A股“三位难兄难弟”之一，房地产板块敲打敲打还能站起来吗

来源丨BT财经（微信号：btcjv1）

作者丨BT财经 HAN

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经过2020年，房地产板块财大气粗的“土豪”形象，悄然发生了改变。

曾经，大笔借贷和投资被看作企业实力的象征。如今，资本市场终于回归理性，重新审视重资产特点下房地产行业高杠杆、高周转、暴利润的商业模式，或另有一番滋味。

1、“规模为王”的金科玉律或被改写？

是什么促使2020年初至今，房地产行业发生了这样的改变？复盘可以发现，有三个值得关注的事件。

第一，2020年初起始的疫情将行业销售打入冰点，全部房企资金回笼都成为难题、现金流遭遇严峻挑战。在随后“金九银十”的热销季，不少房企罕见地直接降价打折，其中以恒大铺天盖地宣传全线七折最为吸睛，房企经营困境可见一斑。

第二，“三条红线”政策在年中浮出水面，对杠杆率有了新的硬性要求，倒逼房企优化资金情况、忍痛向“借新还旧”的发债模式说再见，风险得到了有序的出清。在这个过程里，保利、万科能资金情况较为健康的龙头得以保持发展速度，在房企中脱颖而出，但恒大、融创等杠杆高企的巨无霸们则踉踉跄跄勉强过关。

房企资金吃紧，连带本来火热的土地市场在2020年同步降温，成交量整体回落，尤其是一二线核心城市的土地市场降温更为明显。细分来看，资金杠杆情况更健康的房企在“偷偷扫货”囤地，比如保利在2020年的拿地面积同比大增近20%，在竞争者缺席的情况下，拿地价格相当实惠。

第三，2021年初到春节档，房企销售迎来超出市场预期的“小阳春”后，多地银行开展了新一轮的房贷清查，对于2020年初至今违规流入楼市的各种经营贷、消费贷排查，如发现违规使用的情况则立即收回。这一政策也被市场解读为国家继续深化楼市调控、促进市场平稳健康发展的举措。

2、资金困境倒逼房企转型

一系列密集的动作让各家开发商的资金情况吃紧，也倒逼很多房企原本慢吞吞的转型计划加速。

在这里我们不妨按照A股上市房企2020年业绩情况进行分类，盘点一下开发商转型成效。

截至3月初，近70家上市房企发布了业绩预告或业绩快报，2020年业绩只有不到20家预计录得盈利，能够增长的更是寥寥。

先看录得预盈利的房企，其中佼佼者为保利地产和金科股份，另外2021年2月25日涨停、领衔板块暴涨的万科A也值得关注。

保利地产得以领先，除了上文说的受益于良好的资金情况、没有放大杠杆去融资并购外，近些年的健康养老方向转型也取得了一定成功。

从2013年至今的近10年时间里，保利确定房地产开发为主、综合服务+不动产金融为两翼的业务条线布局，将健康养老提升至战略高度，目的就是为了突破房地产天花板。有报道称，保利养老各机构在运营上实现基本盈利，未来可能在长端实现对业绩的持续驱动。

金科股份2021年2月初发布业绩快报称，2020年营业收入878亿元，同比增长30%。据公开资料显示，金科股份2020年供货充足达3600亿元，而2020全年销售录得2233亿元，顺利跻身两千亿元俱乐部。

值得注意的是，金科股份虽然业绩逆袭，但负债也在不断攀升，以2020中报来看甚至连踩“三条红线”，金科的后千亿时代或许并不好走。

2月25日领先地产板块大涨的万科A受到“三条红线”的影响也较小，而它被资本看好的一个重要原因就是扛起了“地产+科技”转型的大旗，此前曾经把万科物业更名为万物云空间科技公司。

与万科相似，绿地、合生创展等其他地产龙头也纷纷自立门户或与阿里华为等科技巨头合作，进军数字科技赛道，这背后不仅有增厚业绩的希望，还打开了分拆上市的想象空间。

行业另一龙头碧桂园则一直对机器人领域表现出极大兴趣，最近宣布有18款建筑机器人投入商用，寄希望于未来可以像造汽车一样造房子。在行业资金普遍紧张的情况下仍有“闲钱”拓展新业务，可见全国销售冠军碧桂园家底着实雄厚。

万达的困局则在2020年以前就已经浮出水面，至今仍在轻资产化的道路上艰难转型。不过断臂求生后万达将重点发展放在了文化、科技、金融、商业这4个领域，负债逐季度好转，能否王者归来仍需时日以待。

恒大则在踉踉跄跄中度过了2020年。公司大举打折“清库存”卖房子，11月与深房A重大资产重组中止回A失败；但另一方面集团在新能源汽车造业积极布局推出“恒驰”品牌电动汽车，大举借贷、大举投资的车轮一时半会根本停不下来，苏宁、马化腾、马云等“好兄弟”向恒大大手笔输血注资也令市场咋舌。

3、房企正在经历冰火两重天

不是所有的房产公司都像恒大那么幸运。冰火两重天的另一面是，一些被融资卡脖子的房企过得相当艰难，尤其是中小房企资金本就薄弱，没有丰厚的储备熬过2020年的行业冬天，转型资金难以到位。

回顾2021年一月楼市“小阳春”可以发现，卖爆了的还是万科、恒大、碧桂园这些龙头房企，而腰部尾部的企业销售情况依然不容乐观。所以我们看到，70多家披露2020全年业绩的上市房企里，只有20家预计录得盈利。说全行业依然行走在寒冬里，并不为过。

最后我们不妨再将目光落回到资本市场，经过2020年，A股估值洼地“三位难兄难弟”：银行、券商、地产三大板块中，只有地产依然在估值低位徘徊。

虽然目前市场不乏对敲打斧正后的地产板块抱有反弹希望，但从基本面来看龙头恒强、强弱分化的趋势可能进一步加深，后市或将沿着这一逻辑继续演绎。

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