2025商业地产回顾：分化加剧、质效优先与业态新局

出品/联商专栏

撰文/方湖

编辑/娜娜

2025年临近收官，商业地产行业在这一年涌现了哪些新动态？呈现出怎样的特征与格局？未来又将走向何方？本文将展开回顾与分析。

01

增速放缓质量提升，行业分化显现

2025年，商业地产行业迈入“降速提质、头部引领”的新阶段。头部企业普遍主动调整开业节奏，通过精细化运营、模式创新与资本运作能力的强化，寻求高质量发展路径，企业间的战略选择差异显著。

梳理六家头部企业2025年发展数据：

主要特征如下：

第一梯队（综合领先）：华润万象生活综合实力突出，珠海万达商管在规模扩张上保持较快速度。

第二梯队（特色发展）：龙湖集团以稳健优质为特色，印力集团在专业运营与资产管理领域表现亮眼。

第三梯队（区域深耕）：新城控股是下沉市场的规模代表，爱琴海商业积极布局下沉市场。

核心发展趋势分析：

在“降速提质”的行业基调下，头部企业在规模、模式与质量维度展开差异化竞争。

1. 规模扩张：从“求量”到“求质”，策略分化

行业整体开业速度放缓，但企业策略各有不同：

华润万象生活走“高质量扩张”路线，上半年新开4座商场，全年计划新开15座，扩张聚焦核心区位与高端产品线（万象城），保障项目质量与品牌价值。

珠海万达商管在PAG财团介入后推进改革，调整组织架构、优化管理层，同时放缓开店节奏，2025年新开19座广场。

龙湖集团侧重“存量运营”，上半年仅新开1座商场，将重心放在存量项目调改与运营提升上，如投入近3亿元实施“一店一策”精细化改造。

行业共识：单纯追求开业数量的阶段已过，“有质量的开店”成为核心，企业更关注项目盈利与长期价值。

2. 发展模式：轻重结合成主流，专业能力关键

轻资产管理成为行业核心模式。轻资产从可选战略转为企业扩张与风险控制的关键手段，珠海万达商管持续输出管理，华润万象、龙湖等企业也加大轻资产项目布局，占比提升，有效降低负债、提高资本效率。

商管公司向专业资管平台升级是重要方向。印力集团从运营商向“市场化大资管平台”转型，成功发行中金印力消费REIT，形成“投、融、管、退”闭环，为行业资产证券化提供范本，全周期资管能力成为核心竞争力。

3. 经营质量：精细化运营构建竞争壁垒

当规模与模式趋同，运营精细度成为关键：

数据驱动客群运营：会员体系是核心资产，华润“万象星”与印力会员体系均突破千万量级，通过数据挖掘实现精准营销，提升消费频次与客单价。

空间与内容创新：商业空间从交易场所转向体验目的地，龙湖“一店一策”改造、万达非标化设计等，均旨在通过独特场景与内容吸引客流，打破同质化。

数字化全链条赋能：数字化渗透选址、招商、运营等全环节，成为提升决策效率与运营韧性的基础。

小结：分化明确，能力主导

2025年商业地产头部企业分化明显：华润万象生活以高质量扩张与深度运营领先；龙湖集团聚焦存量运营与轻资产；万达巩固轻资产优势；印力集团打造资管平台。行业进入精耕细作阶段，未来赢家将是具备运营、资管与生态链接能力的企业。

头部企业格局：

1、第一梯队（引领者）：华润万象生活运营与品牌领先；珠海万达商管依托规模与轻资产体系，在下沉市场有先发优势。

2、第二梯队（特色企业）：龙湖集团财务稳健，聚焦一二线运营；印力集团资管能力突出；新城控股在三四线市场规模领先。

3、挑战者：爱琴海等企业在下沉市场布局，但面临项目复制、品牌竞争力等挑战。

02

港资商业发力，品质优势凸显

2025年港资商业项目备受关注，上海新鸿基ITC Masion、香港置地金陵中寰JLC等项目入市。

下表汇总港资企业2025年底已开业项目及新增情况：

主要趋势分析

2025年港资商业内地发展呈现以下特点：

1、聚焦核心城市：港企将内地作为核心市场，新鸿基2025年开业3个项目，K11、瑞安各开业2个项目，太古地产也有多个项目筹备，布局集中在上海、南京、深圳等一线及新一线城市核心地段，恒隆签约南京西路项目，巩固高端商圈布局。

2、模式创新：港企探索多元模式，恒隆“V.3策略”通过长期租约、合作改造升级成熟商圈资产，如获取上海梅龙镇广场、杭州百货大楼等项目进行运营升级。

3、产品线细分：企业细化产品线适应市场，K11形成K11、K11 Select、K11 ECOAST三条线；太古地产拥有太古汇、太古里、太古坊等不同定位产品线。

4、精细化运营：港企在空间设计、硬件品质、场景营造上注重细节，如金陵中寰JLC虽定位调整为潮奢，但空间设计与物业品质保持高标准，以人文关怀与精细化运营打造差异化。

总体而言，2025年港资商业不追求数量扩张，而是深耕核心城市，通过产品创新与资产运营巩固高端市场地位。

03

奥特莱斯活跃，业态升级扩张

2025年奥特莱斯业态发展活跃，多个新项目亮相。

2025年奥莱发展特点

今年奥莱业态主要趋势：

1、“奥莱+文旅”融合：新项目注重文旅结合，北京湾里·王府井WellTown紧邻环球度假区，西安兵马俑国际奥莱小镇依托景点，通过独特建筑设计、体验业态（亲子乐园、艺术展览）打造“微度假空间”，满足多元客群需求。

2、头部企业布局加速：传统奥莱运营商（杉杉、砂之船等）外，华润万象生活、德基、北京华联等企业入局，华润万象滨海购物村（首家奥莱）、南京羊山湖德基奥莱小镇（德基首家奥莱）等项目推进，提升行业品质标准。

3、体验式消费核心：单纯“名品+折扣”吸引力下降，新项目通过增加餐饮、娱乐、文化等业态，设计开放式街区、滨湖环境等场景，将购物转化为休闲体验。

总结

2025年商业地产在经济与消费压力下仍保持发展，行业分化加剧、质效优先，港资商业品质领跑，奥莱业态加速扩张。未来行业将呈现K型分化，能力强的企业持续发展，如华润万象多产品线布局、港资企业高线城市深耕；能力不足的企业可能逐步退出或被兼并。

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