香港百亿地产豪门衰败记：800亿资产快被继承人卖空，接班人被追债申请破产

本文来自微信公众号： 金融八卦女频道 ，作者：月月

近期香港商业地产圈传出一则震动行业的消息：被称为“小铺王”的邓耀升，被债主告到香港高等法院，申请人申请其破产，涉及欠款金额达到1599万港元。

这则消息直接扯下了香港老牌地产豪门“铺王”邓家最后的遮羞布，而邓耀升不是外人，正是有“香港铺王”之称的邓成波最疼爱的小儿子，也是老铺王生前亲自选定的家族接班人。

现在邓家看起来债务缠身，但邓家巅峰时期的实力曾震惊整个香港地产圈：

家族手握超过200间核心商圈商铺，总资产将近800亿港元，当时坊间甚至有传闻说，铜锣湾半条街的租金都流进了邓家口袋……

曾经每天光是租金收入就能超过百万港元的顶级豪门，如今连千万量级的欠款都无力偿还，短短几年时间，近800亿家产就被消耗到见底。

这位当初被整个家族寄予厚望的接班人，到底是怎么把百亿家业一步步败到濒临破产的？今天我们就来聊聊这件事。

1.

接班人变卖资产还债：800亿豪门家产快被卖空

过去一年多，只要提起邓成波家族，新闻永远绕不开两件事：要么是被债主追债起诉，要么就是邓家又在折价变卖资产周转。

先说变卖资产的亏幅，亏得最狠的一笔发生在去年7月：邓家将旺角砵兰街60号的旭逸酒店以4.35亿港元的价格卖出，这笔交易直接亏损超过6.65亿港元，资产直接折价超过六成；另一处悦品海景酒店卖出价是18.7亿港元，账面亏损也达到3.78亿港元……

根据公开信息统计，除了邓家主动挂牌卖出的资产，去年全年至少还有19处邓家物业因为断供被银行强制拍卖，这些拍卖资产总价值约10.29亿港元，其中绝大多数都是亏本卖出：比如观塘利宝时中心地块，卖出价格比买入价直接跌了八成；深水埗和旺角的两栋整栋物业，卖出后亏损了4862万港元。

进入今年之后，邓家的甩卖力度更大，亏本幅度更是让人惊讶：

油麻地弥敦道的核心旺铺，卖出价3亿港元，和2014年8.3亿港元的买入价相比，直接跌了63%；

伟德大厦地铺，卖出价1.48亿港元，业内估算至少亏损了一半；

观塘中海日升中心，邓家以1.72亿港元卖出5个铺位加12个车位，亏损幅度达到65%，总亏损额达到3.218亿港元；

……

类似的亏本变卖新闻数不胜数。很多人会疑惑，曾经坐拥近千亿资产的豪门，怎么会落到靠不停卖资产还债的地步？

追根溯源，问题其实出在邓成波选的这位接班人身上。邓成波晚年最偏爱小儿子邓耀升，外界称邓耀升为“小铺王”，他早年在加拿大留学，拿到了工商管理硕士学位，学历亮眼。

其实邓耀升并不是那种整天花天酒地、只懂挥霍的纨绔富二代，他反而一直想要做出一番成绩证明自己。但是他完全不认可父亲邓成波“一铺养三代”的保守收租思路——

邓耀升认为收租赚钱太慢，想要通过资本运作快速把家族生意做大做强。

2015年，邓家先是入主了一家名为易通讯集团的小型上市公司，靠着“铺王家族”的名气，上市当天股价直接涨了三成，但是没维持多久，股价就跌成了不到一块钱的仙股。

这次尝试之后，邓耀升又斥巨资收购了松龄护老集团，想要进军内地养老行业，还和父亲一起成立了陞域集团，原本计划在2021年推动集团上市。

邓耀升扩张最激进的一年是2017年，那一年他四处举债收购酒店、囤地，前后一共花了266亿港元，想要把家族业务从收租转型为酒店集团，打造自己的“酒店帝国”。谁知道2019年开始香港游客数量暴跌九成，2020年酒店行业几乎没有任何收入，邓耀升的扩张计划直接泡汤。

