万达商管转型谋变：以长期主义破局八大考题

出品/联商专栏

撰文/方湖

编辑/娜娜

2026年1月16日，万达商业年会如期举行，联席董事长与新任CEO先后发言，道与术结合，层次分明且相互呼应。相比以往，本次年会让与会者感受到久违的轻松感，会议风格更接地气，不再固守传统商务模式，而是转向商务休闲风，敢于直面问题、实事求是找差距、开诚布公探转机，还畅想了天地人和与美好组织的构想。

以下用7个关键词剖析本次万达商业年会，以小见大：

1、长期主义

2、尊重四季轮回规律

3、内涵式增长

4、NOI（净营业收入）

5、用户思维

6、现象级产品

7、以奋斗者为本

2026年，作为全球最大商业运营管理者的珠海万达商业管理集团，进入太盟投资集团（PAG）入主的第二个年头。这家拥有超520座广场、年客流超60亿人次的商业巨头，并未因资本稳定而安于现状。在年会上，联席董事长胡正伟关于“长期主义与尊重客观规律”的讲话，与CEO许粉提出的“探寻第二增长曲线的八大考题”，共同奏响转型乐章。核心命题明确且艰巨：如何让这艘依赖规模速度驱动的巨轮，转向以质量与价值为核心的新航道，实现“大象”轻盈起舞。

答案或许藏在从道到术的深刻变革中。

一、商道觉醒：告别规模崇拜，重拾“种地”常识

关键词：长期主义、客观规律、NOI价值

转型难，首先难在转变观念。胡正伟的讲话没有新概念，而是以“种地”为喻，开启回归商业本质的哲学启蒙，标志着珠海万达发展路径正从外源性规模驱动转向内源性价值创造。

首先，敬畏商业规律取代对增长奇迹的迷思。

“做企业如同种地，需尊重春夏秋冬自然规律。”胡正伟这话看似朴素，实则是对过去二十年商业地产“高周转、快复制”模式的反思。城市化红利期，规模扩张掩盖了精细化运营不足；但行业进入常态周期与存量竞争后，许粉指出的“客流销售增长未同步转化为租金收益增长”矛盾凸显，宣告依赖外部红利、忽视内功的粗放模式已达天花板。高质量发展需尊重资产运营（NOI为王）、商户共生、顾客忠诚的内在规律，像农夫般敬畏时节、耐心耕耘。

其次，以长期主义定力对抗短期主义焦虑。

胡正伟直言，不能僵化要求作物“每月长20厘米”，直指过往管理痛点：复杂KPI与短期排名可能导致动作变形，甚至“以勤奋管理掩盖经营方向失误”。PAG作为长期财务投资者，关注可持续现金流，将“长期主义”确立为新方向，意味着考核转向：从关注年度开业数量、销售额，转为追求项目全生命周期价值、区域NOI持续健康增长，要求组织有“春耕秋收”的耐心，为未来投入基础工作。

最后，回归经营为本，扭转管理内卷惯性。

胡正伟呼吁企业“眼睛朝下”聚焦战场，揭示庞大组织中潜在问题：流程、考核、汇报可能自我循环，模糊“服务商户、吸引顾客”的经营原点。回归经营本质，就是让所有管理动作接受“是否创造真实价值”的拷问，将组织能量从内部消耗转向外部竞争与客户服务。

