为什么卖房子的不如打酱油的？

过去20年，中国最好的投资是什么？

毫无疑问：房子！

如果价格标注，那就是一二线城市核心地块的住宅。

就如同金价涨，金矿股就会涨，油价涨，油服股就会涨的道理一样，房价涨，那么“生产”房子的股票 —— 地产股 ，会不会涨呢？

当然会。

2017年内房股的盛世曾记否。

碧桂园。一根大阳线，不要任何上下影，光头光脚，翻4倍。

融创。翻8倍，然后回落。

恒大。从最低4.6涨到最高30，后回落至25附近，翻5~6倍。

以及万科A，虽然没有港股里面内房“三剑客”（恒大、万科、碧桂园）那么辉煌的表现，但从年初的20左右各涨到了30，涨幅50%。

万科一向是内地房企中的领头羊。

去年9月份的年会上，万科喊出了“活下去”的口号。那时的碧桂园在喝鸡血。

一年之后，又是“金九”，人们发现，“活下去”的万科，活得不错；然而“喝鸡血”的碧桂园，鸡血喝完开始“优化”员工。

所以说，你大爷还是你大爷。

但是 ——

即便如此，就在这个“金九”，悄无声息地，地产龙头万科的市值被一家做酱油公司超越了。这家公司的名字就是 ——

海天。

9月2日，海天味业盘中股价再创新高达115.3元。当时，海天味业以总市值2,938亿元反超房地产龙头万科A(总市值2,911亿元)。

酱油真的比房地产更值钱吗？也许你们可以见仁见智，但市场已经给出答案了。

时至今日，回味去年此时万科的那句“活下去”，方才感觉有点不同的味道了。

1、中国人终其一生，要“打”多少酱油？

中国人均酱油的消耗量，这个问题估计也不亚于粽子和豆花。

所以，这是个哲学问题？

不，这是个数学问题。

酱油在我们国家用来调味，用法也是各地各异。有的地方大把大把地往菜里倒，有的地方是倒一点出来，蘸蘸，剩下的就扔了，不会倒回酱油瓶子。

总而言之，不一定都进嘴，但一定是算消费量的。

并且有没有怕黑的女士多少天不碰一滴酱油呢？但一次红烧肉可能就是你半年的用量，尽管那里面有大量的酱油会跟着垃圾袋变成“湿垃圾”。

所以，不妨平均假设一餐饭用2ml酱油，那么一天每个人的用量是5ml。

因此，简单算下来，中国人平均每年消费的酱油大概有1,825ml，大概是4斤不到的样子。

以海天老字号365高鲜头道酱油计价，大概20元/斤(500G)；

假设人均寿命80年，每个人大概花在酱油上的钱是6,400块。(7斤*20元*80年=6,400元)

而6,400元能买多少房子呢？

在大部分城市估计连1平方米都买不到。所以，单纯看消费量，这差异是惊人的。

反映到公司收入上，两者差距也很大。

2019年上半年，海天味业的归母净利润27.50亿元，而万科A的归母净利润约118.4亿元，万科A的归母净利润是海天的4.3倍。

既然如此，为什么万科的市值反而被海天反超了呢？

答案是：估值。

而为什么资本市场给万科的估值远比海天味业低？

这大概就是资本市场的魅力所在了。

2、为什么做酱油的公司比盖房子的公司更值钱？

在20年多年前，房子靠分配。经历房地产改革后，出现商品房可以自由流通，人们都攒着“买房上车梦”，努力工作奔小康。

随着商品房供给日益不平衡，房价节节高涨。即使多轮政策调控，也抑制不住房价上涨的熊熊烈火。

大家依然坚信“房子会永远上涨，投资永不落空”，继而更疯狂的押注房产，一线城市房价更是直奔天际，一度出现疯狂囤地、炒房团等社会问题。

殊不知从前靠经济高速增长、人口红利支撑的投资逻辑已经发生了变化。

2016年至今商品房销售面积整体延续下滑。自年初以来，中国商品房销售面积连续8个月处于负增长区间。除销售面积外，房地产行业投资增速也在下降。

现在的经济、人口又面临什么状况？

1.中国经济增速放缓

过去20年，我们依靠廉价的劳动力换来了经济的飞速增长，这个优势逐渐在逐渐丧失。而来自劳动力、环保、土地、资源等成本在上升。现在，我们的GDP一直在7%左右徘徊，加上前期基数高，很难再高速增长。

2.政策密集调控房地产

今年4月，政治局称“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，并指出要启动农村市场扩大消费。5月，政府对房地产的调控进一步加强。

房地产是资金密集型的行业，地产商一开始要花钱买地，建成房子卖出才能收回资金。房地产商都要加杠杆经营，比如银行贷款、发债、对外借款等等。房地产政策难言放松、融资条件收紧不利于房地产投资。

3.人口老龄化加速，购房刚需人口减少

中国是世界第一的人口大国(近14亿人口)，人口老龄化的规模也达到全球最大。2018年，我国65岁以上人口达到1.67亿人，占人口比重达11.9%。据预测，到2020年我国65岁以上的人口比例将达到14.73%。

虽然二胎政策放开，但社会整体生育意愿不高，总生育率持续下滑。

老龄人口抚养比加速上升，未来有望超过少年儿童抚养比，养老问题会成为社会的主要问题之一。过去，由于中国人口高速增长引发对房子巨大需求的情况已经不存在了。

对房地产行业来说，最直接的影响就是购房需求减少。

一般来说，首次置业的年龄大概是25~35岁，已经上车的人群之后会有换置和投资需求，如果按8年一个周期算，大概在33~44岁。经济增速放缓，房价比钱包涨得还快，买房难。加上人口危机逐渐显现，出生率减少，抑制了十年、二十年后的购房需求。而且，从买房频率角度，大概率每个人一辈子只买一次房。

而海天味业所代表的调味品就不同了。

最直观的就是，不管经济打雷还是放晴，无论老人还是儿童，酱油还得天天用。

而且，今天你用海天牌，用习惯了，下次你还认这个牌子。即使你需要抚养的老年人增多，饭菜要求更低盐，影响了家庭饮食习惯，即使经济下滑影响了你的钱包，但也不会影响酱油支出。这意味着调味品的业绩更具稳健性。

所以，每个人一小笔的酱油支出成就了海天上亿的市值，卖酱油的市值碾压房地产商是存在合理性的。