中国中免与太古地产合作的三亚海棠湾确定为太古里

来源/观点网

发文/陈玲

中国中免最大的优势，主要在于拥有特许经营权这一竞争壁垒。

除了2022年疫情期间，这家企业从国旅演变而来，近年来业绩稳步增长。

2023年，中国中免实现营收675.4亿元，同比增长24.08%，实现归母净利润67.14亿元，同比增长33.46%。2024年第一季度，营业收入达到188.07亿元，同比下降9.45%；实现上市公司股东净利润23.08亿元，同比增长0.33%。

商务客户了解到，中国免税的主营业务重点是免税产品的销售，包括烟酒、化妆品、香水、服装、手表、珠宝等。，并通过在全国范围内布局免税店和在线渠道，为消费者提供便捷的购物渠道。

事实上，在过去的几年里，海南的免税优势在一定程度上承担了港澳的购物需求。作为中国免税行业的领导者，中国拥有最多、最全面的免税经营许可证，环城河极高。然而，随着近年来跨境电子商务的蓬勃发展，像天猫这样的跨境电子商务可以购买比海南更低的免税价格，从而消除了这种价格竞争力。

所以，中免是否失去了竞争力？并非如此。

据分析，跨境电子商务和免费实际上是两个不同的消费平台。跨境电子商务主要以生活消费为主，免费专注于旅游消费，为消费者提供看得见摸得着的免税购物体验。

这使得他们的消费群体画像不同。长期以来，中国免费主要经营香化和奢侈品，培养客户“正品免税优惠”的心智。对于客户订单高的消费者来说，价格不是唯一的参考标准，更重要的是是否正品。

近几年来，中国中免也在重视提升顾客在购物过程中的体验感，包括与在高奢有经验的太古地产合作。

最近，三亚海棠湾-三亚国际免税城三期项目，中国中免与太古地产合作，已确定建设为太古里。

AB面免税龙头

中国免税主要从事以免税为主的旅游零售业务，以免税业务为核心的商业综合体投资开发业务。下属全资子公司免税公司和免税投资公司分别负责公司的免税业务和旅游目的地商业中心的投资开发业务。

其运营模式为:公司全资子公司免税公司向供应商统一购买免税商品后，通过配送中心向免税系统下属免税店批发各种免税商品，然后免税系统下属免税店向出入境或海南离岛旅客销售。考虑到运输成本等因素，一些远离配送中心的免税店由供应商发货到这些免税店，然后由中国免税系统的下属免税店销售给出入境或海南离岛的旅客。

据《2023年报》报道，中国中免仍然稳居免税首位，实现营收675.4亿元，同比增长24.08%，实现归母净利润67.14亿元，同比增长33.46%。

在海南地区，产品销售占收入的比重较大，达到396.5亿元，同比增长14.25%，接近总收入的60%。；同比增长25.99%的上海地区为178.21亿，占总收入的26%。

当前，中免的核心资产主要包括中免国际(主要从事免税批发和零售)、三亚免税商店(即三亚国际免税城)、海上、日上、中免投资公司(主营旅游目的地商业中心投资开发业务)。

2023年，中免国际收入460.53亿元，三亚市区门店收入283.64亿元，同比下降6.2%，海口免税城公司收入49.18亿元，同比下降12.8%，海口免税城公司22年10月开业68.38亿元。就机场渠道而言，日上海23年收入178.21亿元，同比增长26.0%。

中免国际贡献约20亿元，三亚市区店贡献约26.5亿元，日上海贡献约2.6亿元，海口免税城公司贡献约0.33亿元，海免贡献约1.98亿元。据统计，海口国际免税城开业一年后实现盈利，与2022年相比，日上海免利贡献明显下降。

资料来源：公司官网

商人了解到，三亚市免税商店的底层资产包括三亚国际免税城(海棠湾)、离岛免税店，三亚凤凰机场网上预订及补购业务。

海上免税公司的底层资产包括日月广场免税店、海口美兰机场离岛免税店、琼海博鳌免税店；日本上海的底层资产是浦东机场、虹桥机场免税店，部分线上税务业务。

海口免税城公司的底层资产是位于海口新海港的新开设的海口国际免税城。2023年，随着海口国际免税城的正式运营，日月广场免税店和海口美兰机场离岛免税店被分流。在报告中，海口免税公司在2022年低基数的基础上继续下滑。

就产品结构而言，免税商品的销售收入为442.31亿元，同比增长69.91%，约占2/3，达到2019年96.5%的水平；然而，与2019年相比，毛利率差距较大，下降了10.51%。由于海南旅游业吸引力持续增强，海南免税市场较2022年复苏(海南离岛免税购物额度为437.6亿元，较2022年增长25.4%)，免税商品销售收入增长约70%。、并解冻机场口岸免税通道。

