恒隆携手上海九百，22亿焕新梅龙镇广场

出品/时代财经

撰文/梁争誉

当LV把“路易号”巨轮展陈在南京西路兴业太古汇时，邻近的老牌高端奢侈品商场上海恒隆广场感受到了竞争压力。

12月12日，恒隆地产宣布与上海九百（集团）有限公司（以下简称“上海九百”）达成合作，接手南京西路1038号梅龙镇广场的商业运营。

根据合作规划，恒隆将以20年营运租赁模式经营梅龙镇广场，为相邻的上海恒隆广场新增约9.6万平方米商业体量，使其整体规模扩大44%，达到约31.23万平方米。未来，梅龙镇广场将升级为融合零售、酒店与办公功能的综合商业地标。

恒隆地产行政总裁卢韦柏表示，南京西路是上海乃至全国的顶级时尚商业地标，也是承载城市文化底蕴与历史记忆的核心脉络，他用“具有划时代意义”来评价此次合作。

自2001年上海恒隆广场开业，恒隆地产见证了奢侈品行业在中国从起步到成熟的二十年历程。但随着奢侈品消费市场遇冷，追求文化体验与情绪价值的年轻消费群体崛起，传统奢侈品零售模式面临挑战。同时，兴业太古汇通过引入“路易号”等特色项目分流高端客群与品牌资源，也对上海恒隆广场的行业地位形成冲击。

这并非恒隆地产今年在核心商圈的首次重要布局。

今年下半年，恒隆地产陆续获得杭州百货大楼、无锡新世界百货等热门商业项目的经营权。在地产行业进入调整期的背景下，曾以重金投入拓展市场的恒隆，在内地市场的布局策略转向了更轻资产的模式。

联手上海九百，22亿改造老牌商业地标

恒隆地产拿下梅龙镇广场经营权是长期筹备的结果。

梅龙镇广场位于上海南京西路核心商圈，由香港和记黄埔地产、长江实业（集团）及上海梅龙镇（集团）联合开发，1997年开业，与相邻的中信泰富广场、上海恒隆广场共同构成南京西路“金三角”，曾支撑起该区域作为全国高端零售核心的地位。

2024年6月30日，日本伊势丹百货结束近30年在华运营，其位于梅龙镇广场的租约到期，随后梅龙镇广场闭店进入为期三年的整体改造阶段。期间，北京SKP、恒隆集团、日本阪急百货等企业均被传有意接手运营，但各方未公开回应。

直到今年8月招标文件公布，合作框架逐渐清晰。

在梅龙镇广场商业运营合作项目招标中，恒隆旗下子公司恒宜商商业经营管理（上海）有限公司参与投标。中标后，该公司将与上海九百成立合资公司，以租赁方式共同运营项目，合资公司负责商业、酒店、办公板块的运营及物业管理，合作履约期为20年。

恒隆地产未披露取得20年经营权的具体成本，上海九百则透露，梅龙镇广场项目总建筑面积约12.52万平方米，总投资达22亿元。

根据合作要求，项目商业运营面积不低于5万平方米，计划2027年初开业；酒店与办公部分需在2028年5月前投入使用，且需引入一家面积不少于1.8万平方米的国际顶级品牌酒店，这是梅龙镇广场首次引入奢华酒店业态。同时，恒隆方面需投入至少5亿元装修成本，上海九百将按持股比例同步投入资金。

对恒隆地产而言，此次合作不仅是资产布局的扩展，更是巩固市场地位的“进攻式防御”举措。

过去五年，上海恒隆广场的业绩增长出现波动：2020年、2021年及2023年租户销售额保持增长，但2022年和2024年分别下滑24%与22%，今年上半年仍延续下滑趋势，同比下降8%。

业内认为，有限的商业体量是制约上海恒隆广场业绩增长的关键因素，其5.37万平方米的面积已难以满足品牌扩展产品线与消费者多样化需求。

2023年下半年以来，全球奢侈品市场进入降温周期，上海恒隆广场的经营压力进一步加大。为此，恒隆地产调整运营策略，例如取消沿用多年的“高端”与“次高端”商场分类，引入Jellycat等热门IP快闪店、老铺黄金等本土高端品牌，以增强与年轻消费群体的情感连接。

除了优化品牌结构与提升业态体验，随着梅龙镇广场改造项目的推进，恒隆地产也试图通过物理空间的扩张，巩固其在南京西路这一“中国第一条西式马路”的行业领导地位。

轻资产转型，恒隆聚焦核心商圈深耕

奢侈品市场的持续调整，让恒隆地产面临全方位的业绩挑战。

2024年，恒隆地产整体租赁收入为95.15亿港元，同比下滑6%，其中内地租赁收入下降5%——恒隆集团、恒隆地产董事长陈文博指出，这是公司24年持续增长后的首次收入下跌。

下滑趋势仍在延续，今年上半年，恒隆地产实现收入49.68亿港元，同比下降18.74%，内地租赁收入同比下降2.39%。

卢韦柏表示，内地零售商业高速增长的阶段已经过去，恒隆地产大规模开拓新城市的机会减少，且进入新城市需组建全新团队，在运营管理上存在挑战。因此，公司调整策略，从开拓新城市转向聚焦现有项目所在城市的深耕扩展，这正是恒隆集团9月22日发布的“恒隆V.3”战略核心。

目前，这一战略已在上海、杭州、无锡、昆明等城市落地。

今年7月，恒隆地产斥资超33亿元，与杭州百大集团签署协议，获得杭州百货大楼20年经营权。

杭州百货大楼位于武林商圈核心区域，与杭州恒隆广场仅一街之隔。获得经营权后，恒隆在武林商圈的零售体量增至14.2万平方米，与直线距离不足400米的杭州大厦之间的规模差距缩小，同时在体育场路的沿街展示面扩展至约200米。

12月9日，恒隆地产宣布与无锡市梁溪城市发展集团有限公司合作，以长期租约取得无锡新世界百货经营权。该项目紧邻无锡恒隆广场，将为后者新增约4.7万平方米商业面积，使其整体零售体量扩大38%，达到约16.9万平方米。

恒隆地产逆势布局的背后，是日益激烈的行业竞争。

以上海为例，高端零售市场格局加速调整。浦西的上海恒隆广场虽是老牌奢侈品标杆，但浦东国金中心IFC、前滩太古里等新兴商业地标不断抢占市场份额。同处南京西路商圈的兴业太古汇也表现亮眼，巴黎世家独栋旗舰店、中国首家直营劳力士旗舰店及6月底启幕的LV路易号巨轮展陈，都对上海恒隆广场形成了有力竞争。

杭州作为国内高端消费活跃城市，正成为高端商业地产的竞争新战场。2024年杭州万象城销售额首次超过杭州大厦，后者已启动翻新工程；2021年5月，北京华联以48.32亿元竞得钱江世纪城两宗地块，杭州首家SKP落地，预计2027年开业。

卢韦柏曾公开表示，杭州大厦是恒隆的竞争对手，同时也希望双方能成为合作伙伴，共同推动武林广场商圈发展，因为若消费者不选择武林广场，可能会转向钱江新城等其他商圈。

在各城市高端商业竞争加剧、消费需求持续疲软的背景下，恒隆地产选择以轻资产模式发挥运营优势，缩短项目周期以快速响应市场需求。不过，其突围策略的实际成效，仍有待市场检验。

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