一线楼市：筑底震荡中的“弱复苏”与“强分化”

“近期不少长三角城市楼市成交量回升，存在‘以价换量’现象。”

文 /巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

今年一季度经济数据迎来“开门红”，按吴老师的分析，呈现“两个企稳，两个强劲，一个偏弱”的态势。

其中，制造业与核心城市房价企稳，外贸出口和AI创新表现强劲，消费则相对偏弱。

消费偏弱背后，房地产是关键影响因素。

经济学家姚洋近期接受采访时指出：居民若看到房产贬值，会本能收缩支出、增加储蓄，进而抑制消费。

那么，今年楼市走向如何？能否助力消费提振？

吴老师认为：今年房地产市场或进入筑底阶段，但大概率仍在底部震荡，呈现“弱复苏”与“强分化”交织的局面。未来楼市复苏，需关注北上深杭蓉五个核心城市。

数据披露前，高盛曾释放更强信心，其报告称沪深房地产或于今年底触底，2025年底至2028年底期间有望上涨15%。

楼市“小阳春”真的来了吗？

从交易数据看，3月核心城市楼市喜讯频传。

成交量上，一线城市二手房成交量普遍翻倍。上海全月成交3.1万套，环比增178.8%，创近5年新高；北京、广州、深圳环比分别增长144.6%、141.4%、117.1%；

价格方面，一线城市新房售价环比涨0.2%；70个大中城市中，二手房价格环比上涨的城市从2个（京沪）扩至13个；

活跃度上，春节后中介明显忙碌，苏州3月二手房带看量环比暴涨275.1%，广州涨35%；

去库存方面，一季度成效显著，截至2026年3月末，全国商品房待售面积同比降0.1%，系连续52个月来首次同比下降。

上海楼市意见领袖白小姐表示，判断“小阳春”可从“量、价、活跃度、库存”四大维度入手。

单看数据，这轮“小阳春”似乎成立。

但对这种爆发式热潮需谨慎看待。

单盘主义工作室创始人卢俊提到上海3月3.1万套的二手房成交量，称成绩难得却不代表市场火热：

“过去2万套算较好水平，基于当时约10万套的挂牌量；如今上海二手房挂牌量已达15万—17万套，距离真正的供不应求还有距离。”

58安居客研究院院长张波表示，“小阳春”先看成交量，量在价先，但房价稳定性也关键，若成交量提升源于大幅降价，持续性会偏弱；上海易居房地产研究院副院长严跃进也指出，近期长三角不少城市楼市成交量回暖，存在“以价换量”问题。

白小姐认为，从宏观视角需关注城市分化。若一省仅省会房价上涨，其他城市下跌，属结构性回暖，不能认定房地产进入“小阳春”。

此外，真正的“小阳春”不能仅靠政策驱动，需内生动力支撑——如产业升级、人口流入或置换改善，才算真正回暖。

谁在推动这轮回暖？

单看这轮“小阳春”，驱动者仍是“刚需用户”，即有真实住房需求的人群。

卢俊表示，当前入场购房者多为自住需求明确或对市场有清晰判断后出手的人。

他提到一些特殊群体，如在上海工作多年的外卖骑手、中介、快递员、家政服务人员等，过去基本买不起上海的房子，经此轮房价调整，部分房源价格已降至他们可承受区间。

这也离不开政策调整，2月上海新政允许无社保、持居住证满5年的群体购房，大幅降低了购房门槛。

58安居客线上调研显示，当前上海购房人群中，首套自住刚需占比约60%；改善型住房占比约30%；纯投资需求不足10%。

因此，从出售房屋类型看，总价低、流动性好的二手房成销售主力。

3月，上海成交31215套二手房，300万以下房源占比超七成；北京成交19886套，300万以下占比超六成；杭州成交9356套，200万以下占比过半且涨幅最大。

除首次购房的刚需人群，市场还存在典型的改善型需求，如子女即将入学需置换学区房的家庭。对这类购房者而言，活跃的二手房市场至关重要——只有原有住房顺利出售，才能获得资金实现“卖一买一”。

