房地产市场见底了吗？

4月22日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行北京分行、国家金融监督管理总局北京监管局联合发布新规:4月23日后签订网上购房合同，离婚不满一年的房贷申请人，如家庭名下本市无成套住房，将实行首套房贷政策。

自2017年3月24日起实施“离婚不满一年后认定为第二套房贷”的政策，供实施7年以上。在此之前，北京通州消除了9年后买房的“双限”，“不认房贷”已经率先放开，这意味着2016年和2017年出台的收紧政策基本被撤销，政策导向进入了一个新的阶段。

在过去的十年里，北京楼市的交易量与政策条件有着非常高的相关性，新房市场的交易曲线经常偏离全国数据，走出独立市场。

举例来说，2016年，借助棚改政策，全国新建住宅成交额137540万元㎡，同比增长22.4%，而北京新建住宅成交量同期下降11.9%。原因是北京在减少土地交易的同时，全面收紧了限购、限贷、限价政策。

有限的需求涌入二手房市场，2016年，北京二手房网签272431套，与2015年相比，大幅上升38%，创下历史新高。

随后，2016年“930”政策出台，首套和二套房首付比例均有所上升。2017年，“317”进一步将二手房首付比例提高到不低于60%(普通住宅)、80%(非普宅)，同时实行认房和认贷。

到目前为止，北京新房、二手房的成交量已经不再接近历史高位。

2013-2023年北京住宅市场状况

2015-2023年北京二手房交易数据

业内人士普遍认为，当前市场缺乏稳定的预期，等待市场自行调整筑底，将无望，破局的关键在于政策端。

根据中国指数研究院的统计，2024 全国每年第一季度都近 90 省、市(县)出台超出政策 100 文章。2022年4月至10月是解绑政策出台的第一阶段高峰期，主要涉及三四线城市。第二个高峰出现在2023年9月，主要是调整限购政策。北京和上海开始跟进“认房不认贷”。

更密集的贷款支持政策

一线城市率先改变方向。从成交量来看，2023年房市有所好转。根据易居研究院监测的数据，2023年全国十大重点城市新房和二手房总成交量较2022年增长9%。但目前市场成交量远低于2015年以后的年均水平，需要大量政策工具包的支持。

资料来源：易居研究院

同时，在拆分了一线城市的新房和二手车数据后，发现二手房的交易活动明显高于新房。这说明政策对新房市场的刺激性较小，不仅需要“因城施策”，还需要针对不同类型的市场出台政策。

资料来源：各城市统计部门

资料来源：中国指数研究院

在全国范围内，新房市场的成交量仍处于较低水平。根据国家统计局的数据，2023年全国新建商品房的成交面积减少到10亿平方米以下，这是2010年以来的最低水平。

2013-2023年全国新建住宅市场情况：

资料来源：国家统计局

北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、合肥、厦门、天津、郑州等25个中国指数研究院监测的重点城市的数据也印证了2023年二手房市场的表现优于新房。

资料来源：中国指数研究院

二手房和新房市场的涨跌是不同步的。因此，我们很难认为政策的放松是这次主要城市成交量回升的决定性因素。肯定还有其他刺激二手房市场的主要原因。

按照国家统计局公布的全国70个大中城市数据进行比较：

根据2023年1-12月的平均数据，2022年新建商品房价格指数同比上涨的城市有17个，最高为成都7%，其次是上海4.4%。；二手房销售价格指数同比只有4个上涨，最高为成都5.8%，其次为北京1.6%，在数量和涨幅上都低于新房市场。

一线城市的情况也符合上述趋势。

2023-12月平均销售价格指数

(去年同期=100)

到2024年3月，新房库存和二手房挂牌数量不断增加，房价压力不断增大。但在70个大中城市中，1-3月份新建商品房平均销售价格指数仍有14个城市上涨，二手房数据下降至:0。

