东方金诚王青：下调名义房贷利率 多策协同推动楼市企稳回暖

东方金诚首席宏观分析师王青

2026年，稳楼市的核心仍需挖掘需求潜力、稳定市场预期。

楚小强 中房报记者 李叶 北京报道

当市场聚焦限购松绑、存量房收购或“白名单”扩容时，东方金诚首席宏观分析师王青在接受中国房地产报专访时，点出了一个基础且关键的宏观变量——实际房贷利率。这一指标是理解当前房地产政策效果、剖析市场持续调整深层逻辑的重要切入点。

过去四年半，房贷利率累计下调约2.5个百分点，力度可观，但市场反应弱于以往调整期。王青分析，名义房贷利率虽降，但计入物价因素后，实际房贷利率仍处于历史高位附近，这是核心原因。

这一分析将房地产问题从行业层面提升至宏观政策协同高度。未来稳楼市不仅要通过定向降息、财政贴息等手段下调名义房贷利率，更需“实施强有力逆周期调节，推升通胀水平”，以宏观环境改善切实降低居民债务压力。

王青同时指出，房地产“止跌回稳”已无法仅靠行业内循环实现，亟需货币、财政与产业政策在更高维度的平衡与协同。这既是防范风险、稳定宏观大局的迫切要求，也是引导行业剥离金融属性、回归居住本质，在“共同富裕”框架下重塑民生角色的长期起点。

2025年：楼市延续调整 呈现结构分化

中国房地产报：作为宏观分析师，用一个词概括2025年房地产市场，您会选什么？

王青：2024年四季度“四四二”房地产支持政策出台后，2025年初楼市延续回暖，一季度新房、二手房销量、房价及房地产投资等数据整体回升。但政策效应消退后，二季度起楼市再度进入调整阶段。其中，70个大中城市二手房价格环比降幅逐步扩大，从3月的-0.2%扩至10月、11月的-0.7%，新房、二手房销量及投资下滑幅度也在加快。总体而言，2025年房地产市场仍延续2021年下半年以来的调整进程。不过，市场结构分化态势显现：受房企信用风险未完全出清等影响，二手房市场表现强于新房；杭州、成都等经济动能较强的新一线城市楼市明显好于全国平均水平。因此，可用“延续调整、结构分化”概括2025年楼市。

中国房地产报：当前房地产行业面临的主要问题是什么？有何建议？

王青：2021年下半年楼市进入调整，截至2025年底已持续四年半，显著长于此前三轮下行周期。2022年以来支持政策频出，房贷利率累计下调约2.5个百分点，已接近2008-2009年、2015-2016年的最大降幅，但楼市仍在调整。房贷利率是影响楼市的关键变量，难道当前楼市对其下调已不敏感？

实际情况恰恰相反。本轮房贷利率下调与以往的核心差异在于，2022年以来CPI、PPI同比涨幅快速回落，截至2025年末，代表整体经济物价水平的GDP平减指数已连续11个季度负增长，2025年三季度累计同比降至-1.1%。这导致计入物价因素后，2022年以来实际居民房贷利率不降反升，从2021年末的1.2%升至2025年三季度的4.2%，处于历史高位附近。而房地产市场中，真正起作用的是实际房贷利率。2008-2009年、2015-2016年期间，名义与实际房贷利率均大幅下降，实际利率甚至进入负值区间。因此，未来推动楼市止跌回稳主要有两大路径：一是通过定向降息、财政贴息大幅下调名义房贷利率；二是实施强逆周期调节，推升通胀水平。

2026年：供需两端协同发力 稳楼市成重要支撑

中国房地产报：对2026年房地产市场有何预判？哪些方面需重点关注？

王青：在推动新旧动能转换的大背景下，2026年房地产支持政策将在供需两端进一步发力，但彻底扭转调整势头的可能性较小。一方面，宏观政策会坚持不搞“大放大收”；另一方面，需防范房地产等“老动能”大幅反弹，占用过多金融与经济资源。因此，2026年楼市大概率延续调整，但在存量与增量政策支持下，调整幅度有望收窄。同时，房地产是防范化解重点领域风险、稳就业稳企业稳预期、推动经济质效提升与量的合理增长、实现“十五五”良好开局的重要支撑点。基于此，2026年需引导新旧动能有序转换，通过适度下调房贷利率等方式控制楼市调整幅度，稳住宏观大局，守住不发生系统性金融风险底线。

此外，在控增量、去库存政策取向与市场需求偏弱的双重作用下，2026年新建商品房及房地产投资可能继续下行，因此稳楼市的重点仍需挖掘需求端潜力、稳定市场预期。

中国房地产报：从供需两端协同发力，具体有哪些举措？

王青：总体而言，2026年房地产政策将“两条腿走路”：一是推动市场止跌回稳；二是加快构建发展新模式，促进高质量发展。供给端方面，当前房地产“白名单”项目贷款额度已达7万亿元，较上年末增加2万亿元，接下来需引导商业银行加大房企开发贷投放，恢复银行贷款在房企资金来源中的主导地位，这对保交房、化解房企信用风险有直接作用。

需求端方面，预计2026年将继续放松限购，各地需用好专项债资金，加大收购商品房用作保障房的力度，积极推进城中村改造与旧改，释放刚性需求。同时，未来可能通过居民房贷定向降息、财政补贴等方式强化购房支持，还可能针对交易环节实施有力税费减免，政策空间充足。

中国房地产报：新一年，对市场参与者有何建议？

王青：2025年末万科信用风险暴露，表明“以时间换空间”的风险化解未达预期，后期需防范房价进一步下跌引发的大面积“断供”风险；“以空间换动能”方面，未来楼市是否深跌反弹也需观察。值得注意的是，2025年新能源汽车等领域的“反内卷”，已显示老动能调整对新动能的拖累。

综合来看，地方政府短期内土地出让金收入仍将下滑，需加快摆脱“土地财政”依赖，通过优化营商“软环境”、促进居民消费等方式改善增长动能；稳健房企需认清行业方向，以控杠杆、建“好房子”为核心渡过下行周期；有实际居住需求的购房者可利用政策支持，不必过度推迟购房计划；投资性购房者需注意，未来房地产去金融、去投资化进程将延续，押注楼市反弹获利的市场与政策风险较大。

中国房地产报：“十五五”规划建议将“推动房地产高质量发展”纳入“加大保障和改善民生力度，扎实推进共同富裕”的重要位置，如何看待未来五年行业的高质量发展？

王青：这体现了引导房地产回归居住属性的政策取向。高质量发展的核心是“房住不炒”，缓解高房价对民生消费的挤压；同时，房价过快上涨会拉大居民资产差距，不利于共同富裕。未来监管层或将通过房地产税、房屋买卖差价高比例资本利得税等政策组合，推动行业进一步剥离金融投资属性。

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