保交新路径：广州试点烂尾楼业主置换房票模式

—AI制图，图文无关

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作为创新探索的前沿阵地，大湾区近期再推新举措。广州黄埔区针对升龙学府上城、实地常春藤两个烂尾项目试点“保交房置换房票”，为近200位业主开辟了新的收房渠道。

以升龙学府上城为例，该项目2021年开盘后网签160余套，开发商暴雷导致部分楼栋停工，原定于2024年6月交付的计划落空。尽管去年11月当地部门承诺9月解决交付问题，但因开发商拖欠工程款、需同步建设回迁房等因素，推进缓慢。在此背景下，“保交房房票”政策应运而生：业主无需继续等待原项目复工，可凭房票在房源超市置换其他楼盘。

该房票的核心优势在于两点：一是“等价置换”，票面金额涵盖业主已付首付及按揭本息，按原购房价格计算，避免了房价下跌带来的资产缩水；二是“房源有保障”，置换项目多为国企开发，可选范围广。2024年12月3日，首张房票成功兑换网签，业主用原97平房源的房票金额，置换到位置更优的113平住宅，标志着该模式的关键环节已打通。

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广州的这一创新思路打破了传统保交楼的固有逻辑——以往聚焦“盘活烂尾楼”，如今转向“保障业主收房”，核心是“只要交付房屋，不必局限于原项目”。为实现这一目标，政策需突破三大卡点：

首先是资金来源。与拆迁房票依赖专项拨款不同，保交房房票的兑付由原开发商承担。若开发商拒绝或无力支付，广州采取“协商+司法”手段：先与企业沟通，协商不成则通过诉讼保全资产，强制推进兑付。

其次是新楼盘的参与意愿。由于房票兑付周期较长，可能影响开发商回款，因此政策优先引入国企、城投项目，通过协调放宽回款考核，降低参与阻力。

最后是房源匹配度。若置换楼盘位置偏远、面积不符，业主可能不接受。这意味着该模式并非适用于所有烂尾项目，需结合区域房源供给实际情况。

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保交房房票模式实现了多方共赢：业主快速收房且资产不受损，地方消化了存量房源，国企去化了库存。但该模式的推广需满足三个前提：一是烂尾项目涉及业主数量少，规模可控；二是原开发商仍有可执行的资产；三是周边有品质相当的国企房源。因此，它更适合作为“局部解决方案”，为各地提供创新参考，而非全国性推广模式。

当前，保交楼仍是全国房地产工作的重点，国家已建立三级专班机制，通过政策性银行专项借款、项目白名单等方式推进。截至2024年10月，全国已交付750多万套难交付住房。未来，针对不同项目将分类施策：能复工的推进续建，资不抵债的加快破产重整。随着政策落地，烂尾楼问题将逐步解决，期待更多业主早日入住新家。