2025年全国新开业购物中心337个创近11年最低纪录

5分钟前

出品/联商网

撰文/李高

商业地产已步入存量时代，行业正从“增量扩张”转向“存量优化+价值深耕”的高质量发展新阶段，这一转变在供应市场的变化中体现得尤为显著。

据联商网统计，2025年全国新开业的商业项目共计337个（统计范围不含专业市场、酒店及写字楼，且商业建筑面积不低于2万㎡），新增商业建筑面积达2617.05万㎡，单个项目平均建筑面积约7.77万㎡（完整统计表格见文末）。

这是自2015年以来近11年里开业数量最少的一年，直观反映出行业“提质减量”的整体发展趋势。

资源向高线城市聚集

1、华东区域领先全国

从区域分布情况来看，华东、华南、华北依旧是商业项目开业的核心区域，资源集中程度进一步提升。

华东地区：以137个开业项目、988.24万㎡新增体量在全国处于领先地位，占比达41%，是绝对的供应主力。上海、杭州、南京、苏州等城市贡献了众多优质项目，例如上海虹桥前湾印象城MEGA（建筑面积26万㎡）、杭州城北招商花园城（建筑面积24万㎡）等。

华南地区：以56个项目、459.66万㎡体量位居第二，占比17%。深圳、广州表现亮眼，深圳K11 ECOAST（建筑面积22.85万㎡）、广州聚龙湾太古里等高能级项目的入市，进一步巩固了该区域的商业地位。

华北地区：新开业40个项目，新增体量313.27万㎡，占比12%。北京以21个项目成为全国开业数量最多的城市，隆福寺二期、友谊商店焕新等存量改造项目成为区域亮点。

华中、西南、西北、东北地区：分别开业37个、39个、21个、7个项目，占比依次为10%、11%、7%、2%，整体呈现“核心城市群引领、区域精准补充”的格局。

2、北京、深圳、上海位列前三

从城市维度分析，北京、深圳、上海等核心城市仍是商业项目开业的主要阵地，同时苏州、杭州等新一线城市表现突出。

北京以21个项目位居榜首，深圳、上海紧随其后，排名前十的城市总计开业138个项目，占全国总量的37%，资源向高能级城市集中的趋势愈发明显。

3、中小体量项目为主，大体量项目稀缺

2025年开业项目的体量分布呈现“中小体量为主、大体量稀缺”的特征，行业更加注重精准定位与运营效率。

2-5万㎡区间：占比37%，是最主流的体量区间，多为社区商业或区域型购物中心，如北京大兴欣辰大地（建筑面积11万㎡）、深圳南山十亩地（建筑面积2.5万㎡）等。

5-10万㎡区间：占比34%，以区域型购物中心为主，是市场供应的中坚力量。

10-15万㎡区间：占比20%，多为城市级商业综合体，如深圳怀德万象汇（建筑面积18万㎡）、广州K11 Select（建筑面积8.1万㎡）等。

15万㎡以上区间：占比9%，以超大型城市综合体为主，如上海虹桥前湾印象城MEGA（建筑面积26万㎡）、郑州郑东万象城（建筑面积24.1万㎡）等，虽然数量较少，但影响力突出。

此外，2025年也有不少建筑面积小于2万㎡的新开商业项目，例如嘉兴翼时空·嘉兴1921、龙湖上海江桥欢肆、广州外商新天地、天津嘉里汇B馆、雅安联欣奥特莱斯、咸阳秦都万达广场B馆、深圳太子湾招商花园城VILLA、上海传媒港花园里南区、阳泉京东奥莱等。

呈现四大显著特点

1、企业TOP10：万达仍居首位但优势收窄

2025年，头部商管企业的竞争格局延续“万达引领、强者更强”的态势。珠海万达商管依旧以20个开业项目占据榜首，但与以往相比优势有所减弱；华润万象生活近年来发展迅速，虽未超越万达，但凭借稳健的布局跻身行业前列，行业马太效应进一步加剧。

同时，头部企业的战略分化愈发明显，正从“规模竞争”逐步转向“质量与效率并重”的高质量发展赛道。

从TOP10企业的整体表现来看，主要呈现四大显著特点，深刻反映出2025年商业地产头部商管的竞争逻辑与发展趋势：

第一，万达引领地位稳固，轻资产模式与品牌号召力是核心支撑。珠海万达商管以20个开业项目蝉联榜首，作为全球领先的商业不动产轻资产运营管理平台，其背后依托万达37年的商业管理经验与强大的品牌影响力，稳居全国商业不动产运营领域首位。

2025年，珠海万达商管完成了组织架构调整与管理层迭代，任命许粉为CEO，进一步强化运营体系。在行业整体降速提质的背景下，依旧保持稳健的扩张节奏，且项目布局兼顾核心城市与下沉市场。企业标准化运营模式大幅降低了扩张成本，确保了开业项目的成活率与运营稳定性，这也是其能够持续引领行业的核心原因。

第二，华润、龙湖紧随其后，差异化布局打造核心竞争力。华润万象生活与龙湖商业均以16个项目并列第二，虽未超越万达，但展现出强劲的发展势头，且两者都走出了差异化的高质量扩张路径。

