在经济地区，不要低估“房票”的力量。

一线城市，又出手了。

日前，广州开发区、黄埔区颁布城中村改造项目房票安置实施办法，凭房票买房不限购、可贷款、可转让，到期未买房可申请兑现现金。

这是一线城市首个落地城中村改造房票，城中村改造新模式项目房票也是全国首张“依法征收、净地转让”。

今年年初，广州曾在一线城市发行首张房票，一度登上热搜。但是当时的房票试点，重点是旧城改造项目，而不是城中村。

城中村改造作为我国重点推进的“三大工程”之一，无论是数量、规模还是利益主体的复杂性，都远远超过了老城区。其进展关系到房地产和城市发展的未来，房票试点探索的价值更加突出。

新一轮房票安置试点，能否扭转城中村改造的局面，进一步激活房市？

01

勇于啃最硬的骨头，勇于挑选城中村改造的大梁，一直是排头兵的重担。

房票早就有了，但是以前大部分都集中在二三线城市，这次，一线城市首次开放，它的信号意义不容小觑。

北上广深的一举一动一直都是全局，不仅是楼市调控的最后堡垒，也被视为政策转变的风向标，是每一轮房市复苏的领头羊。

为何是广州？黄埔为何如此？

去年年底召开的中央经济工作会议明确指出，要加快保障性住房建设、“平急双用”公共基础设施建设、城中村改造等。三大工程”。

三大项目不仅是2024年政策努力的主要方向，也是房地产进入后半段不可避免的选择，也是稳定楼市、稳定房价、稳定未来增长的重要动力。

与20多年前遍布全国的住房商品化改革不同，这一次“三大工程”的重任与78年前席卷中小城市的棚改货币化不同，主要落在超大特大城市身上。

全国超大特大城市超过20个，广州是中心城市中村数量最多的城市，黄埔是广州城中村改造的主战场。，最大的负担，最重的任务，更紧迫的是率先探索。

根据《广州市城中村改造专项规划(2021-2035年)》，广州将推进272个城中村改造，覆盖155平方公里，涉及118万户籍人口和500多万居民。

在这些项目中，黄埔有38个项目被列入全面改造，位居全市第一，远超天河、越秀、荔湾等老城区。

近来，随着宏观环境、住房市场周期和社会预期的变化，城中村改造难以继承过去的旧路，亟待改变。

在新环境下，“大拆大建”的改造模式已经过时，央行很难复制定向放水棚改的货币化，而快速城市化正面临着由房价上涨推动的挑战。

在这一背景下，“房票安置”问世，成为特大城市推动城中村改造的重要举措，就像杠杆一样，再一次撬起市场预测。

02

黄埔的房票安置，到底有什么吸引力？

任何政策，都不能凭空而来，既要有较高的站位，又要考虑。实际可行性与激励相容。

从地方政策实践来看，部分城市房票陷入无人问津的尴尬境地，部分城市最终成为空白支票。根本原因是限制太多，鼓励不足，忽视了大环境对市场预期的影响。

因此，从广州市到黄埔区，在新一轮房票安置试点中，考虑到政策激励、市场选择、民生需求、集体利益等诸多因素，进行了许多新的探索。

第一，票不是一刀切的，而是多了一个选择，多了一个保障。

根据新规定，城中村改造项目，每户人均40平方米应按旧址拆迁，40平方米以上可选择房票安置，兼顾政策和市场选择。

重建安置、货币补偿、产权转换等模式在我国城中村改造中得到广泛应用，房票安置是满足差异化需求的新选择。

很明显，房票安置不是强制性的，也不是唯一的选择，而是交给市场。是否选择房票，选择多少房票，如何使用房票，完全遵循被拆迁户的想法。

第二，与等待安置房相比，房票更具确定性，并且可以从实现安置房向商品房产权升级。

过去，旧址搬迁曾经是大多数项目的首选。但由于大环境的影响，城中村改造周期延长，搬迁房屋建设存在一定的不确定性。

相对于被动等待搬迁，承受市场变化，面临租房带来的入学困扰，购买商品房的房票，多为现房或准现房，眼见为实。，扩大了选择空间，也增加了自主选择的权利。