卢俊表示，当前房地产市场中，“卖房再买房”的置换需求是重要购买力来源。因此楼市常出现“链式交易”，一套房带动两套房、两套房带动四套房……

了解完本次“小阳春”的底色，若要激活更长久的楼市复苏，还需哪些条件？专家们对2026年楼市有何看法？

一起来看看。

“小阳春”能否持续？

卢俊

■ 单盘主义工作室创始人

从整体趋势看，我对2026年房地产市场走势较乐观，认为回暖趋势明显。展望后续房价，可从两方面看。

从供求结构看，目前市场整体供大于求，二手房挂牌量和新房供应量仍充足，短期内难现明显供不应求，也不易形成价格快速反弹。

但从另一角度，我们近期在上海观察到新变化——全国购买力正向上海集中。一方面政策放松让外地刚需进入；另一方面国际环境动荡，高净值人群开始配置上海房产。

尤其3000万元以上的高端市场，已明显看到全国购买力进入，甚至有海外购买力。这一趋势在香港市场已较明显，现逐渐向上海延伸，虽规模尚不大。

因此，我判断上海房价基本处于底部区间，虽不意味马上反弹，但新购买力进入后，至少能让成交量保持相对活跃。

所以，对准备卖房的人，我通常建议再等等，目前房价进一步下跌空间已较有限。

白小姐

■ “白袍翁”公众号联合创始人

■ 上海楼市意见领袖

这轮回暖势头前所未有，成交量和库存去化速度甚至比过去地产火热时更亮眼，这种爆发式热情难以用经济学常理推断。

我认为这是购房资格开放后的短期回暖，能否带动置换链条尚难判断。上半年或延续反弹惯性，维持成交高位、价格回暖；三季度后，楼市分化或更严重，核心地段与偏远地区差距会拉大。

目前一线城市和部分强二线基本接近底部，核心区域止跌微涨；三四线城市因人口流出、高库存，仍在磨底未触底。2026年全年仍以托底筑底、深度分化为主基调。

要实现楼市全面回暖，需从需求、供给、金融、预期、长效机制五方面强化政策支持：需求端降首付、调房贷利率、减交易税费、放购房资格；供给端加快存量房收储转化、松绑房企融资；金融端降准降息释放流动性；预期端强化顶层定调、稳市场信心；同时完善租购同权、保障房扩容等长效机制。

张波

■ 58安居客研究院院长

目前判断沪深楼市房价触底反弹为时尚早。

虽统计局最新数据显示沪深一二手房价格环比上涨，但一线城市过去两年也出现过脉冲式上涨。本轮变动可视为沪深楼市已触底，但市场全面反转需进一步观察，不能确定后续会高歌猛进。

此外，新房需求被二手房明显分流值得关注。

58安居客线上数据显示，百城二手房找房占比连续9个月升至74.8%，创近一年新高，对新房分流强度达34.1%，二手房与新房成交比例从1.6:1扩至2.2:1，刚需向二手房集中趋势更清晰。

未来，预计二手房市场会率先在核心城市修复，房东信心稳步回升，挂牌量增加、交易节奏加快，市场从“以价换量”向“价稳量升”过渡。

严跃进

■ 上海易居房地产研究院副院长

我们认为市场已出现筑底和拐点，这轮“小阳春”持续性较强。重要表现是它不再局限于大城市，中小城市也上涨，标志着市场从点状复苏向更全面复苏转化，基本盘更稳定、表现更积极。

进入二季度，几个确定因素发挥作用：一是房价经几年调整后性价比提升；二是近三年利好政策持续释放；三是城中村改造、以旧换新等为置换需求带来新动力和新需求。

实际情况中，当前一些楼盘推出积极营销和优惠措施。这些因素共同为二季度楼市向好和“金三银四”行情提供有力支撑，除了量的改善，市场情绪转好更是信心的重要支撑。

作者 | 蒋紫涵