涨幅位列全国第二！这座三线城市二手房市场率先升温

基本面稳健的三线城市楼市，已经开始显现回暖趋势。

中房报记者 许倩 北京报道

“这三个月来，店里的带看量直接翻了一倍，去年挂出一直没人问的房子，现在终于有买家主动联系了。”在徐州云龙区开房产中介门店的张经理这样告诉记者。

张经理的直观感受，并不是个别现象。根据国家统计局公布的最新数据，今年4月徐州二手住宅销售价格环比上涨0.5%，在全国统计的70个大中城市里涨幅排在第二位，仅低于涨幅0.7%的上海。这已经是徐州二手房价格连续第二个月实现环比上涨，涨幅也从3月的0.3%进一步扩大到了0.5%。

与此同时，徐州的新房市场也透出回稳信号：4月新建商品住宅销售价格环比持平，和3月环比下降0.4%的情况相比，已经有了明显好转。

不只是价格，市场成交量也在逐步升温。徐州市住建局公开的数据显示，今年一季度，徐州全市新建商品住宅销售面积达到166.7万平方米，销量排在江苏省第二位；二手住宅成交面积同比上涨25.2%，增速位列全省第一。进入四五月份，这一升温势头依旧保持。

这也说明，基本面扎实的三线城市楼市，正在进入回暖通道。

0.5%涨幅背后，市场存在明显冷热分化

徐州二手房价的上涨，从今年3月就已经启动。

国家统计局的数据显示，3月全国70个大中城市里，一共有13个城市二手房价格实现环比上涨，徐州就在其中，当时涨幅达到0.3%，排在全国第四；到了4月，徐州二手房价格进一步上涨0.5%，涨幅跃居全国第二，仅次于上海，涨幅超过了北京、深圳、广州等一线城市以及多个强二线城市。

不管是新房还是二手房，徐州市场的成交量都表现亮眼。克而瑞的数据显示，一季度徐州楼市已经迎来了“小阳春”，在此基础上，4月徐州市区商品住宅成交1371套，成交面积16.97万平方米，成交金额15.62亿元，成交均价为9204元/平方米。从供应端来看，4月徐州新房新增供应仅520套，供应面积7.08万平方米，供求比低到0.4，市场已经呈现出明显的供不应求态势。

徐州楼市整体的去化周期也在不断优化。一季度末，徐州新建商品住宅去化周期已经降到11.9个月，是江苏省去化周期最短的省份。到4月，云龙区这类核心区域的去化周期进一步压缩到9.2个月，市场热度可见一斑。

根据金刚石整理的数据，截至5月中旬，徐州全市新房已经成交1.19万套，二手房成交达到2万套。要知道，去年一整年徐州全市二手房总成交也只有4.22万套。按照目前的成交速度推算，今年徐州二手房全年成交套数将会突破5万套。

“五一”假期期间，徐州全市累计成交新房163套，同比上涨61%；成交二手房386套，同比上涨70%。

不过把数据拆分来看就能发现，徐州楼市内部存在明显的冷热分化，这一轮回暖并不是全市普涨，而是结构性的区域行情。

4月的新房交易数据中，徐州铜山区以907套、10.81万平方米的成交规模，占到全市总成交套数的66.2%、总成交面积的63.7%，是当前市场的绝对主力；云龙区成交201套，成交均价达到12057元/平方米；鼓楼区成交162套，成交均价10745元/平方米，这两个区域虽然新房供应量不多，但成交转化率非常高。泉山区供应量少但价格偏高，当月没有新增供应，依然成交了40套，成交均价高达16605元/平方米，是徐州六区中价格最高的区域。经济开发区供求比达到1.71，呈现供应过剩的状态；港务区当月没有新增供应，仅成交15套，市场活跃度明显不足。

截至今年4月，徐州六区商品住宅总库存面积为209.37万平方米，其中铜山区以81.25万平方米的库存排在第一，占总库存的38.8%，去化周期仅12个月，属于全市相对健康的水平。云龙区去化周期只有9.2个月，是六区中去化最快的区域。

与之相比，鼓楼区去化周期达到31.7个月，经济开发区为35.4个月，淮海国际港务区的去化周期更是高达37.6个月，市场信心仍旧不足。

徐州当地一位房产中介从业者表示：“是核心区的学区房拉高了全市的平均涨幅，远郊区域的房价其实还没回升。”

政策利好加码+城市基本面支撑，楼市迎来企稳窗口

在4月10日举办的徐州春季土地市场推介会上，徐州市市长沈峻峰用一句话总结了当地房地产的当前态势：现在正是政策友好、需求释放、价值兑现的关键窗口期。

他提到，徐州楼市经历了一轮深度调整后，已经释放出企稳复苏的积极信号，正在进入结构优化、品质提升的新发展周期。

对市场影响最大的利好，来自力度空前的公积金政策调整。4月1日，徐州落地了近年来力度最大的一次公积金新政：

不仅大幅提升贷款最高额度：单方申请公积金贷款最高可贷80万元，夫妻双方共同申请最高可贷120万元。如果是多孩家庭，贷款额度还能进一步上浮，二孩家庭额度增加20万元，三孩家庭额度增加40万元。针对青年人才也设置了梯度优惠，40周岁以下的博士贷款额度提高30万元，硕士提高20万元，本科提高10万元。同时，还对周边城市购房者开放了代际互助，父母和子女可以共同申请公积金贷款。

举个例子，一套总价150万元的普通住宅，如果购房者是三孩家庭且夫妻共同申请公积金贷款，最高可以拿到160万元贷款，几乎可以覆盖全部房款，极大提升了购房者的购买力。

除此之外，新政还允许购房者提取公积金支付契税和维修资金。可以说，这次政策覆盖了几乎所有潜在购房群体，这不只是应对当前市场阶段性调整的应急措施，也是构建“租购并举、多主体供给”住房制度的重要一环。

徐州这一轮楼市回暖，一个很明显的特征就是改善性需求成为了成交主力。从市场表现来看，湖景大平层、低密洋房这类高品质改善产品，一直保持着热销的态势。

房价的长期支撑，终究还是要靠城市的基本面。沈峻峰介绍，现在的徐州，人口优势和发展优势相互叠加，作为江苏唯一一个户籍人口超千万的城市，2025年经济总量已经达到9957亿元，未来5年还将新增城镇人口超过27万人，住房消费的刚需还会保持相当大的规模。随着徐州区域经济中心城市建设推进，经济能级不断提升、城市人口持续增长，会为长期住房需求提供稳定支撑。

另外，徐州近年来成为新晋网红城市，吸引了不少外地人口前来定居，多年来外地居民在徐州市区购房的比例一直稳定在30%左右。

徐州这一轮楼市回暖，有数据支撑，有政策驱动，也有真实的需求基础，但这并不是简单的“房价要大涨”，更准确的说法是，徐州楼市经过此前的深度调整，正在政策和需求的共同作用下，进入结构性企稳回升的新阶段。

对徐州这座城市来说，楼市回暖正是它作为淮海经济区中心城市价值逐步兑现的一个缩影。就像一位本地业内人士说的那样，市场终究会奖励基本面扎实的城市，徐州正在印证这一点。