此外，从回迁房到商品房，房票安置不仅可以突破限购限制，而且可以完成产权升级。

我们国家，不同的土地类型，不同的房屋产权，价格可能会有很大的差异。

商品房产权完整，配套设施相对完善，可以自由交易。但安置房产权一般有限，一定年限内不能上市交易。到期后，一般需要补足土地出让金才能进入市场。

第三，与弃产和货币补偿相比，房票安置不但有更多的政策奖励，而且买房也有折扣。

根据黄埔新规定，“房票安置”由基本补偿 政策性奖励构成，一般来说，政策鼓励不超过5%，与直接货币补偿相比，这是多余的一部分。

与直接用货币补偿买房相比，房票直接与“房源超市”挂钩，后者是产权清晰、手续齐全的优质商品房，买房折扣明显。

黄埔区首批被选为“房屋超市”的三栋楼，都位于“五村七片”试点项目周边，既保证了商品房的高质量需求，又兼顾了邻里文化需求。

与此同时，房票的有效期是18个月，到期后并非无效，仍可按基本补偿金额兑现现金。，这样就相当于多了一种选择，多了一种保险。

第四，任何事物都必须能够交易才有价值，票的流动性才是它最吸引人的地方。

允许实名转让一次，并且没有控制在被拆迁户之间，这是黄埔区房票安置的最大特点之一。

有些地方的房票不能转让给外界，有些地方即使允许转让，也局限于城中村的“小圈子”。房票限制越多，吸引力越有限。

假如说“补偿 奖品决定了房票的“成本”，因此“可转让” 期满可兑现 “不限购”，提高了房票的真正价值。

这些都是黄埔区房票安置试点的积极探索，也是其真正激活车城中村改造源头活水的关键因素。

03

票务安置，能带来什么？

对政府、开发商、村民和社会来说，房票是一种双赢的举动。

过去城中村改造，安置房闭环运行，与商品房属于两个截然不同的市场。随着房票的出现，两个市场融为一体，开辟了从安置房到商品房的流通之路。

就像过去棚改货币化一样，当村民带着“房票”进入市场时，现有的商品房市场迎来了新的增量需求，从而打开了房市定向去库存的大门，进一步促进了市场的复苏甚至反弹，同时为房企输血造血。

当前住房市场，缺少的不是房屋，也不是各种不断放松的政策，而是源头活水和新生力量。

去年，重要会议首次作出重要判断。——房地产供需关系发生了重大变化。目前房地产最大的矛盾不在于供给，而在于需求。

所以，如何扩大隐性需求成为当务之急，而通过房票，定向向商品房市场引导安置房需求。，这是一个可行的策略。

更重要的是，一旦房票安置具有规模效应，不仅可以重复建设大规模拆迁安置房，还可以减少拆迁费等固定支出，缓解财政和企业压力，防止库存上升进一步刺激。

此外，原本用于安置房建设的回迁地块，也将得到更大程度的盘活，为了保证房屋建设或产业建设腾出新的空间，可谓一举多得。

当然，这一切构想的前提，在于被拆迁户对房票的反应，如何激发他们的热情，成为关键。

简而言之，房票的吸引力在于可转让和可兑现的流动性，在于从安置房到商品房的产权升级，在于眼见为实的确定性，在于避免城中村长期改造带来的麻烦。

这种情况在房价上涨的时代可能并不重要，但是在今天的房市中却显得越来越现实。。归根结底，房地产早已与以往不同，城中村改造也有着完全不同的逻辑。

对于尚未启动的城中村改造项目，可能会有观望情绪；但对于已经拆迁，只能被动等待拆迁的地区来说，房票无疑是一个非常划算的选择。

所以，不要低估房票的吸引力，也不要低估政策带来的鲶鱼效应。

04

新黄埔的重建，离不开城中村改造的奉献。

作为中国十大工业区和广州最大的制造区，我们专注于“制造业主”的需求，肩负着“重建新广州”的重任，同时作为第一批国家级产城一体化示范区，与一般城市相比，广州开发区、黄埔区对工业用地、住宅用地的需求更为紧迫。