蜂硕研究所对北京市场的统计数据进行了更加明显的对比：北京二手房市场几乎全线降价，但是新房市场降价稳定。

资料来源：蜂硕房地产研究所

北京二手房状况：

资料来源：蜂硕房地产研究所

更多的价格弹性为二手房市场成交量筑底回升提供了更多的支撑，而新房的定价弹性要小得多。

一方面是因为新房有地价等成本压力，公司必须考虑持续经营，防止企业内部和竞争产品的持续降价导致全面“价格内卷”；另外，在债务压力没有得到有效改善之前，公司将陷入越来越多的减价抛售、负债率越高的恶性循环。

因此，二手房市场比新房市场更敏感，市场需求反馈更准确。两者的区别很容易在二手房和新房之间产生价格差异，加上对期房准时交付能力的担忧，一些买家会随时在购买新房和购买二手房之间切换。

不同的活动导致交易结构的变化。据易居研究院统计，2023年，北、上、广、深、杭、苏、宁、成等十大重点城市二手房成交量首次超过新房。

住房和城乡建设部党组成员、副部长董建国在2023-2024中国经济年会上表示：2023年1-11月，全国二手房交易量占总房屋交易量的37.1%，创历史新高。

资料来源：易居研究院

二手房市场价格更加灵活，成为市场拖底的关键。

自2013年以来，北京二手房市场经历了三次明显的价格波动，即2023年3月至5月、9月至10月、2024年2月至3月。每一次价格上涨，都会再次迅速下跌，说明现在市场没有涨价的基础。

推动价格压力下行的压力主要来自三个方面：

一是挂牌数量高，同类待售房屋增多，市场短期供过于求，想要快速出售的业主必须杀价建立竞争优势；

二是市场更换需求相对旺盛，“卖一买一”对交易周期要求较高，为快速销售，更换业主将降低价格，寻求流速；

第三，居民杠杆率，收入预期下降，有降低杠杆压力的人将加入销售大军，这些人的降价冲动也比较大。

在经历了2023年以来的三次大起大落之后，北京二手房市场价格上涨的考验已经彻底停止，市场均价迅速下跌。

管清友、许博男最近的一份报告显示，在一线城市，北京、上海的二手房价格已深入回调至2017、2018年。

但目前市场整体价格没有去年9月以来的大幅下跌压力。在三个压力形成的重要因素中，北京二手房市场的上市数量仍然保持在较高水平，但据贝壳研究院统计，更换需求占总交易量的70%左右，进一步上涨的空间有限。

根据中国指数研究院的数据，2023 2008年至今，重点城市 90 平方米以上二手房成交比例有所增加。今年1-2月，在上海，二手房整体成交数量同比下降的情况下，为140。 超过20%的平方米住房成交量增加了20%以上，超过90平方米的比例已达32.8%，达到历史新高。

二手房交易结构在一线城市将逐步保持稳定，改变需求主导市场走势。

根据伟业我爱我家的数据，在2017年北京二手房交易样本中，41.1%是用商业贷款支付的，比2016年低14.3%。；与2016年相比，全额支付占30.9%，增长8.1%。

2015年和2016年北京二手房市场上涨期间，用商业贷款支付的比例从40.1%上升到55.4%。2017年，随着贷款限制政策的出台和房贷利率成本的不断上升，买房杠杆率逐渐下降到2014年的水平。

在2023年经历了一年的大起大落之后，中国的杠杆率已经低于美日最初的水平，杠杆率的压力将逐步下降。

更换需求的比例已经达到顶峰，杠杆压力下降。预计2024年一线城市二手房市场将保持高挂牌量、低价触底的趋势。在以价换价的基础上，预计今年年底二手房市场将达到底部。虽然市场成交量很难回到2015-2016年的高峰水平，但可以维持2017年以来的平均水平。

虽然市场活动稳定，但高挂牌量会导致交易周期增加，而一线城市相对稳定的新房价格会导致向新房市场传递改善和更换需求的效果不理想。

一线城市曾经火爆的“一二手联动”哑火，二手房市场“内循环”一些改善需求的“停留”，会让新房市场需要更长的时间才能见底。

根据中国指数研究院的监测，2024 2008年第一季度，100个重点城市新建商品房月平均成交面积为1825万平方米，同比减少约40%。在政策提升和购房需求支撑力度较强的影响下，一线城市同比下降约37%。