随着酒店项目停摆，每个月需要偿还的贷款利息像滚雪球一样越来越大，当时已经八十多岁的邓成波不得不亲自出面救场，直接叫停了多个养老项目，但这时候家族欠下的债务已经积重难返。

2020年的时候，邓成波自己就承认，家族在银行的授信额度已经用到顶了，为了周转甚至借过私人高利贷。那一年下半年，邓成波为了凑钱还债，就卖出了价值至少100亿港元的物业。

在邓成波去世前的最后半年里，他还靠着自己多年积累的人脉四处求人，把已经抵押过一次的物业反复抵押，拿到钱帮儿子填窟窿，就这样还是没能填上债务缺口。

所以到2021年邓成波去世的时候，邓家的800亿资产早就已经是纸面富贵了。虽然当时外界都传闻邓成波留下了800亿港元的资产，但根据业内粗略估算，邓家每年光需要偿还的债务利息就差不多要20亿港元。

为了还债，邓耀升只能不停变卖资产，这些年卖资产确实回笼了超过300亿现金，但是债务窟窿太大，卖得越多，手里能生钱的资产就越少，债务反而越还越多。

有媒体统计，邓成波去世才四年多，邓耀升就已经卖掉了90处家族物业，所以外界都调侃，800亿家产，快被这位二代接班人卖空了。

面对满天飞的追债新闻，邓耀升最近才终于接受采访，只说了一句话：

“我们各人都尽自己的努力，希望可以渡过。”

只不过这句话，听起来更像是已经无力回天的无奈表态。

2.

白手起家的香港铺王：从底层打拼攒下800亿，一辈子心血全给儿子

邓成波曾经开玩笑说：“我一辈子拼命赚钱，就是为了留给儿子们花。”

而邓成波能攒下这么厚的家底，完全不是靠着投胎好运，而是他自己一次次踩中风口，从社会底层一步步熬出来的。

邓成波1934年出生在广东南海，很小的时候父亲就去世了，他跟着母亲逃难到香港生活。16岁就出来打工，当了电灯学徒，这一做就是十年。

27岁的时候，正好赶上香港经济起飞，大街小巷的商铺都需要做霓虹灯招牌招揽客人，邓成波看好这个生意，就自己开了一家霓虹灯作坊，赚到了人生第一桶金。

到了70年代初，霓虹灯生意慢慢不景气，邓成波就转行开了一家小酒楼，在酒楼里天天听客人聊房地产，说买楼花就能发财。所谓楼花，就是房子还没建好的时候先付定金预定，之后还能把购房资格转手卖给别人赚差价。

那一年邓成波刚好40岁，他把自己全部身家拿出来，又找亲戚朋友借了一圈，凑了30万港元，在当时所有人都不看好的西环一口气买了三个楼花。两年后房子建好，房价涨了三倍，邓成波转手卖出，一下子就净赚了90万港元。

拿到第一桶金之后，邓成波开始在九龙和港岛的老城区扫铺，他选铺的眼光很特别，专门挑街角或者公交站旁边的小铺子，哪怕只有十几平米，只要位置好他就收。他的想法非常实在：

做街坊生意的小商户比大公司稳定，不会轻易退租撤场。

后来香港地产行情越来越好，邓成波又在旺角、油麻地一带拿下了二十多间铺子，身边朋友都劝他，手里留些现金更稳妥，邓成波完全不听，他有自己的生意逻辑：

铺子是活资产，租出去每个月都有现金流进来，只要租金够还银行贷款利息，这个生意就不会垮。

到了九十年代，香港房价飞速上涨，邓成波名下的商铺价格也跟着涨了几十倍，光是靠买卖商铺和写字楼，他的身家就涨到了70亿港元。

不过人有钱之后也容易踩坑，1997年邓成波打算把自己的物业公司包装上市，没想到亚洲金融风暴突然爆发，股市楼市一起暴跌，不仅上市计划泡汤，之前赚的钱全部赔了进去，还欠下了40亿港元的债务。

