后院起火，潘石屹有点慌

来源丨大佬说（ID：dalaosay）
作者丨吴昕

潘石屹，再度屹立在风口浪尖上。

传了几日的流言，终于登上了SOHO中国的公告。

首先是微博网友爆料，“SOHO（中国）首席财务官倪葵阳因涉嫌内幕交易被警方带走调查，公司多名高官亦被调查”。随即有媒体引用知情人士消息，称“绝非空穴来风”。

今日午间，SOHO中国在港交所紧急发布澄清公告，称“已知悉首席财务官倪葵阳因涉嫌公司股票内幕交易，正在接受调查。”

SOHO中国在公告中否认了其他董事、高管有被牵连，并称有关调查对集团的业务运作并无重大的不利影响。

但对于急着将SOHO中国转手套现的潘石屹来说，每一点负面新闻，都可能是压垮骆驼的那根稻草。

    卖房心切

比起暴雷的许家印与恒大，或是刚刚10亿美元债券违约的世贸，潘石屹创办的地产商SOHO中国，境况还不算窘迫。

事实上，在高负债的中国房地产行业，潘石屹的SOHO中国，简直是一股清流。

资料显示，截至2021年6月30日，SOHO中国的账面总资产为711.10亿元，其总负债为332.46亿元，其整体资产负债率只有46.75%。

46.75%的负债率是什么概念？

国家降负债的三条红线实施一年半后，中国地产行业的负债率依然普遍高于80%，高企不下。

这样健康的数字，得益于潘石屹早早转身，带领SOHO中国做起了“包租公”的生意。

业务没出问题，但互联网上潘石屹的风评，比之许家印，并没有好上多少。

因为他太想“跑路”了。

今年3月份，许久没有露面的潘石屹，以线上形式出席了SOHO中国2022年首场租赁表彰会。

表彰会的重点，不是表彰，是卖房。

卖的也不是普通的商品房，是SOHO中国在北京和上海两地的核心物业。

SOHO中国指出，上述项目从北京三里屯到银河，从朝阳门到中关村，还有上海的中山广场、东海广场，面积从100平米到2800平米不等。这些待售物业共56套，预估价格超过13亿。

其中不乏租约及市场稀缺的整层房源，租金回报稳定，投资性价比极高。

更夸张的是，潘石屹卖房的决心：这批房产，SOHO中国打算按照市场估值的七折出售！

“我们相信市场，没有卖不出去的货，只有卖不出去的价”。

市场的反馈也很热烈，有SOHO的租售顾问表示“3月10日中午我们公布了出售的消息，来咨询和看房的人非常多，一天多的时间已经有七八套房源定下了，客户已经交了定金，热门房源非常抢手。”

为什么要七折卖房？这像极了许家印当初为了回款放出的花招。不知情的人，还以为SOHO中国遇到了难以解决的麻烦，暴雷在即。

连潘石屹自己都说：“现在公司遇到了困难，决定销售一些房子度过难关”。

但前文已经说过，在一众国内地产商中，SOHO中国的财务状况，算是很不错一批。

SOHO中国的财报也显示，去年中期尚有现金及现金等价物为27.68亿元，一年内到期的借款为11.82亿元。相较整个公司的体量，总体债务压力并不算大。

绕来绕去，背后真正的原因，恐怕还是潘石屹自己想要套现离场。

    明修栈道

往前看，从2012年开始，潘石屹就不再在国内买地。在内地房地产最辉煌也最疯狂的时候，他忽然说SOHO中国全面转型，从今往后要做“包租公”。

这还可以被解释为正常的商业抉择，是在专注未来，押宝中国地产长远发展。但另一方面，SOHO中国开始不断出售旗下物业。

2014年，以82.82亿出售了上海SOHO静安广场在内的十万平米物业。2015年又以84.93亿元卖出了上海外滩国际金融中心一个地块50%的股权。

到了2019年10月，潘石屹计划出售SOHO中国旗下的“八大金刚”。包括北京望京SOHO、光华路SOHO二期、前门大街、丽泽SOHO，上海外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和天山广场项目，加起来价格超过500亿的核心资产。

据不完全统计，六年时间，SOHO中国套现超过370亿元。

哪有打着包租公的招牌，实则年年卖房卖地的道理？

与之相对的，是潘石屹本人在海外的商业动作频频。

从2011年开始，通过家族信托不断加仓海外房地产。先是斥资7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼，后又花费6亿美元收购曼哈顿公园大道广场的49%股权。而后还出资7亿美元，联合了巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权。