截至2月底，50个代表城市商品房的可销售面积为 3.37 与去年年底相比，亿平方米略有下降。 按照最近6个月月平均销售面积计算，1.4%的短期库存清算周期为20.9个月，比2023年底增加1个月，其中，三四线代表城市清算周期达到31.5个月，比2023年底增加2.5个月，库存去化压力更大。

库存结构向三四线城市倾斜，而一二线重点城市库存增速放缓。

资料来源：中国指数研究院

2023年底，全国新建住宅库存33119万平方米，是近7年来的高点，但比2015年少了26.8%。

目前，新房库存不是历史最高水平，新开工面积甚至不到2013年的一半，比2019年最高水平下降了58.6%。新建住宅的销售面积比2019年最高水平下降了39.4%。

证实了万科董事会主席郁亮的说法：市场已超卖。

由于公司动工动力不足，新开工面积迅速下降。但是重点城市的情况比三四线城市要好。

2024 2008年第一季度(截至3月26日)，一线城市推出面积同比下降50%以上，而交易面积、土地出让金、交易楼面均价都有不同程度的增长。虽然今年上海和广州的客关因素比去年快，但由于一二线城市聚集了更多资金状况相对较好的公司，如国有央企，加仓意愿也很强。

值得注意的是，根据中国指数研究院的初步统计，2024年 2008年第一季度，重点50个城市的商品房平均上市面积约为850万平方米，同比下降约40%。短期内，供大于求。

另外，为了重建一二手房市场的联动效应，一线城市也逐步采用“新旧置换”作为政策工具。

4月23日晚，深圳市房地产协会与深圳市房地产中介协会联合发布《关于开展我市商品房“换新家”活动的通知》，宣布将于5月1日正式启动全市房地产“新旧置换”活动。

上周末，郑州正式启动了“新旧置换”试点工作。根据郑州官方发布的数据，第一天，共有3449人登录平台查看政策和流程，平台注册客户260人，注册城市发展集团收购并上传所有数据。此外，通过线下开发企业售楼处的统计，有202条关于换房的意向信息。

“新旧置换”可以促进市场活动，但目前还没有达到拖底的效果，需要更多的细节来促进二手房市场向新房市场的传递。

在过去的十年里，当大型客户进入市场时，他们通常会释放出强烈的信号意义。他们现金流充裕，对购买机会的把握更准确，购买动作更快。最近市场也出现了类似的情况。

今年1-2 月份，上海新房市场波动较大，总价段1000多万的项目成交比例较去年同期有所上升。 ％。苏州，无锡，合肥都有类似的现象。

融创外滩一号院二期、滨江凯旋门三期等近期开盘的高端项目，去化率极高。融创滨江一号院二期首批204套房4小时内售罄，滨江凯旋门三期212套房6小时内清空。

根据中国指数研究院的统计，今年 1-2 与2023年同期相比，月度重点25城市新房市场高档改善项目成交比例增加0.8.％，总体上与2023年持平。

资料来源：中国指数研究院

然而，随着近期高端市场份额的增加，作者并不认为这是新房市场的买入信号。原因如下:一是部分高端项目与周边二手房价格倒挂，是另一个版本的“以价换量”。这类项目集中进入市场，容易拉高短期数据；二是新房市场整体成交量处于低位，高端市场与刚需和一般改善分离。

目前二手房市场活跃度高于新房，也说明新房市场调整不到位。虽然今年3月全国新建商品房销售面积和销售额同比下降幅度有所收窄，但市场成交量仍处于历史最低水平，触底过程尚未结束，性价比共识尚未达成。

综合库存、施工、交易、新房市场价格调整机制，预计2025年一二线等重点城市将出现新的供需平衡，三四线城市消化高库存需要更长时间。

本文来自微信微信官方账号“未来可栖”（ID:hifuturecity），作者：小屋见大屋，36氪经授权发布。

本文仅代表作者观点，版权归原创者所有，如需转载请在文中注明来源及作者名字。

免责声明：本文系转载编辑文章，仅作分享之用。如分享内容、图片侵犯到您的版权或非授权发布，请及时与我们联系进行审核处理或删除，您可以发送材料至邮箱：service@tojoy.com