3月过半，楼市“小阳春”暖意几何？新房市场传导仍需时间

2026年3月已过半，备受关注的楼市“小阳春”是否如约而至？

从市场表现来看，受上海楼市新政、广州热点土地及新项目集中入市等多重因素推动，部分城市二手房市场明显升温。

以上海为例，3月9日至15日二手房周成交量达7233套，创下2021年以来的周度最高纪录；

南京同期二手房成交网签2679套，突破单周成交量峰值，是新房成交量的6.5倍；

杭州3月前15日二手房成交量超3600套，超过2月份全月3370套的成交总量；

广州市房地产中介协会数据显示，3月9日至15日广州全市二手住宅网签2442套，环比大幅增长36.96%。

二手房市场的升温是否带动了新房市场的回暖？

从重点监测城市3月上半月的数据来看，新房市场整体仍处低位，但三四线城市已开始持续稳定回升。

相较于一二线城市的平稳表现，三四线城市的回暖具有更重要的意义。

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克而瑞数据显示，2026年3月上半月（3月2日至3月15日），重点24城市新房成交面积247万平方米，同比下降20%，与2024年水平相近，略低5%。

从不同能级城市的表现来看，一线城市前两周成交面积57.8万平方米，同比下降30%，较2024年同期也下降13%，跌幅高于整体水平。

值得关注的是，上半月三四线城市整体保持增长态势，2026年3月前两周成交面积99.5万平方米，同比增长10%，且较2024年同期增长45%，已连续两年实现增长。

这表明三四线市场在前期深度调整后，交易规模正从超跌状态回归正常水平，在低基数效应下，市场波动也将缩小。赣州、徐州、东莞等城市同比成交量翻倍，较2024年同期也大幅增长，其中赣州成交面积30.3万平方米，同比上涨111%，较2024年同期上涨196%，表现尤为突出。

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从周均数据来看，24个重点城市3月前两周周均成交面积132万平方米，较1-2月周均增长14%，部分原因是春节周基数较低。与2025年三季度相比，2026年3月前两周周均成交面积微增6%。

从各能级城市表现来看，与累计成交情况一致，三四线城市整体保持增长，达到去年以来周均最高水平，较去年四季度最低值增长74%，较四季度整体增长8%，较上半年周均增长约30%。

具体到城市层面，深圳、杭州、宁波、南京和南昌等一二线城市表现亮眼。其中，杭州2026年3月前两周周均成交8.9万平方米，较2026年1-2月周均上涨24%，较2025年第四季度及第三季度分别上涨6%和3%。三四线城市中，无锡、徐州、东莞、南通和盐城等3月上半月成交规模较去年周均普遍翻倍。

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普睿数智城市机构调研数据显示，3月前两周广深等5个重点城市共有13个项目开盘或加推，推出房源1476套，开盘当天认购或去化412套，整体去化率为27.9%。

不过，部分位于供应稀缺、配套完善核心片区的改善盘去化情况较好。例如：青岛新盘保利青铁都心琅悦首次开盘推出187套房源，地处城区核心多年断供板块，首开去化率达70%；济南领秀城檀樾加推104套房源，因性价比高且前期预约客户赠送价值20万的精装套餐，主力123㎡/139㎡户型去化67%；合肥招商百川序推出134套122㎡-138㎡户型房源，板块内同面积段竞品较少，总价匹配刚改客户需求，整体去化率也达到45%。

从客户构成来看，新房市场尚未出现明显的增量客户增长迹象，各项目主要意向客户仍是前期存量客户。仅学区落户节点的购房意愿较为坚定，其他刚需和改善客户多为前期存量客户，他们认为当前价格已相对触底，市场情绪有明显好转。

整体而言，3月上半月在政策预期等多重因素影响下，主要城市二手房活跃度整体提升，延续了去年四季度以来的活跃态势，同时对新房市场的传导也已逐步开始，下半月市场值得期待。

3月初全国两会《政府工作报告》指出，今年要“着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给”。当前市场预期和信心的改善仍需时间催化和巩固。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部、普睿研究，36氪经授权发布。

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