还在三四线城市投资的房地产企业，拿了什么地方？

房地产企业三四线城市近两年土地投资退潮。

三四线含宅地块成交连续三年下跌，2023年三四线城市成交量同比下降70%。

与此同时，百强房地产企业在三四线的投资比例下降到近五年的新低，只有14%。在TOP20城市，70%以上的交易地块被城市投资平台“拖累”。

也能受到房地产企业青睐的三四线，主要集中在长三角、珠三角核心城市圈的强三线。目前，仍在三四线积极征地的房地产企业普遍专注于深耕城市的优质板块，三四线征地更注重“性价比”。

三四线城市，土地市场进入“冻结期”。

根据CRIC数据，2023年三四线城市的住宅用地成交额分别为1.73万亿和7.29亿平方米，比去年同期下降了19%和25%。

2023年，全国近300个城市中有71%的城市含宅用地交易面积同比下降。

与2021-2024年1-3月含宅用地成交额和面积TOP20城市相比，可以发现成交集中度逐年增加，这意味着只有少数头部、供应相对充足的三四线能够吸引投资。

即便是交易规模巨大、备受关注的TOP20城市，土地市场也同样“惨淡”。

交易规模TOP20城市，2023年交易面积超过1000万平方米的城市只有6个，与2022年的腰斩相比，2021年的数据是28个。在这些城市中，2023年有12个城市的土地交易达到了近三年的低点。

还有一些城市土地交易略有回暖。，比如南通、盐城、邢台，同比增长10%-15%，但与2021年相比，仍在下降。

三、四线城市的土地市场被一、二线城市“挤压”。

自2021年核心城市集中供地实施以来，房地产企业对三四线城市的土地拍卖关注度降低，以集中资金竞拍核心城市的宅地。

自2022年以来，房地产企业面临着巨大的经济压力，聚焦核心城市优质土地储备，进一步降低了对三四线土地市场的关注。

所以，百强房企在三四线投资意愿、投资比例持续下降，2023年百强房地产企业三四线投资比例降至14%，近五年来创下新低，而大多数三四线城市仅仅依靠城市投资。

在2023年土地成交额TOP20的城市中，14个城市的城市投地额度占50%以上。，在这些城市中，常州、淮安、镇江等9个城市的投地比例甚至超过90%。2024年1-3月，城投征地总比例有所下降。，在泉州、台州、盐城等10个城市中，仍有50%以上的城市投地。

在三四线城市中，佛山是一个特殊的存在。2023年，国有央企征地金额占68%，2024年3月上升至75%。佛山市场在国有央企普遍退出三四线城市的时期仍然具有很大的吸引力。保利发展、厦门建发、华侨城将在佛山征地较多，国有央企征地项目金额通常较大，占用幅度较小的金额较大。

三四线城市不同类型的房地产企业对征地的偏好存在较大差异，国家央企征地规模大，价格高，而城投、民企征地则比较“便宜”。

在三四线投资退潮的大环境下，溢价率超过20%的高溢价交易地块比例从2020年最高峰的29%下降到2024年的4%。

高溢价交易地块的大幅下跌，反映了公司在三四线城市收购土地的理性回归。

就城市分布而言，长三角沿海地区主要集中在台州、温州、金华、徐州等长三角地区。，虽然东莞、莆田、佛山等地的高溢价地块总量不如上述城市，但占比相对较高。在地块转让总量相对减少的情况下，这些城市的优质地块含量并没有下降。

另外，烟台、清远、韶关、肇庆等地，近几年成交的高溢价地块数量不到10块，而且占总成交量的比例也较低，土地市场多年来一直处于冷淡状态。

高溢价地块表现出“量小价高，小而精”的特点，而且“性价比”均较高。

第一，集中在城市的优质板块，优质地段，另一方面，地价比合理，利润率较大。例如，2023年7月在佛山成交的南海区价格“地王”，楼板价格为24350元/平方米，而周边项目价格约为4万元/平方米，整体盈利空间依然存在。

另外，部分项目在板块内处于新房断供的趋势。比如2023年4月东莞成交总价22.1亿元的松山湖地块，溢价率为15%，目前已发售，平均成交价格为55132元/平方米，近一年周边三公里发售的新盘几乎处于断供状态。

总的来说，能够在三四线城市高溢价交易的地块都位于城市相对成熟的核心区域，或者有难以复制的自然资源。这些自身条件一般的地块仍然以底价成交为主，市场呈现出冷热分化的现象。

在市场转冷的环境中，只有投资前景明朗的城市叠加自身区位优势明显的地块，才能保持较高的吸引力。

从征地公司的角度来看，目前仍在三四线城市投资的企业与2022年以前大不相同。征地公司主要是国家央企，如保利、建发、绿城等。具有较强的现金流实力和操作能力，对于土地投资也有更高的需求。

三四线城市的土地市场在楼市升温前也很难迎来全面复苏。

但是，无论整个行业如何低水平运行，仍然有实力获取土地的房地产企业继续捕猎优质地块，充足的优质地块仍然可以高溢价交易。即便如此，三四线优质地块还是需要理性对待，警惕潜在的销售风险。

本文来自微信微信官方账号“丁祖昱评房市”（ID:dzypls），作者：克而瑞研究中心，36氪经授权发布。

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