有税商品销售收入223.45亿元，同比下降20.12%，毛利15.25%，同比下降2.17%。由于上半年有税业务仍处于正增长区间，下半年有税商品销售收入下降20%，同比下降幅度较大。

中国中免2023年毛利率为31.82%，同比增长3.42%。％，在2022年的基础上，免税毛利率持续上升，而有税毛利率明显下降。由于免税总体比例的提高，综合毛利率水平有所提高。

现在看来，对中免的需求确实存在压力，主要表现在海南地区的离岛免税销售上，反映出转化率的下降和客户单价的下降。

根据海口海关公布的离岛免税数据，2023年1月以后，离岛免税的客单数量持续下降，到2023年第四季度和2024年第一季度旺季到来后，总体上升但同比没有转正。2024年1月，客单数量为5831元，同比下降28.5%；二月份客单量为6650元，比去年同期下降10.6%。

从购物人数转化率(免税商品购买人数/海南游客人数)来看，转化率从11月至12月下降到2023年至今的最低点5.3%。

体现在2024年第一季度中国免费公布的业绩上，受海南整体销量下滑和代购打击的影响，第一季度营收达到188.07亿元，同比下降9.45%。；实现上市公司股东净利润23.08亿元，同比增长0.33%；主营业务毛利率为32.70%，较去年同期增长3.95％。

扩张方面，2023年，中国免费公司中标天津滨海国际机场进出境免税店项目经营权，获得成都双流国际机场、上海浦东国际机场、上海虹桥国际机场、哈尔滨太平国际机场等税收项目经营权。

此外，成功获得柬埔寨暹粒吴哥国际机场免税店经营权并开业，中标新加坡樟宜机场麒麟精品店经营权，实现“爱达魔都”“地中海”邮轮免税店开业。

从“店”到“城”

中免于年报重点提及，期间扎实开展管理服务推广行动，对标一线品牌运营和服务标准进行“S店”(Super Service)该项目共建设14家S店，完善服务标准体系，全面提升客户服务能力水平，推动品类品牌优化升级。

也就是说，中免更注重提高顾客在购物过程中的体验感。

另外，通过组织各种活动，不断提供受消费者欢迎的产品和服务，“免税” 文化旅游的结合可以增强消费者的旅游体验。这正好满足了中国消费者画像的需求——在旅游过程中享受丰富、优质、便捷的消费体验。

在数据方面，公告中提到，14家“S店”试点店的年销售额同比增长65%，标杆一线品牌运营和服务标准进行“S店”项目。

目前，海南有11家免税店，包括中国免三亚国际免税城、三亚凤凰机场免税店、中国免海口国际免税城、海口中国免日月广场免税城、海口美兰国际机场免税店、琼海中国免博鳌免税店。

在这些城市中，海口国际免税城和三亚国际免税城是目前世界上最大、最大的免税商业中心。

回顾免发展史，上市前似乎有唯一的国家免税许可证，但网点分散而小，很难得到品牌方的支持。直到2005年 2008年，第一家机场免税店——沈阳机场免税店(仅烟酒)；2008 2008年，广州机场免税店开始销售和运营精品、香化产品。

在2009年登陆a股市场后，中免发展迅速。

2011年，依托海南离岛免税政策，三亚免税店(大东海店)开业，成为中国第一家离岛免税店，然后搬到海棠湾自建购物中心(2014年开业)。

2017-2020年，中国免于收购日(中国)和上海日上等公司股份，获得首都机场T2。、2020年，T3和上海机场的免税经营权收购了海南51%的免税股份，使公司在国内的免税市场份额超过90%。

值得一提的是，中国免税公司狠狠抓住了海南的免税机会。世界上有四个免税区，分别是日本冲绳岛、韩国济州岛、中国台湾省澎湖岛和中国海南岛。因此，中国国内商业财产的免除基本集中在海南。

2019年，中国免费提供日月广场免税店和琼海博鳌免税店。从选址来看，游客密集、高端消费者聚集的地方，如海南免税店辐射机场、城市CBD、国际商务论坛等。

而且，从2011年投入使用的美兰机场免税店到自建的三亚海棠湾国际免税城，中国中免从“店”进入了“城市”时期。

2017年，中国海口美兰机场免税店扩建，海口航空旅游免税城增加1.8万平方米。此后，中国海口美兰机场免税店总营业面积超过3万平方米，从门店升级为城市。

免税城市的发展步伐并没有停止。2018年，它获得了海口国际免税城市地块。2022年，世界上最大的单一免税店开业，建筑面积28万平方米。它是海南第七家免税店，靠近海口重要的交通枢纽新海港。

2022年，中国中免与太古合作，双方各投资12.5亿元成立合资公司中免棠畔(各持仓50%)，成功获得三亚海棠湾国家海岸HT05-08-01地块国有建设用地使用权，合作发展三亚国际免税城三期项目，总成交额13.08亿元。

