广州SKP落地：商业地产高端化与轻资产下沉并行

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撰文/冯彩云

观点指数研究院3月23日发布的《轻资产下沉式布局加速 | 2026年2-3月商业地产零售业态发展报告》显示，高端商场运营商收入虽有差异，但整体呈增长态势。恒隆地产内地商场组合2025年租金收入同比增1%至48.71亿元，租户销售额涨4%，出租率96%；新鸿基2025/2026年度中期内地零售物业收入增约5%至21亿港元，与高出租率、销售额回升相关。

行业复苏下，商业地产企业加速战略调整，呈现“高端化布局、轻资产下沉”双重趋势。高端化方面，越秀地产以超236亿元摘得广州马场地块，楼面地价约85000元/平方米，创广州新高。该地块需引进高端时尚百货运营企业，项目运营后6年累计销售贡献不低于300亿元。拿地后，越秀集团与北京华联（SKP）签约，“全球店王”SKP落户该地块，采用“越秀开发+SKP运营”模式，规划12.5万平方米商业中心，引进全球高端品牌，带动上下游产业链协同，形成高端消费集群，未来有望成百亿级国际消费新地标，提升广州高端商业吸附力。

轻资产模式成企业扩张重要路径，世茂、爱琴海、旭辉、华润万象生活等加速布局下沉市场。华润万象生活拿下宜昌、合肥4个轻资产项目，巩固华中、华东商业版图；世茂、爱琴海等聚焦长三角、华南等区域及TOD、文商旅等细分赛道，形成差异化竞争力。当前轻资产已转向“全周期运营+资产增值”综合服务，考验企业综合能力。

新开业项目方面，截至2026年3月13日，全国开55个商业项目，体量超340万㎡，集中在二三线及下沉市场，业态以社区商业、区域型购物中心为主，聚焦便民和家庭消费，如重庆江津吾悦广场、武汉江夏万象汇。百联、宝龙等头部企业有新项目入市，13个项目合计约119.7万㎡，覆盖武汉、杭州等新一线及济南、商丘等城市，体现商业下沉与核心城市深耕并行。

数据来源：公开资料，观点指数整理

拟开业重点项目中，华润万象生活等13家头部运营商2026年计划开74个项目，体量超750万㎡。杭州恒隆广场预计4月底试营业，是恒隆内地第11座高端综合体，建筑面积约39万㎡，引入近250个品牌，含逾70家高能级首店，将成杭州高端商业新地标。

港资样本企业内地零售项目持续回暖，高出租率与销售额增长是亮点。2025年底，太古地产内地零售项目出租率高，北京三里屯太古里、广州太古汇等出租率达99%或100%；销售额均同比增长，上海兴业太古汇因LV“路易号”热度，销售额增49.6%。恒隆地产旗下多数商场销售额正增长，7个商场收入增长，8个出租率上升，平均出租率95.8%，上海港汇恒隆等满租。新鸿基核心项目租户销售额增长，新世界发展旗下项目运营平稳，上海K11出租率92%，广州汉溪K11达96%，依托“艺术+商业”举办超30场活动，客流增5%。

数据来源：企业公告，观点指数整理

数据来源：企业公告，观点指数整理

观点指数认为，这些项目业绩良好与2025年运营举措相关，紧贴市场动向，迎合消费者对优质体验零售的追求，借新兴趋势推动宣传和销售。数字化运营方面，AI技术逐步应用，恒隆地产AI助手“小隆”在无锡恒隆上线，首月服务超10万人次，满意度92%，计划2026下半年推广至全国商场；华润万象生活上线“万象AI管家”，凯德用AI巡检，新城控股优化停车场管理，提升运营效率与消费体验。

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