要知道，在过去，黄埔经常被批评为“生产没有城市”，“在黄埔工作，生活在天河”的反向候鸟数不胜数，因为缺乏高质量的住宅小区，无法满足持续的人口增长需求。

近年来，黄埔区的城市界面之所以是新的，是因为无数高科技企业和高端人才蜂拥而至，离不开城市发展释放的工业园区、商业中心和商业住宅，推动产业升级，留住人才。

人才队用脚投票，是衡量一地诱惑的试金石。资料显示，2013-2023年，黄埔区户籍人口从41.55万增至70万，居全市第一。

不仅如此，这些人口几乎都是年轻人，60岁以下的人口占87%，位居全市第一，堪称全市第一。广州最“年轻”的地区。

相对于人口的涌入，黄埔通过城中村的改造，也将许多分散的地方城中村，成长为商业中心或工业高地。

已基本建成的改造项目，如大塱村，原本是握手楼林立的城中村，经过改造，释放出高质量的产业发展空间，成为总部经济集聚区和区域创新中心的一流。

根据估计，改造后的地均GDP将达到130亿元/平方公里，而村集体收入将从1000万元/年增加到2亿元/年，增长近20倍。

“五村七片”试点项目首发，黄埔区是以湾区半导体工业园区和国际生物医药价值创新园为代表的工业园区，是广州逐鹿新生产力、追求颠覆性创新的主要载体之一。

如果房票安置能腾出大量的工业用地，无论是黄埔走向万亿制造强市，还是建设战争新产业和未来产业，都会有长远的好处。

可以看出，产业升级、产城一体化、职住平衡、优质发展与旧改相结合，一直是黄埔城中村改造努力的方向，也是城中村改造公益属性的体现。

在这一目标的指导下，黄埔区探索了清单管理、并联审批、土地更换、规模移动、公开协调、房票安置等模式，积极探索全市乃至全国城中村改造。

05

时代变了，城中村改造的逻辑，正在发生巨大的变化。

城中村是我国快速城市化的产物，存在于大多数大城市，而珠三角则被认为是最重要的。

珠三角是近40年来全国增长最快的地区之一。

随着经济产业的快速发展，城市不断向外扩散，各个城市几乎融为一体。大量传统农村被时代的洪流包围，钢筋混凝土森林被包围，最终成为城中村。

在土地资源仍然充足的情况下，城中村仍然不构成问题。

但随着超大城市人口的不断涌入，城市发展需求日益增加，人地矛盾日益突出。如何将城中村的低效土地转化为高效土地，已经成为不可避免的选择。

这些都是城中村改造能够大规模启动的原因，在十四五时期，“城市发展”升级为国家战略宏观背景。

在房价一路上涨的时代，城中村的改造就像一个“热门商品”。一旦推出，就会引起无数房企的竞争。城中村原住民不乏“一夜暴富”的可能，享受城市发展的巨大收益。

这一时期，城中村改造之所以能够迅速推进，主要是靠一轮又一轮的牛市，得益于商品房开发带来的补偿效应。。

无论是房地产企业、村民、买家、政府甚至社会，只要市场预测向上，都可以从中受益，这是一个典型的增量游戏和双赢游戏。

那时候，无论是原地回迁，还是货币补偿，都是无往而不利的，城中村改造也很容易走向正向循环。

但是，当房地产市场进入新形势时，房地产告别了“高周转、高负债、高杠杆”的“三高”方式，城中村改造也将失去“高补偿、高收益、高增长”的预期。

如果说过去的旧改更多的是以商业为主，市场规律在其中起着决定性的作用，那么现在的城中村改造更多的是以政府为主，更多的是惠民工程，社会公益特性。

在这种背景下，是否有新的产业引进，是否能改变居民的成长环境，是否会增加公共基础设施，是否能带来投资驱动以外的新增长极，正逐渐成为评价指标。

因此，无论是房地产企业还是城中村，都要放弃幻想，不要停留在过去的想象之上，要认清当下复杂的现实，及时调整对未来的期望。

当然，随着城市发展成为国家战略，城中村改造被列为三大重点项目之一。此外，立法日益完善，房票安置等新模式层出不穷，旧改有望再次走上快车道。

房地产作为一个10万亿级的大产业，无论市场如何变化，仍然是一个极其重要的支柱产业，也是国民财富最大的储水池，不会轻易让它剧烈波动。

房地产要稳定，城中村改造势在必行，一线城市和经济大区应勇往直前，走在探索的前列。