尤其是发展势头正盛的华润万象生活，始终以核心区位和优质产品线为依托，兼顾重奢与区域商业，同时加速轻资产外拓，提前超额完成“十四五”轻资产外拓目标。其第三方在营项目盈利效率显著提升，运营硬实力突出。据联商网统计的2026年全国拟开商业项目数据显示，华润有望超越万达成为2026年企业新开商业项目的“数量冠军”。

第三，战略分化明显，从“规模扩张”转向“质效优先”成为行业共识。除华润外，头部商管整体放缓了开业速度，由过去的“求快”扩张模式，转向“求稳、求质”的发展路径。万达虽保持规模领先，但也通过组织架构优化、强化运营管理，提升单个项目的盈利质量；华润聚焦高质量扩张，锁定核心城市与优质标的，拒绝盲目下沉；龙湖则将战略重心转向存量调改，投入资金进行“一店一策”的精细化改造，提升存量资产价值；印力等专业运营商则进一步向市场化大资管平台转型，通过发行REITs实现“投-融-管-退”闭环，成为行业高阶竞争的核心方向。

2、从“规模扩张”转向“价值深耕”

2025年，存量改造后重新开业的项目成为行业重要增量，全年约有70个项目为存量焕新项目，占比超20%，印证了“存量优化”的行业共识。

这些存量改造项目呈现出不同特点，如北京隆福寺二期、友谊商店焕新、中关村大融城等项目，通过“文化+商业”的模式实现老地标新生；上海的虹口今雨荟（原搜乐城）、星邻·生活荟（原家乐福）等项目，则通过业态调整与空间升级激活存量资产；深圳的N城市广场INCITY PARK（原深圳城市广场）、PAFC MALL（原平安金融中心PAFCmall）等项目，通过品牌焕新与场景重构提升资产价值。

存量改造项目的增多，不仅缓解了新增供应压力，更推动行业从“规模扩张”转向“价值深耕”，因此运营能力成为资产增值的核心驱动力。

3、奥特莱斯的多元化发展

2025年，奥特莱斯也是增量市场最重要的业态之一，全年新开23家奥莱项目。同时，奥特莱斯在业态和模式上也加速创新，告别传统远郊单一折扣模式，形成传统奥莱、城市奥莱、精品度假奥莱多元共生的新格局。

其中，城市奥莱快速崛起，以荟品仓为代表的仓储式城市奥莱成为行业新亮点。其以全自营、源头直采模式主打1-3折亲民价格，采用开放式仓储布局，选址聚焦城区核心区与社区商圈，体量多为1-3万㎡，适配居民日常高频消费需求。2025年，荟品仓全国门店已超50家，成为存量商场改造的热门选择，与BIGOFFS、胜道仓等共同推动了折扣零售场景化升级。

与此同时，头部商管企业加速入局奥特莱斯领域。例如，华润万象生活在2025年推出了首个奥莱项目——东莞万象滨海购物村，这也是其继万象城、万象天地、万象汇后的又一商业产品线。该项目选址东莞滨海湾新区，体量约10万㎡，以“精品奥莱+微度假”为定位，打造南法假日风格街区，打破传统奥莱低价标签，引入78家华南奥莱首店、35家全国奥莱首店，首日客流近12万。

传统奥莱方面，杉杉商业、砂之船、百联等头部企业仍占据主导地位，持续深耕远郊与文旅板块。尤其是杉杉商业，2025年新开了长沙和武汉两个奥特莱斯，成为单年开业数量最多的连锁奥莱企业，进一步稳固了其行业“数量冠军”的地位。

▲武汉杉杉奥特莱斯

4、经营内容创新

在增量收缩、竞争加剧的背景下，2025年开业商业项目彻底摆脱“同质化内卷”，从“规模比拼”转向“价值突围”。无论是项目定位、场景打造，还是经营模式、运营手段，都涌现出一批极具标杆性的创新实践。

一方面，业态融合+场景重构，打破传统商业边界。比如成都大魔方招商花园城打造“商业+文体+科技”的融合场景，联动周边文体场馆，引入沉浸式剧场、体育体验中心等业态，同时上线AI智能导购体“魔玩小主”，实现智慧服务与场景体验的深度结合，开业首月文体类消费占比达22%。

另一方面，继续深化首店的影响力。首店经济仍是2025年商业经营的重要抓手，但不同于以往“单纯引入首店”，标杆项目更注重“首店质量+品牌联动+长期运营”，提升首店效应与品牌粘性。比如上海虹桥前湾印象城MEGA引入26家全国首店、48家上海首店，通过举办首店开业活动、品牌联动展览等，提升首店曝光度。

▲上海虹桥前湾印象城MEGA

此外，北京隆福寺二期延续传统风貌，融入VR影院、XR艺术中心等科技体验业态，打造“艺术+科技”的文化商业地标；广州聚龙湾太古里则以“岭南文化+国际时尚”为核心，成为城市文化新名片；深圳K11 ECOAST以“海洋生态”为主题，打造沉浸式消费场景；上海张江陆悦天地联动迪士尼推出玩具总动员30周年首发展，成为亲子消费新地标等项目，均为商业地产注入了新活力。

写在最后

2025年，全国商业项目开业数量创11年新低，行业进入“存量优化+价值深耕”的新阶段。区域分化加剧、头部企业引领、存量改造提速、业态创新突破成为核心特征。

未来，随着消费升级与科技赋能，商业地产将进一步回归运营本质，以“美好商业”为核心，打造更具温度与活力的城市空间。

附：2025年全国新开商业项目统计表