银行天天上门催债，邓成波只能咬着牙低价卖掉一部分商铺还债，同时给剩下商铺的租户降了10%的租金留住租客，就这么硬扛了三年，才慢慢把债务还清缓过劲来。

到了2010年，香港推出政策鼓励旧工厂大厦改造转做其他用途，邓成波又一次看准机会，四处收购旧工厦，之后分拆出租或者转手卖出赚差价。

据说巅峰时期，邓成波手里握有超过200个铺位和工厦单位，总资产超过730亿港元，还有媒体说真实的资产规模比这个数字大得多，因为邓家的资产没有上市，外界没法准确统计。

还有知情人士透露，邓成波名下的资产至少有800亿，那时候香港核心商圈差不多一半的旺铺都和邓成波有关系，“铺王”的名号就是那时候来的。

只是邓成波怎么也想不到，自己一辈子精打细算攒下来的铺王帝国，最后会因为接班的问题落到濒临破产的地步。

3.

躲不开的豪门传承魔咒：闯不过就是富不过三代

这些年，越来越多的老牌豪门家族，都因为接班问题陷入危机。

哪怕家族再大，产业再多，只要接班人做错一两个关键决策，就会造成无法挽回的损失，邓家的经历就是非常典型的例子。

可哪怕已经有这么多前车之鉴，传承困境还是反复在豪门上演，“富不过三代”就像一道魔咒悬在所有家族企业头顶，想要找到一个能真正扛起家业的接班人，真的太难了。

比如新加坡老牌地产豪门郭氏家族，走的是标准的嫡长子继承路线，传承已经到了第三代，原本是人人羡慕的传承样本。

可问题是，第三代接班人郭益智有自己的扩张想法，2019年他力排众议，砸了差不多100亿投资重庆协信远创，结果不仅没帮对方解决债务问题，自己的钱也全部套牢，这笔投资几乎血本无归。

之后郭益智在英国房地产市场的投资又看走了眼，直接导致郭氏家族2023年上半年盈利暴跌94%。

连续的巨亏直接激化了家族内部矛盾，郭益智的父亲郭令明一气之下把亲生儿子告上法庭，要求解除他的集团总裁职务，相当于直接“废了太子”。

还有香港的郑裕彤家族，原本公认的第三代接班人郑志刚，也因为投资策略过于激进，让家族核心地产平台新世界发展遭遇了成立20年来的首次巨额亏损。2024财年，新世界发展股东应占亏损接近200亿港元，股价更是直接跌了三成。

哪怕郑家家大业大，也经不住这样伤筋动骨的折腾，2024年9月，郑志刚主动辞去了新世界发展行政总裁、周大福集团执行董事等多个核心职务，退出了公司日常管理。

到去年7月，郑志刚彻底退出了家族企业的权力中心，还被排除在新成立的核心决策机构之外，手里几乎没有任何实权了。

其实说到底，家族企业的传承，从来都不只是把权力交给下一代这么简单，它是把一整个企业的前途、上万名员工的饭碗，还有父辈一辈子攒下来的家业和名声，全部托付给下一代。

香港中文大学商学院曾经做过一项研究，数据显示，家族企业在代际交接的过程中，往往会出现企业价值缩水，缩水比例最高能达到60%。

在这样的数据面前，再大的豪门也会恐慌。闯过了传承这一关，家族企业或许就能基业长青；闯不过去，哪怕现在家业再大，早晚也逃不过“富不过三代”的魔咒。

毕竟，豪门家业传到第二代、第三代，想要扛起整个家族，最重要的从来不是家里留下的家底有多厚，而是接班人有没有扛住风浪的能力和稳扎稳打的眼光。