“三道红线”松绑！房地产行业迎来关键政策转向

房地产行业近期释放出一个关键信号。

据媒体报道，部分房企已不再被监管部门要求每月上报“三道红线”指标。

这意味着自2020年8月实施的“三道红线”政策，在推行五年后终于迎来松绑调整。

不过，监管对出险房企并未完全放宽要求，部分出险房企仍需定期汇报资产负债率等财务指标。

从2026年开年监管部门的一系列举措来看，稳定市场主体仍是当前的重要工作方向。

1月1日《求是》杂志发文指出：“做好风险防范和应对预案，目前房地产企业债务仍然较高，不排除个别企业仍有破产重组的可能，要未雨绸缪，有效做好应对。”

随后，金融监管总局、住房城乡建设部等部门明确，房地产融资协调机制“白名单”项目贷款可展期5年。

我们分析认为，2026年房地产行业底部确认需要四个确定性条件，其中首要的就是政策确定性，即行政调控手段逐步退出。在一系列政策引导下，房企回归正常经营轨道的环境支撑将更加稳固。

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“三道红线”政策可追溯至2020年8月。

当时，住建部与央行联合召开房地产企业座谈会，对12家试点房企的有息负债规模设置了“三道红线”：一是剔除预收款后的资产负债率不超过70%；二是净负债率不得超过100%；三是现金短债比不低于1倍。

根据这三项核心指标，12家试点房企被划分为红、橙、黄、绿四档，并按档设定有息负债的增速上限。

该政策出台的初衷是控制房企杠杆率，防范金融风险。彼时房企负债持续攀升，绿档房企数量从2017年的23家降至2020年上半年的12家。

“三道红线”推出后，成为房企融资的重要参考标准，并持续释放收紧信号，倒逼房地产行业加速去杠杆。

2021年“三道红线”政策扩围至全行业，此后房企融资环境趋紧，流动性压力不断加大，部分房企出现流动性问题，截至2025年违约房企累计达78家。

与此同时，行业去杠杆进程加速推进。50家上市房企的总有息负债规模自2022年起逐年缩减，2023年后更是出现负增长，2025年中期总有息债规模降至51816亿元。

在此过程中，越来越多房企通过增加销售回款、压缩现金支出、推进资产证券化等方式优化资产负债表，力求转为“绿档”以降低融资约束。2023年以来，50家典型房企中绿档房企占比稳定在30%左右。

“三道红线”政策的淡出，背后是房地产行业经历的深度转型调整。

自2021年房企陆续出现风险至今已五年，行业经过数年调整，规模房企债务重组不断落地，行业风险加速出清并已接近尾声。

截至2025年底，已有18家上市房企完成全部或部分债务重组，这些房企公布的债务重组方案涉及有息负债规模近1万亿元。

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经过这一轮调整，当前房地产行业正处于向高质量发展转型的关键阶段。

十五五规划建议明确提出，加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。

2026年房地产稳市场的核心政策将聚焦“融资纾困”与“供给优化”两大方向。融资端将继续通过专项债扩容与“白名单”机制精准支持房企。

首先，2025年专项债加大了对房地产的支持力度，地方政府专项债限额达4.4万亿元，增幅为近六年最大，这些增量资金重点投向房地产稳市场领域，包括土地收储、存量商品房收购、化解政府拖欠房企账款等。同时，暂停五年的土地储备类专项债也得以重启。

此外，2025年“白名单”机制进一步扩容，“十四五”期间，城市房地产融资协调机制推动“白名单”项目贷款规模突破7万亿元，支持近2000万套住房交付。

进入2026年，符合条件的“白名单”项目贷款可展期5年，定向缓解房企资金压力。

在一系列政策引导下，房企将加快回归正常经营轨道，叠加房地产行业在商品房交付与债务化解领域取得的突破性进展，市场预期将持续改善。

房地产行业将彻底告别此前“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式，全面转向高质量发展。未来五年将是房地产行业高质量发展的关键期，2026年无疑是房地产发展新模式落地见效的重要一年，这一年行业底部信号将得到确认，城市更新与“好房子”政策将推动行业加速进入止跌回稳的新周期。

未来，房企转型将获得更多政策支持，“白名单”制度将进一步发挥作用，叠加债务风险化解力度加大，房企回归正常经营轨道的环境支撑将更加稳固。具备优质布局与资产的企业将率先实现盈利回升，行业健康生态将逐步形成。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。

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