算下来，总计也付出了超过百亿的人民币收购海外商业地产。此外，潘石屹手中的SOHO中国股权，也都转到他妻子，具有美国国籍的张欣名下。

对于种种外界质疑，他以自己的商人身份自辩：“我是一个纯粹的商人，不管做什么行业，只要纯粹就好，人就怕不纯粹。”

    离场失败

但潘石屹要“跑路”的消息，始终不绝如缕。更重磅的讯息，曝光于2020年。

这一年3月，总部位于纽约的黑石集团传出将要以每股6元的数倍溢价收购并私有化SOHO中国。

黑石是全世界最大的房地产私募基金，堪称全球最大房东。这个消息迅速拉动了SOHO中国的股票价格。然而由于疫情等原因影响，这场交易未能达成。

很快，又传出了高瓴资本要收购SOHO中国的消息，再度引发外界关注。

高瓴资本方面迅速辟谣，但潘石屹套现离场的心思，已经路人皆知。

直到去年6月15日，一切似乎即将尘埃落定。

SOHO中国于港交所披露了被黑石中国收购的消息。黑石将以每股5港元、总价236.58亿港元的价格取得SOHO中国控制权，占公司总股本的91%。潘石屹夫妇将仅保留9%的股权。

负责收购的高管中，黑石集团亚洲房地产部门的董事总经理阎岩，正是SOHO中国的前总裁。

2021年的报价，比2020年的低了20%。但一心想卖掉SOHO中国的潘石屹，只想落袋为安，不再斤斤计较。

但他的计划赶不上变化。

2021年8月6日，SOHO中国公告称，国家市场监管总局已对要约方（黑石）根据《中国反垄断法》提交的申报正式立案调查。SOHO中国及黑石将被进一步要求提供信息和资料供监管机构审查。

一个月后，SOHO中国再发公告，鉴于满足先决条件的进展不足，宣告交易终止。

这意味着，这场交易没有通过市场监管总局的反垄断调查。老潘套现离场的美梦，还是碰到了钉子。

这次外界传闻中，倪葵阳的事件，似乎正和黑石的收购相关。

一张疑似SOHO中国员工的危机对话截图中提到，“可能与2021年某石收购期间内幕交易有关”，“倪在股市上套取大量现金，公开跑路”。

这位44岁的首席财务官倪葵阳，在2008年7月加入SOHO中国，曾任财务总监、副总裁等职位，在会计及财务方面拥有逾20年的经验。

在SOHO中国这两年间不间断的出售传闻中，每一个关键信息的释出，都带动了股价的剧烈波动。黑石收购传闻时，股价曾经暴涨38%，高瓴资本谈判传闻时，也曾暴涨40%。

SOHO在公告中强调“公司董事及其他高管均不知悉有关涉嫌内幕交易的情况，亦没有被调查。但是，对于有关当局要求提供的资料给予了充分配合。”

但未来情况如何，还为未可知。首席财务官涉嫌内部交易，是否会上演“拔出萝卜带出泥”的剧情，这些猜测还要等待警方的进一步调查结果。

这样的负面新闻，持续摧残着SOHO中国的股价。截至目前，每股价格只剩下1.4港元，比黑石当初的收购价格，可谓腰斩再腰斩。

    风云变幻

1992年的北京，人均住房面积7平方米。

这是26岁的潘石屹，在海南打拼的第三个年头。

他睡过大街，干过砖厂，终于在房地产市场看到了成功的希望。

这时正值海南泡沫的最高点。据海口市规划局的一组数据，人口总数30万的海口，人均住房面积高达50平米。

于是岛上出现了一万八千家房地产公司，每个人都希望楼市再热一点。

而潘石屹与冯仑等万通六君子，看到了泡沫危机。带着鼓鼓囊囊的钱包，从海南跑回了北京。

往后，地产界不断传出他们的传说。新世界广场项目开盘，5天销售进账5亿，资产迅速膨胀到48亿。万通在上交所敲钟上市。

然后潘石屹与张欣创立的SOHO中国，作为“中国最大甲级写字楼开发商”在港上市，创下亚洲最大商业地产IPO的纪录。他成为房地产界的风云人物，“只在最高端的城市开发高档物业”。

又一转眼，风云突变。吃足了房地产红利的潘石屹，开始谋求离场。

2019年的时候，潘石屹曾经放话，期望外界千万不要相信谣言，“我现在拿的是中国护照，第二，房子建在这里，我是带不动的，所以说我跑了，都是谣言。”

现在套现受阻、离场失败，首席财务官又陷入丑闻，桩桩件件，如一根一根稻草压下来。

摆在潘石屹面前的，是时代的迷局。走错一步，日落西沉。

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