北京放松五环外限购14天：购买意向增强市场现回暖迹象

“新政后，同期参观和交易数量均呈指数级增长，其中46%的交易客户受新政影响，购买资质增加。”位于北京市朝阳区东坝的保利天汇负责人告诉《中国房地产报》记者，客户的看房情况和购买意向明显增加，甚至有两组客户在项目中重新购买。

也有项目经理表示，新政后市场反应略有波动，但整体情况稳定。“东庐项目大多是第一类客户，受此政策影响不大。”位于北京市通州区的万科东庐项目负责人告诉记者。

北京五环外的二手房市场相对平淡，而新房市场略有松动，但也有一定的复苏迹象。

“我们五环外门店的咨询量确实有所增加，但从数量和交易情况来看，变化并不大。”一家大型房地产中介机构华北地区负责人告诉记者。

根据北京市住房和城乡建设委员会的数据，5月6日至5月12日，北京市新房网签840套，比4月29日至5月5日新房网签854套略有下降。

根据克而瑞北京机构重点监测的项目表现，5月6日至5月10日，“五一”假期热度较高的项目平均参观量环比下降60%，认购量下降70%。

“当然，本周有6天的工作日是访问量下降的原因之一。很多买房看房的客户周末才有时间。”克而瑞北京的一位人士说。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，目前的情况在很大程度上反映了当前市场的情绪，新政有一定的提振市场信心的作用，但热度并没有持续下去。

四月三十日，北京优化政策，放宽了五环外购买商品房的限制。

有更多的顾客咨询

招商辉煌时代售楼处。田傲云/摄影

在新房市场中，新政的效应首先传递。

4月30日中午，北京不少房地产物业顾问接到紧急通知:“今天下午可能会出台政策，五环外可能会放开限购。与项目相关的潜在客户将首先整理出相关资质。”

收到消息后，房地产销售人员开始采取行动，联系各自的用户，告诉他们北京楼市政策即将调整，建议他们抓住五一假期机会快速看房。

果不其然，当天晚上，北京市住房和城乡建设委员会正式发布文件，宣布允许已经达到限购套数上限的居民家庭，在维持当前住房限购政策不变的基础上，在五环外再次购买新房。

时隔13年，北京首次调整限购政策，引起市场高度关注。新政出台后，北京很多新房项目反应迅速，市场氛围逐渐升温。

“限购政策放开后，大量带资客户被释放进入市场，咨询客户增加。”位于北京市顺义区的龙湖御湖境项目负责人告诉记者，我们的项目已经完成了大约20%的客户第一次访问并完成交易的热门场景。

“新政后，我明显感觉项目来访的人越来越多，预计未来交易会更好。”招商局蛇口北京企业相关负责人表示，公司招商局、招商局、招商局三个项目的访问量略有增加，销量也相当可观，其中招商局公元的预售期房已基本售罄。

保利天汇项目位于北京市朝阳区东坝，也是新政的受益者，其中约46%的成交客户在五一期间增加了购房资格。

建发观棠府项目位于北京市昌平新城，是新政后新房周度网签套数冠军。该项目负责人告诉《中国房地产报》记者，北京“4.30新政”后，观棠府的交易量与4月份持平，但客户咨询量增加。买家主要关注项目性价比和未来市场预测，对楼市持长期看涨态度。另外，刚需客户的决策时间缩短，城市地区更换养老房的客户增多，“五一”之后，项目的热度还在继续。

开盘当天，北京润府。田傲云/摄影

一些项目的认购登记恰逢新政发布。比如位于北京亦庄新城的润府项目，第一期开盘就推出了400套房，前期认购超过300套。5月12日，该项目正式开盘，销售171套，收入14.6亿元。

北京市大兴区热销项目晓月日风，新政后访问量也增加了几倍；在交易量方面，30%的客户受到新政的影响而增加。“五一期间卖了近100套。虽然节后人气略有下降，但每天都要招待几组客户，忙得不可开交。”该项目的房地产销售告诉记者，新政第二周平均每天可以卖出4套房。

