又一个大城市，对楼市动手了！

作者：刘晓博

来源：刘晓博说财经

话音刚落，又一个大城市出手了，这就是身为副省级城市、计划单列市的宁波。

上图：2016年行政区划调整之后的宁波，有6个区、4个代管的市县。

7月6日夜，宁波四个部门联手发布了《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。“通知”一共有10条，其中主要的看点是：

1、扩大了限购的范围。新的范围是“北环西路—广元路、广元路延伸段（规划）—西洪大桥（在建）—秋实路—鄞县大道—机场路—鄞州大道—鄞县大道—宁波绕城高速G1504—东环南路—东环北路—北环东路—北环西路所围区域”。

也就是上图中标识的地区。

2017年出台的限购区域，是上图中标识的区域。我们可以这样理解：以前宁波的限购区相当于“内环以内”，现在相当于扩展到了“中环”。

三类人，将无法在限购区域内购房：一是在海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区市五区行政区域内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；二是在市五区行政区域内拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭；三是在市五区行政区域（不含奉化区）内没有住房，但不能提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭。

限购区域范围扩大后，鄞州、江北、镇海、海曙部分区域划入限购圈。家庭住房情况核查范围也将从老三区扩大至市五区，以后镇海、北仑的居民在限购圈内购房也将按新的政策规定执行。

2、将加大土地供应力度，强力推进已供项目加快开发建设，尽快形成有效供应。从严核定新出让地块商品住宅销售价格，调整住宅用地出让竞价规则，严格控制楼面地价。

据称，宁波下半年计划供应住宅用地（含商住混合）1.7万亩左右，市区计划供应住宅用地（含商住混合）1.0万亩左右。

3、强化市场销售管理。《通知》要求，严格执行商品房预售许可政策，每批次预售建筑面积不少于5万平方米，每批次间隔时间不少于3个月。

4、持续整顿房地产市场秩序，对公开摇号销售商品住房的，应当委托公证机构全程监督。

可以看出，宁波是近期出台楼市调控措施里力度最大的。宁波实质性地加强了限购，将更多区域纳入限购区域。

而此前出台楼市调控新政的杭州，只是在抽签方式上向人才购房做了倾斜（但延长了享受优惠人士的限售期到5年）。

东莞则只是收紧了新房的限价，规定新房在3个月内涨幅不得超过10%。看似收紧了价格管制，但事实上给开发商预留的全年涨价空间是非常大的。

所以我昨天说，杭州和东莞的调控新政都是“挠痒痒”。

相比之下，宁波的力度就大了一些。只不过限购区域的扩大，效果是把热钱挤向市内其他区域而已。

上图是民间机构发布的“核心城市二手房涨幅”的统计，是6月第四周和5月第四周之间的环比，可以给大家做一个参考。

从上面数据可以看出，在核心城市里宁波涨幅仅次于深圳（东莞、惠州没有纳入考察），位居全国主要城市的第二名。涨幅比较大，是宁波出台新一轮调控政策的根本原因。

上图是中国内地主要城市经济对外依存度的排名。宁波对外依存度（2019年进出口总额除以当年GDP）达到77%，是比较高的城市。事实上，宁波是中国对外出口的10强城市。

我之前在专栏里讲过，由于中美贸易战和疫情的影响，中国对外贸易压力比较大，国家已经提出了“国内循环为主”和“出口商品转内销”的判断和举措。

在这种背景下，对外依存度比较高（超过50%）的城市，稳增长、保就业的难度明显加大。这时候，楼市适当活跃是必须的，可以对冲压力。

绝大多数对外依存度超过50%的城市，自去年以来楼市都有放松措施。比如东莞事实上取消了二手房交易必须按照“差价的20%”交税的做法，深圳调整了豪宅线。其结果是，东莞和深圳都大幅降低了二手房交易的税费，每套可以节省几万到数十万（甚至上百万）不等，激发了市场的活力。

此外，珠海、上海、天津等，都有一定程度的楼市放松措施。比如上海在临港新片区缩短了外地人才购房的社保年限（5年改为3年），并在全市突破了首套房贷的下限（央行本来规定房贷利率参照5年期LPR利率，不能打折的）。

去年以来，经济对外依存度比较高的城市，都出现了房价上涨。苏州启动相对较早，随后是深圳带着大湾区周边城市一起涨。就连广州这种对外依存度不算高的城市，也放松了4个限购行政区（花都、南沙、白云、黄埔）的人才购房。

但涨多了，必然要出台调控措施，因为国家“房住不炒”的基本原则没有改变。

最近杭州、东莞出台措施，以及宁波扩大限购区域，都有微调楼市的意思。一方面不希望楼市太热，另外一方面也不希望楼市转冷。

另外，最近两天盛传：国家住建部一位副部长率队到深圳调研，还举行了座谈会，深圳或许会很快出台新一轮楼市调控措施。据财联社发布的最新消息说，坊间流传的所谓“深圳楼市新政”都是假的（见下图）。

由此可见：目前楼市虽然局部有过热情况，但整体仍然平稳。而且适度回暖是官方乐意看到的，因此短期不太可能会有全国性的“新一轮调控”。各地的微调，一般都会比较温柔，显示了管理层对回暖趋势的认可。

至于宁波楼市，是有一定投资价值的。宁波目前GDP位居内地大城市第12位，超过无锡和青岛，仅次于南京。汇聚资金方面，已经超过2万亿，位居内地城市14名。这基本上是宁波综合实力的排名。

在浙江省内，宁波地位仅次于杭州。但在跟杭州的竞争中，只有招架之功、并无还手之力。过去10年，杭州小学生人数大增了39%，宁波只增长了12%，甚至低于嘉兴（+20%）和金华（+29%）。

我之前多次在文章里指出，宁波有财运，但缺乏人气。人口竞争力偏弱，是未来宁波值得关注的问题。可以采取的措施是，大幅降低落户门槛。