运营仅一年 武汉绿地·新田360将被拍卖

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撰文/刘子栋

图源/AI生成

优越的地理位置本应是商业项目成功的基石，但“武汉绿地缤纷城”的发展历程却充满坎坷。

在被轻资产方接管还不到一年时，位于武汉滨江商务区的购物中心——绿地·新田360，再次陷入困境。这座曾立志改变武汉商业格局的项目，即将于2月26日进入拍卖流程。

根据相关公告，此次拍卖的标的是该商业综合体1-4层的123套房产，总建筑面积约5.5万平方米，采用整体打包出让的方式，起拍价约为12.08亿元，而评估总价值约为13.43亿元，相当于在评估价基础上打了九折。

该项目的区位优势十分显著，地处武昌滨江商务区核心区域，拥有长江大桥与长江二桥之间的黄金江岸线，与百年汉口江滩隔江相望，紧邻高达475.6米的华中第一高楼绿地中心。

如此优越的地段本应是商业成功的保障，但它的发展之路却并非一帆风顺。

项目的起伏历程

绿地·新田360在被接手之前名为“武汉绿地缤纷城”，这个项目承载着绿地集团在华中地区商业布局的雄心。

资料显示，在绿地的商业体系里，“缤纷城”或许是最早推出的系列产品之一。这个商业品牌最早出现在14年前，与当时国内房地产开发商纷纷涉足商业地产的潮流同步。

“缤纷城”产品线从创立之初就定位为一站式家庭生活休闲中心，并且从一开始就侧重于在一、二线城市的核心地段布局。2012年6月，该产品线的首店北京大兴绿地缤纷城开业，被看作是绿地从开发商向城市运营商转型的标志。

2014年，绿地宣布将发展重心向商业地产倾斜。

时任绿地商业集团常务副总经理的薛迎杰在接受采访时表示：“今年，绿地的发展重心开始逐步向商业地产转移，目前已经把50%以上的开发量放在商业地产上。缤纷城，就是我们绿地商业地产全国化布局和产业化发展的首个商业地产品牌。”

他还提出目标，计划在未来三年内，绿地要在全国复制开发20个绿地缤纷城商业项目。

但后来市场风向发生了变化，2025年绿地集团开始“减负”，商业战略出现调整的迹象，当年该公司一次性转让了六个商办项目。

次年，绿地商业板块开启了“轻重并举”的运营模式探索，同年12月北京大兴缤纷城二期开业，这是绿地首个轻资产管理输出项目。

在“减负”的同时，绿地也将目光投向了其他领域。2018年，绿地商业集团更名为“绿地商贸集团”，之后又升级为“绿地全球商品贸易港集团”，并迅速在天津、西安等地投资建设相关项目。“缤纷城”不再是绿地唯一的商业核心。

因此，绿地“缤纷城”的推进速度并没有达到预期。到武汉绿地缤纷城2019年末开业时，绿地运营及筹建的“缤纷城”大约有13座，已落地的项目除了上述的北京大兴缤纷城外，还包括北京房山缤纷城、上海徐汇绿地缤纷城、上海黄浦绿地缤纷城、西安绿地·正大缤纷城、南昌绿地缤纷城等。

武汉绿地缤纷城于2019年11月开业，作为“绿地打造的全国旗舰项目”高调亮相。

该项目的前身，是2010年11月绿地集团以53.98亿元的价格拿下的位于武昌滨江商务区的原武昌车辆厂地块。按照当时的规划，绿地计划总投资300亿元，将该地块打造为一个包含超高层地标、商业、住宅等多种业态的大型城市综合体。

这个决策体现了绿地对华中区域市场的重视，也符合其凭借超高层地标获取优质地块的成熟开发模式。

作为武汉绿地国际金融城的商业配套，绿地缤纷城一经开业就凭借约12万平方米的体量、滨江景观、“双首层”及飞天梯等设计，一度成为武昌滨江商务区的商业焦点。其东北侧紧邻的475.6米高的“武汉绿地中心”，也为项目带来了天然的客流和关注度。

据了解，这个拥有9层商业空间（负一层至八层）的商场，招商成果相当不错，引进了约39家首进品牌（其中包含22家武汉首店）以及多家主力店。数据显示，项目开业率达到90%，开业首月客流就突破200万人次，销售额达7500万元，开局可以说是相当成功。

但好景不长，进入2020年后，武汉绿地缤纷城接连受到新冠疫情、道路施工、周边竞品陆续开业等问题的冲击。再加上随着房地产行业进入调整期，母公司绿地集团对项目的投入也不如以往。

最终导致武汉绿地缤纷城变成了一个品牌流失、空置率较高的商业体。

转机与拍卖

转机出现在2025年。当年4月，绿地集团引入郑州新田集团，由新田集团为武汉绿地缤纷城提供商业运营服务，并将项目更名为“绿地·新田360”，重新定位为“滨江24H生活新聚场”。

经营权变更后，新田集团推动项目招商，相继引入了华夏动物城、华夏冰雪城等主力店。项目运营有了一定的起色，但新田作为轻资产方，似乎也难以从根本上改变项目的命运。

根据拍卖公告，此次被拍卖的是“绿地国际金融城A01-1地块4号楼123套房地产”，也就是“武汉绿地·新田360”商业广场内的1-4层。

标的总建筑面积为54987.77平方米，评估总价值约为13.43亿元，起拍价打九折后约为12.08亿元。据此计算，标的单价约为21968.52元/平方米。

值得注意的是，高达约2万元/平方米的资产单价，与目前一些涉及购物中心的公募REITs相比，其价格已经超过了一般二线城市商业资产的定价水平。

“绿地国际金融城A01-1地块4号楼123套房地产”目前的拍卖起价为12.08亿元，在正常情况下并没有太大的吸引力。而且，绿地·新田360本身有9层空间，现在只拍卖4层资产，存在一定的资产分割问题。

由此可见，这宗拍卖可能在短时间内难以成交。

但对于目前的项目运营而言，负责运营的新田集团与此次资产拍卖没有关系。如果后续拍卖成功，绿地·新田360大概率仍将由新田集团继续管理。

绿地·新田360是新田集团走出河南，在上海、合肥落地之后，进入华中地区的第一个项目，相信新田集团对此非常重视，也具备相应的运营能力。

不过，与2019年开业初期相比，现在项目周边的商业市场竞争格局已经发生了巨大变化。绿地·新田360在经历了一系列变故后，如何在与武昌万象城、武汉滨江天街、武汉亲橙万象汇等项目的竞争中，找到属于自己的发展道路，还有待观察。

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