二、破壁之术：聚焦内涵式增长，求解八大考题

关键词：内涵式增长、现象级产品、用户思维

在长期主义指引下，许粉的报告如同“外科手术方案”，战略核心为“内涵式增长”，提出的“八大考题”针对阻碍发展的关键问题精准诊断。

考题一：长期主义的实现路径是什么？

考题二：增量拓展的底气在哪里？

考题三：未来产品力赢在何处？

考题四：73个强竞争项目如何突围？NOI TOP50项目如何提升竞争力？

考题五：租金定价权从何而来？

考题六：怎样以服务为核心重构数字化基础？

考题七：如何挖掘流量价值的深度变现方向？

考题八：我们离“美好组织”还有多远？

提出问题比解决问题更重要，在长期主义和系统思维指引下，珠海万达正深入一线，重新思考B端进化，探索新增长路径和高质量发展范式。

第一术：产品力革命——从标准化复制到“现象级作品”与“情感链接”。

许粉坦言，万达基本盘稳健、规模大但缺“现象级产品”，解题关键是打破“千场一面”。一方面打造如长春万达茂45万方文旅商超级旗舰；另一方面升级标准4.0版本济南世纪大道万达广场，打造花园式商业共生体，以“泉城四季暖聚场”为定位，融合济南山水肌理与可持续理念，“自然场景+品质业态+情感内容”联动，亮相首日客流18万人次、销售近1000万元。还探索鄂尔多斯“小而美”精品项目，通过艺术文化融合与客群建立深度情感共鸣。未来产品力赢在“人的接触点、场的温度、即时的共鸣”，每个项目需成为理解在地文化、有独特灵魂的“作品”，而非流水线产品。

第二术：商户关系重塑——从“租赁收租方”到“数据赋能与业绩共创伙伴”。

这是解决“销售不增利”的关键。许粉提出“销售采集→业绩共创→数据管理→租金定价模型”链条，揭示转型方向：未来万达招商不仅引入“联发品牌”保障出租率，更要利用线下入口和数据资产孵化特色品牌、引进首店，通过数据分析、营销联动帮商户提升业绩。租金定价权源自为商户创造增量价值的能力，实现从“地主”到“伙伴”的蜕变。

第三术：用户价值深挖——从“内部考核指标”到“极致体验导向”。

许粉指出“管理过细”导致团队眼睛向内，转型需彻底的“用户思维”革命：将评价权交给消费者、商户、业主。从解决停车场拥堵、卫生间异味等“体验黑点”入手，提供全方位友好设施，终极目标是将每年60.1亿客流与4.8亿车流转化为可识别、可互动、可长期经营的数字资产，实现流量价值深度变现。

三、舞步支撑：激活组织，让“扛事者”驱动引擎

关键词：以奋斗者为本

再优的道与术，若无适配的组织与人才支撑，转型只是空谈，这也是“让大象跳舞”最艰巨的挑战。胡正伟强调“以奋斗者为本”，许粉数据显示：运营团队离职率48%，广场总经理在岗不满一年的达57.4%。这构成尖锐矛盾：高举“长期主义”大旗，一线“舞者”却频繁轮换。对城市缺乏了解、任期短的操盘手，如何打造有深度的“现象级作品”？如何践行“春耕秋收”？因此，珠海万达转型成败的终极考验，在于组织与人才机制的“涅槃重生”，需做到：

1、稳定“舞者”：建立机制保障核心岗位（项目总、区域总）长期稳定，使其对项目全生命周期负责，深耕本地市场。

2、激励“编舞”：将资源与激励向一线“扛事者”倾斜，构建与长期业绩（NOI增长、满意度）强关联的评价与回报体系，而非仅关注短期招商指标。

3、营造“舞台”：培育允许试错、鼓励创新的文化氛围，让团队从“唯上、唯指标”束缚中解放，转向“唯客户、唯市场”的创造性工作。

结语

PAG入主第二年，万达商管“大象起舞”是一次彻底自我革新。胡正伟重构的“道”为转型校准节奏，从追逐规模回归商业常识，在敬畏规律中践行长期主义；许粉谋划的“术”设计全新舞步，以“内涵式增长”为轴，通过解答“八大考题”重塑产品、用户关系和消费体验。

这场转型本质是从“商业空间规模化运营商”向“城市美好生活服务商与商业生态价值共创者”的跃迁，不再仅追求管理规模数字增长，而是追求每个空间的内容创新度、情感温度、运营深度与财务健康度。

前路挑战仍大，最大对手或许是自身庞大的惯性与经营思维的路径依赖。但唯有通过触及灵魂的蜕变，聚焦核心赛道做加法、破除冗余管理做减法、创新价值做乘法、回归本质做除法，珠海万达才能摆脱“大而不强”桎梏，在区域竞争中提升品牌势能，打造现象级作品，展现与规模匹配的敏捷、优雅和持续创造力，真正在商业舞台上上演惊艳的“大象之舞”。

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