楼市回暖的关键信号：从四城调研看当前房地产市场趋势

作为住建部官方宣传平台，《中国房地产报》的报道往往具有重要的信号意义，能够反映国内对楼市的最新态度及对市场情绪的引导方向。

近期，该报连续推出针对四座城市的楼市调查，释放出鲜明的市场信号。

从3月18日至21日，报道依次聚焦北京、上海、南京、长春，统一以“楼市调查”为题，强调内容基于一线调研。调研结果显示：北京量价齐升，上海房价起涨，南京率先领涨，长春也加入领涨行列。这四座城市的选择颇具代表性——一线城市已显活跃，南方强二线城市南京带头上涨，东北弱二线城市长春也出现上涨趋势，传递出春季楼市回暖的强烈信号。

综合这些报道，可总结出当前楼市的几个共性特征：

第一，改善型楼盘成为新房成交主力。北京的改善型项目是销量主力军，看房客户多为自住改善，更关注居住品质而非单纯价格；上海高端改善盘仍是市场“定海神针”，144平方米以上大户型新房价格涨幅显著，核心区豪宅占据成交额前列；南京改善类产品表现突出，三房和四房合计占比近95%，总价300万元以上房源成交占比超四成，且改善产品多为四代宅。

第二，各地积极政策推动市场正向反馈。北京楼市回暖得益于“12·24”新政发力、积压需求释放及市场预期修复；上海调整非沪籍社保年限、提升公积金贷款额度等政策落地后，二手房成交快速攀升，其中公积金贷款额度提升贡献了77%的拉动力；南京的人才补贴等政策效果明显，部分客户综合优惠可达34万至40万元，江宁区2000万元人才房票补贴资金池短时间内基本申领完毕。

第三，低总价刚需房源是二手房市场核心。上海300万元以下二手房成交占比从2025年1月的59%升至2026年3月15日的73%；北京300万以下总价二手房成交占比维持在70%左右；南京总价100万以内房源成交占比达46.8%，60–90平方米面积段占比36.1%，反映出刚性需求对低总价房源的核心需求。

基于多维度分析，当前楼市趋势已较为清晰：

1. 市场结构性分化成核心趋势，整体涨跌不再普遍。同一城市中，核心区优质资产价值将重塑，远郊普通资产价格走势则持续分化。这与日本泡沫破灭后东京核心区触底回升的趋势相似，未来国内也将呈现这一特征。

2. 降低购房门槛和成本的政策切实有效。二手房市场刚需占比高表明，针对不同城市的政策需精准施策——一线城市降低上车门槛更有效，二线城市降低购房成本效果更明显。政策需持续发力，以巩固市场回暖态势。

3. 市场呈现“二手房刚需主导、新房改善主导”的格局。近期抄底老破小收租的现象增多，这是投资者基于自身认知的选择，投资决策本就因人而异。

4. 2024年前的非四代宅新房库存去化压力较大。四代宅因地价低、产品优对老产品形成降维打击，现有老产品库存预计需至少三年才能去化完毕，全国楼市仍需经历较长的调整期。