房地产税透视

“房住不炒”一再重申，房地产税时远时近。

电影《一代宗师》有句台词——“念念不忘，必有回响”，如今已成金句。

房地产税时远时近，用此金句来形容，恰好合适。本周，回响再次传来——近日，中共中央、国务院发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》。

《意见》指出，要加快建立现代财税制度，稳妥推进房地产税立法。

三大焦点

每次只要出房地产税相关的消息，坊间总是热闹纷纷，焦点话题有三。

其一，房地产税会不会带来房价下降？无论是买方还是卖方，不管是有房或者没房，都高度关心这个问题。

笼统地说，房地产税短期内对房价必有影响。如何影响，则需要综合考虑。主要是看这个税率重不重，出台的时机是否合适。有资深观察者认为，如果税率直接按照欧美常见的1-3%，并且没有豁免套数和面积，那房价短期立刻会应声而降。

若长期来看，房地产税并不影响房价。房价核心还是随着通胀走，以美国为例，过去100年时间美国的房价就是一根大阳线，即便有下调的时期，也最多下跌不超过五年，然后就是新一轮的长期增长。

其二，税率究竟多少？房地产税的税率情况，不同国家和地区，差别较大，大致而言，有欧美模式、新加坡模式、香港模式，等等。

就我国内地情况而言，直接照搬上述三种模式的可能性几乎没有。按照目前传说中的草案，据说主要是两大方向：1）税率较低，0.1%，逐步加码；2）税率1%，逐步加码。此外，很可能还会附带一些租金的计算方式，比如年租金的12%，等等。

这些，都仅仅停留在观察者的猜测和判断上，仅供参考。具体如何，只能以实际落地为准。

其三，何时开始征收？这个问题最复杂，也最考验政策制定者的管理智慧。房地产税要征收，首先第一步是要立法。按照之前的要求，2020年，也就是今年，要完成房地产税的立法发布。

至于实际征收，那牵涉者众多，要考虑的因素也非常多，而且是一城一策。兹事体大，除非特别需要，否则必然会选择在拥有一个宽松祥和的发展环境之时。就此而言，今明两年的发展环境持续重重变数是大概率事件，因此正常来说，开征房地产税是小概率事件。

既然如此，上头又为何选择在这个时候出来“喊喊话”呢？

以一个细节来回答这个问题吧。

上周末，央行发布了《2020年一季度中国货币政策执行报告》，讲了一季度的货币政策执行情况，也讲了展望。其中，此前多次出现的“坚决不搞大水漫灌”措辞，这次删了。此外，还提到全球经济衰退已成定局，以“适度的货币增长”支持经济高质量发展。

放眼全球，与中国的全民抗疫不同，以美国为首的西方国家先马不停蹄地印起钱来。美国央行无限量的超发货币，其实是在向全球输出通货膨胀，变相开启了对世界各国的“薅羊毛”。面对全球的大水漫灌，大多数人财富保值的手段其实很有限。

随着“大水漫灌”，无风险利率继续下降，大家手上的钱只会越来越不值钱，房产自然成了财富的避难所。除了房产是国家经济的根基，还因为当货币超发的时候，房地产承担了货币“蓄水池”的功能。

所以，为何要在这个时候喊话，基本逻辑应该不难意会了吧。

如何行动

既然说到房价，那最近的房价走势如何呢？至少从市场的苗头来看，可以说正走在探头向上的轨道上。

一方面，包括北京在内的土拍，多地再现“地王”。就过去的经验来看，“地王”出现，往往是房价走高的前兆。另一方面，数据最有说服力。根据统计局数据，4月份70个大中城市里，新房售价超过去年同期的城市达到了63个。也就是说，90%的城市已经达到了去年小阳春的水平。

这波小阳春趋势由何推动，因素很多，非几句话能说清，就不赘述了。重点是，面对这一趋势，我们应该如何行动？市场走势，无非“有涨有跌、涨多涨少、涨快涨慢”三种。关键是，如果出手，在哪里出手？

研究指出，近年来人口流动呈“南入北出”，人口集聚进一步增强南方地区的经济发展活力。人口流动向阳光地带集中是世界主要国家和地区城市化发展的大势，创新经济、消费经济的发展与城市宜居环境之间具有很强的关联性。阳光地带，更多的是在南方沿海地区，这里风景优美、四季宜人。

从城市化进程角度看，大城市受人口、资源、资金聚集带动需求支撑起房价，都市圈往往在气候、环境、基础设施等方面具有先天优势，这里的房价往往更为坚挺。高铁的出现缓解了人口流动的难题，中国人还有乡土情结，这些因素的存在一定程度上会减缓城市化的迫切性。

所以，如果能建议的话，那请尽量到“有阳光”的都市圈去！

再说四句

最后，再说四句话。

这前三句话之前说过，这次再一次重复，意在强调！

第一句，所有投资，都是技术活。而且“非标”，只能一事一议！无论房产还是股票，都是如此！

泥沙俱下、躺着赚钱的时代已经一去不复返了。所以，如果只是简单地建议你“卖房炒股”或者“卖股炒房”，这样的人，非傻即坏！和在朋友圈大部分的面膜兜售者，没有本质差别。

第二句，投资，首先应该关注的是，流动性。而且，是充分的流动性，越充分越好！

有一句话是这么说的，房子可能是珍珠翡翠，也可能是珍珠翡翠白玉汤。但是，在普遍粮草紧缺、吃不上饭的时候，珍珠翡翠白玉汤总是比珍珠翡翠更有价值，而珍珠翡翠想置换成珍珠翡翠白玉汤，并不是一件容易的事情。所以，要谨防“抱着珍珠翡翠饿肚子”！

第三句，专业的事，交给专业的人去做。而投资，就是最专业的事，之一！

所以，以上所述仅出于提供更多信息的考虑，不作为任何投资行为的参考。当然，也就不会对任何投资行为负责！

第四句，不是我说的，是摘抄的，来自今日上午李克强总理所做的政府工作报告——“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”

包括标点符号在内的这 38 字，是今年政府工作报告关于房地产的“全部”直接表述，是理所当然的最新主基调。

“房住不炒”依旧，“房地产税”未提。因城施策，平稳健康。直接点儿说，别过火就行。

冷处理得了。