上海楼市现积极新变：以稳为主的调控与市场新态

近期上海楼市出现了一些积极变化，不过这种变化并非指向房价上涨，而是更多围绕房价稳定展开，在当前市场环境下，这无疑是值得肯定的好事。

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上海的政策调控始终保持着稳定的节奏与方向。

在北上深三个一线城市中，北京的楼市政策带有较强的政治导向性，深圳则更偏向市场化运作，而上海恰好处于两者之间，政策调控相对均衡。

上海市场的稳定性，可从几个关键政策举措中窥见一二：

1、持续征收房产税。

这一做法颇令人意外。在全国房产税推进暂缓、市场整体遇冷的背景下，即便上海暂停征收房产税也在情理之中，但上海并未如此操作。仅在2025年9月对部分人群减免了少量房产税，且减免范围有限，整体仍延续房产税征收政策。

2、放开外环外限购。

去年各地放开限购是高层统一要求，上海也不例外。对比来看，北京对五环内外限购的放开力度更大，深圳则保留了南山、福田等核心片区限购，上海的限购调整力度介于两者之间，侧面反映出北京面临的政策压力相对更大。

3、收购二手房与推进城市更新并行。

这是两项独立却又相辅相成的举措：其一，2月2日上海启动收购二手房用于保障性租赁住房试点，首批试点选在浦东、静安、徐汇三大核心区，不仅试点区域能级高，且资金有银行托底，模式从以往“以旧换新”转向保租房，是全新尝试；其二，2月3日政府工作报告提出2026年继续推进城市更新，计划完成20万平方米旧改，规模务实，避免了盲目扩张。

可见，即便市场下行压力较大、高层有政策要求，上海也未一味放松调控。在央行降息、收房做保租房、放开限购等大方向上，上海虽会按要求执行但节奏相对稳健；而在具体操作层面，如保租房试点、旧改规模设定等，又能结合自身实际因城施策，展现出调控的灵活性与针对性。

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上海楼市的市场情绪同样保持稳定，是国内少数市场运行较为健康的城市之一。

结合相关数据及实地调研情况，上海市场的健康性体现在多个方面：

1、二手房挂牌量持续下降。

已连续9个月下降，库存量较2025年1月减少20%，房东撤牌率升至15.3%，内环内房东撤牌率更是高达87%，市场抛压有所缓解。

2、五大新城价格虽有下跌但整体可控。

临港、松江、嘉定等新城房价均有不同程度下跌，跌幅最大的临港达50%，但这一跌幅与前期房价过快上涨、存在一定泡沫有关，并非市场失序的表现。

3、二手房市场量价逐步企稳。

2025年上海二手房成交量达25.4万套，连续多月月成交量超2.2万套，市场交易活跃度保持稳定。

4、典型热门小区价格回落至合理区间后趋稳。

如浦东新区唐镇板块的浦发檀府，2022年最高成交价达8.5-9万元/平方米，目前稳定在7万元/平方米左右；青浦徐泾板块的万科天空之城，价格也从2022年的8.5万元/平方米以上回落至6.5万元/平方米，价格回归理性后波动减小。

此外，两组数据也能反映市场特征：

数据1：

2025年1月至2026年1月的成交总价面积段数据显示，200万以下低总价房源成交占比从37%升至50%，成为绝对成交主力；200-300万房源占比基本持平；其余中高总价段占比均有1-2个百分点下降。这既反映出房价整体有所回落，也说明购房者预算收紧，老破小、动迁房等低总价房源更受青睐。

数据2：

2022-2025年上海二手房成交量呈稳步增长态势，增速分别为13%、21%、5.4%，月均成交量维持在2万套左右的常态水平。预计2026年成交量增速将进一步放缓，市场将以稳定为主。

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上海五大新城的市场情绪同样保持稳定，其发展逻辑与其他城市近郊新城截然不同。

多数城市近郊新城定位为“睡城”，而上海五大新城从顶层设计上就明确为“产城融合”发展模式，这决定了其底层逻辑与发展路径更为健康：

尽管五大新城各有不足——临港新城规划能级高但人口导入不足、房价腰斩；青浦新城有大虹桥等利好但华为产业人口导入有限；松江新城产业成熟但制造业转型困难、房价跌幅较大；奉贤新城内生型市场特征明显、对新上海人吸引力弱；嘉定新城发展相对分散——但整体来看，五大新城仍属成功案例：无烂尾项目、发展相对成熟、均有产业支撑、通勤配套完善，是城市近郊发展的优质模板。

具体而言，青浦新城依托大虹桥、17号线及长三角一体化优势，聚集了中国核建、安踏等企业总部；奉贤新城虽规模小但发展快，地铁、商业、医疗配套逐步完善；嘉定新城以汽车产业为基础，发展稳健；临港新城拥有AI、新能源车等高端产业，规划配套持续落地；松江新城凭借G60科创走廊、高校资源及成熟产业，具备较强发展底蕴。

从房价来看，五大新城价格相对扁平化：松江新城约5.5万元/平方米、嘉定5万元/平方米、青浦4.5万元/平方米、奉贤4万元/平方米、临港3-4万元/平方米，这也从侧面印证了各新城均衡发展的态势。

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综合政策调控与市场运行情况，上海无疑是未来楼市发展的重要“压舱石”。

上海既不像杭州、成都那样市场波动较大，也不像北京那样调控过于刚性，而是能在稳定与市场活力之间找到平衡。对于楼市未来走向，上海的调控与市场表现具有较强的参考意义，建议密切关注上海市场动态，为购房决策提供依据。