四月份LPR价格公布，各地房贷利率没有下限。

四月二十二日，最新的贷款市场报价利率（LPR）在MLF利率没有改变的情况下，在发布的预期内，一年期和五年以上的LPR保持稳定。

要知道，今年2月5日以上的LPR已经下降了25个基点到3.95%，这是自LPR机制成立以来最大的调整。在接下来的两个月里，LPR没有调整，所以LPR在短时间内没有太大的空间进一步调整。

中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长朱鹤新表示，未来货币政策仍有空间，下一步将密切观察政策效果、经济复苏和目标实现情况，利用好储备政策。

LPR的下降空间可能不大。未来，更多房价调整压力较大的城市可能会通过降低积分来降低抵押贷款利率和购房成本。截至目前，已有40多个城市分阶段取消首套房利率下限。

四月份LPR“按兵不动”达到预期。

为何这么说？

首先，中期贷款方便LPR利息（MLF）在利率的基础上，4月15日，央行宣布新一期MLF运营利率为2.50%，与上月保持一致，导致市场对LPR下调的预期下降。

其次，从以往LPR调节节奏来看，今年2月，LPR5年从4.2%下降到3.95%，自LPR开通以来，超出预期的25BP调整下降幅度最大，短期内调整空间不大。

根据历史数据，自2019年8月以来，LPR已经经历了5年或更长时间的8次调整。截至目前，LPR已从2019年8月的4.85%降至3.95%，近五年共下降90BP。

还有一个重要信息。个人住房贷款利率在第一季度下降3.71%，同比下降0.46%。％，首次低于企业贷款利率。这意味着金融政策加强了对房地产市场的支持，尤其是在2月5日LPR价格独立下跌25BP后，直接影响到个人住房贷款利率的下降。在“定向降息”的背景下，当前各地房贷利率已经降至阶段性低点。

中央银行副行长、国家外汇管理局局长朱鹤新表示，今年以来，一系列前期的货币政策正在逐步发挥作用。今后的货币政策还有空间，下一步就是密切关注政策效果、经济复苏和目标实现情况，利用好储备政策。

5年以上LPR变化，直接影响抵押贷款利率的变化。

但值得注意的是，去年1月，央行、中国银行业监督管理委员会发布通知，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品房销售价格环比和同比下降3个月的城市，可以分阶段保持、下降或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

这意味着，撤销首套房利率下限的城市不会受到LPR变化的影响。换言之，即使5年LPR没有调整，抵押贷款利率也有进一步下降的空间。

目前，购买普通住房的第一套房利率和第二套房贷的利率已经降至历史低点。援引贝壳数据显示，3月份100个城市的第一套主流房贷平均利率为3.59%、第二套主流房贷平均利率为4.16%。可以看出，主流房贷平均利率低于LPR加点的下限。

这种情况与各地阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限有很大关系。

据央行统计，截至2023年9月底，119个符合放宽首套房利率政策下限条件的城市中，有95个下调了首套房利率下限，比全国下限低10-40个基点；24个城市取消了下限。

2024年，取消下限的城市数量大幅增加。据不完全统计，自4月份以来，近20个城市宣布取消首套商业个人住房贷款利率下限。比如4月19日，常州、泰州、淮安、南通、芜湖五个城市加入，首套房贷利率下限分阶段取消。

与环比相比，新房价格连续三个月下跌，是这些城市取消房贷利率下限的关键。

据国家统计局最新资料显示，3月份70个大中城市中，40个城市的新房价格指数连续三个月同比下降。这也意味着未来将有更多符合条件的城市取消抵押贷款利率下限，其中沈阳、青岛、南昌等地已经宣布阶段性取消首套房利率下限。

目前，LPR上一轮大幅调整带来的刺激还不足以抵消买家“看跌等待”的观望情绪，因此购房需求规模仍然相对有限。

根据CRIC数据，2024年第一季度，整体房市持续探底，成交量同比下降52%，较去年第四季度下降43%。

在当前的市场环境下，政策的关键在于降低购房者的购房成本，提高购房意愿。

现在看来，不仅仅是对降息抱有期待，政策方面还有其它的调整空间。

比如减税政策，尤其是重点一二线城市，降低了住房交易税，稳定了需求，稳定了市场。比如买家庭唯一的房子或者改善房子，减免契税，缩短购房增值税和个税免税年限。

另一方面，地方调控进一步优化。比如最近长沙房地产市场调控模式全面取消住房限购，实施“新旧置换”政策，新一轮政策放松仍在继续。未来一线城市、杭州、成都等强二线城市的四限政策仍有明显放松空间，其他已解除限制的二三线城市将继续在公积金和住房补贴方面下功夫。

总的来说，政策继续宽松的主调不会改变。

当前市场的根本原因是居民对就业和收入增长缺乏长期稳定的预期。因此，只有稳定预期，降低购房成本，才能有效促进住房消费。

在市场预测和信心得到修复之前，房地产市场仍将处于触底调整阶段。现阶段房地产市场存在很大的不确定性，需要大量的优惠政策来支持时间的修复。

本文来自微信微信官方账号“丁祖昱评房市”（ID:dzypls），作者：编辑部，36氪经授权发布。

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