招商蛇口换帅后首份年报：净利润大幅下滑74.6%

摆在新管理层面前的，除了战略转型的任务，还有一份近几年表现最差的成绩单。

中房报记者 付珊珊丨上海报道

“方向正确，努力才有价值。”3月17日下午，在招商蛇口2025年度业绩说明会上，上任不到半年的董事长朱文凯以此作为开场。

这是该公司管理层调整后的首次公开亮相。2025年9月，招商蛇口完成核心岗位的更换，朱文凯担任董事长，聂黎明出任总经理。

新团队接手的是一份利润明显下滑的年度业绩报告。年报显示，2025年招商蛇口实现营业收入1547.28亿元，同比减少13.53%；归属上市公司股东的净利润为10.24亿元，同比下降74.65%；扣非后净利润1.69亿元，同比降幅达到93.1%。

显然，这位新董事长和新管理团队面临着一份颇具挑战的市场答卷。

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“高价拿地”的后续影响

存货减值成为利润的“黑洞”

利润指标全面下滑，是招商蛇口这份年报中最引人注目的问题。

2025年全年，招商蛇口归属上市公司股东的净利润仅为10.24亿元，同比降幅高达74.65%，毛利率降至13.76%，同比下降0.85个百分点，净利润率更是低至0.45%。

公司总经理聂黎明在回应投资者关切时，将业绩下滑归结为三个方面的因素：一是行业周期性调整带来的量价齐跌冲击；二是计提减值损失44.1亿元；三是按成本法记账计提的投资性房地产折旧37亿元，进一步压缩了当期利润空间。

其中，招商蛇口基于审慎原则计提的44.1亿元资产减值准备，对公司当期利润造成了直接冲击，这背后也暴露了招商蛇口过去几年在拿地方面的激进策略。

年报显示，公司2025年累计获取43宗地块，比2024年增加17宗；总地价938亿元，同比增长93%，拿地金额较2024年几乎翻了一番。

从投资布局来看，虽然核心城市仍是招商蛇口的主要投资方向，但部分项目拿地时的楼面价过高，特别是2020年至2022年间获取的核心城市高价地，在市场下行时，这些高地价项目面临较大的销售压力甚至价格倒挂风险，不得不计提巨额存货跌价准备，成为“利润黑洞”。

根据年报数据，2025年招商蛇口仅存货跌价准备就高达32.68亿元。其中，重庆招商渝天府一个项目就计提了8.79亿元，该项目是招商蛇口2021年拿地，当时溢价率约为130%；厦门湾湖臻境项目2025年也计提了4.33亿元，对公司当年利润产生了直接影响。

观察发现，招商蛇口跌价准备较高的项目并非都集中在三四线城市，像重庆、深圳、厦门等核心城市的部分项目也出现了较大幅度的减值。这表明，即使在高能级城市，如果项目定位错误、成本过高或所在区域竞争激烈，同样会面临去化压力和亏损风险。

更值得注意的是，当这些计提了减值的存货在未来被出售并结转收入时，由于其账面成本已通过减值准备调减，届时体现的毛利率可能会非常低（甚至为0或负值）。也就是说，这部分项目的利润已经在2025年被提前“消化”，未来无法再为招商蛇口的利润增长做出贡献。

即便如此，招商蛇口也没有停止高价拿地。2025年3月，招商蛇口以超70%的溢价率拿下成都高新区地块，刷新了成都楼面价纪录；在深圳，招商蛇口又以86%的溢价率获得前海宅地，刷新了深圳单价“地王”纪录。

在行业普遍面临去化缓慢、利润空间被挤压的背景下，招商蛇口新拿的这些“地王”如何消化，是否会成为新的负担？

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品质与品牌的不匹配

销售额同比下降约10%

众所周知，上市房企财务报告中的营业收入指标反映的是过去已签约项目在当期的交付结转情况。2025年，招商蛇口开发业务营业收入同比下降16.33%，这直接证明了公司前几年的销售去化已经出现疲软。

在业绩会上，招商蛇口管理层介绍，公司2025年全口径销售排名第四位，行业名次进一步提升。但从销售额绝对值来看，招商蛇口全年实现全口径销售额约1960亿元，同比仍下滑超10%。

销售压力的背后，实际上是招商蛇口产品品质与企业品牌的不匹配。

据招商蛇口管理层透露，公司2025年前五大销售城市全口径销售额均突破百亿元，其中上海以超500亿元的成绩重新夺回市场第一，北京以193亿元首次进入前五，杭州以169亿元创下进入前四的历史纪录，深圳超150亿元稳居第三，成都破百亿元进入前五。

副总经理吕斌在业绩会上多次强调：“这份成绩单来之不易。”

问题在于，客户用真金白银奠定了招商蛇口的市场地位，而招商蛇口交付给客户的房屋，品质却频繁引发投诉。

在布局重点城市上海，招商蛇口的热门楼盘招商时代乐章被业主投诉存在货不对板的问题，销售时大力宣传的“森系住宅”“公园里的房子”，交付时绿化却缩水成“平坦的飞机场”，当初承诺的“人车分流”也没有兑现，被业主质疑为虚假宣传；在售后环节，面对业主的整改诉求，开发商要么长时间不回应，要么避而不见、敷衍推诿，这种近乎“糊弄”的态度彻底激化了矛盾，影响了公司的品牌信誉。

在杭州，业主反映招商蛇口开发的招商翠印府项目未做洪涝评估，且在销售过程中，开发商对西侧1.7米的高差、小区处于“洪涝包围圈”的重大不利因素闭口不谈，在预售公示中也刻意模糊相关提示，有故意欺诈消费者的嫌疑。此外，该项目号称是板块内的品质标杆，但实际交付却货不对板，房屋品质问题还引起了当地政府部门的关注。

对于2026年的销售展望，吕斌判断，随着“止跌回稳”政策基调的确立，市场有望趋于稳定，但城市分化将进一步延续。他透露，公司2026年全口径销售计划将与去年基本持平，继续坚持“以销定产、以销定投”的审慎原则，不盲目追求规模，而是追求有质量、有回款的增长。

面对行业从“规模为王”向“产品与服务”转型的趋势，朱文凯在业绩会上明确了招商蛇口“十五五”的战略方向：做优开发、做强运营、做大服务、做好风险管控，推动公司从传统开发商向“开发商+运营商+服务商”转型。他表示，未来将强化核心战略聚焦，以“好房子”体系建设为核心，提升产品与交付品质。

对于新管理层来说，如何在修复利润指标的同时，还要在销售市场中取得好成绩、兑现投资收益，是他们必须面对的难题。