值得注意的是，北京在限购限售政策上的适当放宽，在短时间内积极推动了新房市场。然而，这种影响主要局限于一些目标市场。另一方面，即使新政带来了一定的刺激，一些位置相对偏远、缺乏学区等升值因素的房地产仍然不尽如人意。

关于市场趋势，合硕机构首席分析师郭毅认为，从目前的市场板块来看，首先体验到优惠政策的无疑是顺义后沙峪、亦庄台湖、通州物资学院、大兴黄村、昌平南、石景山首钢园等产业发展前景良好、配套设施完善的区域。与以前相比，这些地区的项目去除速度有了显著提高，尤其是刚刚改变的项目。交易拉动作用强劲。然而，由于居民的信心和购买力仍处于修复期，更多的购房者仍然会比较谨慎。

关荣雪认为，从中长期来看，房地产市场的复苏取决于居民的收入预期，这与宏观经济的发展密切相关。只有当收入预期有所改善时，居民改善生活的需求才会继续释放。

二手房“大放价”

建兴城大兴中建售楼处。田傲云/摄影

就数据而言，新政第二周北京二手房交易“非常成色”。

根据北京市住房和城乡建设委员会的数据，5月6日至5月12日，北京二手房网签3313套，与上周(4月29日至5月5日)相比，网签1520套二手房数量大幅增长117.9%。

北京新政对二手房的影响暂时不明显，从目前的交易和市场情绪变化来看。 关荣雪说，虽然上周二手房成交量有所回升，但并不是因为新政的刺激，而是因为之前因为假期的影响，成交量有所下降。假期过后，市场开始恢复正常，成交量也有所回升，但仍略低于假期前的水平，约为9%。

关荣雪认为，这表明市场尚未完全恢复到以前的水平，可能存在一些不可控因素或市场观望情绪。

“五环外门店的咨询量确实有所增加，但从未来的数量和交易情况来看，变化并不大。”一家大型房地产中介机构华北地区负责人告诉记者。

在北京市区的核心区域，二手房市场以价格调整为催化剂，逐渐呈现出复苏的迹象。很多房主利用这个机会降价销售二手房，实现资产的快速实现。

2019年11月，何立(化名)以635万元的价格在北京太阳宫区购买了一套约95平方米的新两居室，价格为每平方米6.7万元。

当时，太阳宫地区因其高质量的教育资源和完善的配套设施而受到买家的青睐。在接下来的几年里，这个房地产确实带来了可观的账面收益。当市场达到顶峰时，每平方米的价格甚至上涨了2万元。然而，随着市场逐渐回归理性，泡沫迅速出现。

何立注意到，小区内与他同面积的房屋最近以706万元的价格出售，这使他意识到市场正在发生变化。

"我希望尽快摆脱房地产。" 何立告诉记者，新政实施后，他的房子价格一次又一次下跌，但是看房者还是很少。

和何立怀有同样想法的业主不在少数。然而，他们发现卖房的过程远比买房难得多。对于购房者来说，优惠政策让一些购房者对市场有了期待，但大多数人仍然准备“等待”。

吴越(化名)就是其中之一。他原本计划在2023年7月买房，因为他的户口问题没有得到他想要的。他直言不讳地告诉记者，过去一年的看房经历让他感到复杂。

“等等，不会输的。”回顾今年的看房经历，吴越感慨地说。他提到，去年同房型房屋的成交价格从462万元降到了285万元，房屋的朝向和装修都更加出色。今年的等待让他避免了巨大的财产损失，但也扼杀了他第一次买房的热情。

吴越说，作为一个普通的“北漂”，即使你掏空了你的财产，你也只能买条件差的老房子。在目前的市场环境下，这类房屋的价格下跌幅度最大，反映了一线城市房地产市场的高风险。

即使他没有在高位进入市场，吴越的内心仍然充满了困惑和焦虑。

本文来自微信微信官方账号“中国房地产报”（ID:china-crb）， 中房报记者 据田傲云|北京报道，36氪经授权发布。

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