这里是太古地产开发的第一个度假零售项目，也是其在内地的第八个开发项目。

关于与太古的合作，当时中国免费表示，将充分发挥太古在商业地产开发、投资和运营方面的商业项目经验，打造高端旅游零售业态，通过与三亚国际免税城一、二期的合作，帮助公司不断巩固在海南的市场地位。

实际上，近几年中免创造高端消费体验的诉求，也为其与太古的合作奠定了基础。

中免年报中提到，三亚国际免税城三期项目正在稳步推进，公司与太古地产强强联合打造的旅游零售新地标。

最近有消息称，位于海棠湾的三亚国际免税城三期项目已被确定为“太古里”，这也是市场非常关注的一个项目。

根据项目示意图，三亚国际免税城三期A区项目中免棠畔申请建设，所有土地面积20.75万平方米，建设内容为3栋地上3层商业楼和1栋地下1层地下室，总建筑面积约26.63万平方米。机动车停车位2324个，其中充电桩停车位517个。

报告称，三亚太古里项目已开工建设，将于2025年底开业。

值得注意的是，2023年，太古地产还宣布与中国中免股东中国旅游集团就位于海南三亚海棠湾的云戒岛(有税)项目达成合作，太古地产主要负责项目的物业租赁和管理。

其实这个项目是三亚国际免税城的二期地块。由于税收业态的发展，对外规格已经从免税城中剥离出来，但实际上仍然属于免税城的商业区。

换句话说，太古在一年内获得了三亚国际免税城的两个商业项目:二期地块(云戒岛项目)为轻资产运营，三期地块(太古里)为主要资产建设运营。

竞争壁垒危机

在特许经营权带来的环城河中，中国中免的竞争力。

商业客户了解到，中国免税行业实行中国特许经营，中国集中管理和发放经营许可证。获得免税产品的经营资格必须经财政部、国家税务总局、海关总署等部门批准。许可证稀缺，很难获得。

目前免税许可证只有十个，分别是中国免税集团、日本免税银行、海南免税、深圳免税、中国海外免税、海外华人免税、海外旅游投资、海南发展、王府井。其中，只有中国免税集团和中国免税集团才能在全国范围内经营免税业务。

中免依靠自己拥有并购日上、海免的方式，拥有3张免税许可证，也是拥有最多免税经营许可证的公司。

通过政府授予的特许经营权，可以在特定地点购买(如出入境边境港口、特定持牌城市免税店、国际航空、游轮等)。)，从而防止进口产品以关税、消费税和增值税的价格销售，消费者包括国内外居民。

该许可证为免税产业建立了极高的准入堡垒，使中免在竞争中占有有利地位。

中国免费在年报中明确介绍了核心竞争力:一是规模，中国免费是世界上最大的旅游零售运营商；二是供应链优势，与世界1400多个知名品牌建立了长期稳定的合作关系；第三，渠道覆盖100多个城市，是中国单个零售网点最多的免税店类型最全的免税运营商。

由于采购规模巨大，中免获得了采购成本优势，这是零售业赚取差价的核心竞争优势。

免税行业也面临着特许经营权稀缺性降低的风险。虽然免税行业的准入堡垒很高，但随着牌照的逐步放开，竞争对手可能会增加，这将对免税行业的市场地位构成威胁。

年报中也提到了市场风险:“市场竞争越来越激烈，国内很多企业都申请了免税经营资质。海外免税巨头对中国免税市场垂涎三尺，市场竞争加剧，给公司稳定发展带来的不确定性。”

2020年6月9日，王府井宣布获得新的免税许可证。2020年7月10日，海南省财政厅、商务厅、市场监管局宣布，海南离岛新增的免税购物经营主体将通过招标等社会竞争方式进行选择和确定。这意味着中国的免税将迎来更多的竞争对手。

此外，还面临着跨境电商平台的冲击，牌照的增发将使中国中免的环城河变窄。

天猫国际、JD.COM全球采购等跨境电商已经成为跨境卖家的重要销售渠道之一。这些平台的低价优势在一定程度上影响了中免税渠道的竞争力。

归根结底，免税意味着高性价比，如果其它渠道的价格低于中免，必然会失去一部分追求低价客户。

但从另一个角度来看，中国免费和跨境电商消费者的画像差别很大。跨境电商主要以生活消费为主，而中国免费则以旅游消费为主，为消费者提供看得见摸得着的免税购物体验。

长期以来，中国免费主要经营香化和高奢侈品，培养客户“正品免税优惠”的心态。对于高客户产品的消费者来说，价格不是唯一的考虑因素，更重要的是是否正品。

它也是中国免税高奢商业地产的又一环城河。

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