当下卖房，无需顾虑他人眼光

大家好，我是百夫长，一个仍活跃在地产圈的人。

如今市场这般景象，我每天忙着外出看楼盘、坐下写稿子，还多了和各城市各行业粉丝交流的事。今天就和大家随意聊聊。

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我对楼市的看法是怎样的呢？

九成的人都在吐槽楼市和房子。房子不涨价还跌了，大家抱怨几句很正常。不过他们不只是吐槽房子，其他方面也会吐槽，吐槽楼市只是其中之一，这些都属于噪音，我们要远离。

我希望多数朋友能排除噪音，尤其是不专业、负面、不能给出结论和具体行动的噪音。

1、房子是金融品，并非消耗品。

过去房子能涨，现在会跌，是因为其金融属性大于居住属性。过去30年，楼市不断被两种市场惯性打破、重塑。一是涨跌过度，要么超过基本面，要么落后于基本面；二是基本面改变，经济发展、行业细分、购房群体变化，从煤老板、小老板，到互联网地产新贵，未来会是AI、医药、人工智能等新质生产力的新贵。

2、短期房价必然下跌，但长期房价肯定上涨。

本来我想把这点放在第三点说，后来还是提前了。涨跌有序才符合经济规律，只跌不涨完全背离经济规律。我想用专业赢得大家，而非靠流量。这里短期指5年，10年时间太长，国家和国民都难以承受；长期指10年以上。从地产历史来看，美国超150年，德国超100年，日本、新加坡超60年，中国还不到30年，时间太短。借鉴他们的经验，房价有涨有跌很正常。

3、九成的朋友应尽快优化现有房产。

不是说市场下行就卖房，而是短期内预期一般或成本过高。先把房子出手，等房价涨了再买，5年后或许能买到更好的房子。市场不以人的意志为转移，就像以前大家吐槽卡罗拉、凯美瑞馅大皮薄，但它们销量极高；吐槽苹果手机丑，可苹果手机卖得火爆；吐槽毛豆Y各种不行，它每月销量仍有4、5万辆；最近小米风波不断，大家吐槽雷军，但小米订单要排半年以上，手机也卖得很好。

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我为何建议卖房呢？其实背后有两个逻辑：房价是如何上涨的，又是如何下跌的。下面讲三个案例，大家一看便知。

案例1：北京太阳宫板块的太阳公元小区。2008年房价1.8万，2021年涨到18.7万，涨幅达10倍。拉长周期看，2008年首开精装1.8万，2018年15万，2021年18万+，2024年15万，2025年13万。一套92平的房子，2008年165万，2021年最高峰1720万，2018年和2024年小高峰1380万，2025年不到1200万。最高涨幅10倍，增值1500万；最高跌幅30%，减值500万。

案例2：上周我研究了合肥滨湖区的房价变化。2006年滨湖区正式启动，房价3000+；2010年书香门第开盘，房价7000；2021年新房限价2.9万，葛洲坝中国府限价3.5万，附近二手房书香门第最高峰4.5万。以书香门第为例，位置不错，是次新房，还有滨湖最强学区：46中+合肥师范附小。其83 - 93平的小三房成交量大、总价不高、跨越周期长，房价变化明显。17 - 19年初，从2.3万涨到2.7万；19年年中 - 20年底，从2.7万涨到3万，最高3.5万；21年大涨到4 - 4.5万；21 - 22年回落至3 - 3.5万；23年初涨到3.6 - 3.8万，但仅维持4个月，随后下滑至3万；24年上半年从2.7万降至2.3万；25年上半年2万，下半年1.7万。房价从7000元涨到2万、3万，最高4.5万，再到3万、2万，现在最低1.7万。

案例3：有个深圳粉丝的房子。南山的老牌豪宅名居绿海湾，位置不错但房龄较久。粉丝今年5月花1500万买了套113平的四房，还花了20万税费和中介费。原本打算翻新自住，后来有了更好的投资渠道，想赶紧卖掉。挂牌价1600万，若自己出增值税1580万，买家出增值税1500万，这个价格不太好卖。绿海湾2013年入伙，2016年房价9万，2018年13万，2020年16 - 19万，2022年13 - 16万。16年到20年，4年房价翻倍，113平的房子从1100多万涨到2300多万。虽然大城市涨幅看似少，但深圳房价基数大，净收益达1100多万。不过深圳房价跌幅也很大，从2300万跌到1100多万，跌了1100多万。

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过去20多年，有人通过房地产赚了几百万、几千万，也有人赔了同样多的钱。这和能力关系不大，选对方向才是关键。但很遗憾，九成以上的人对市场的巨大分化毫无察觉。及时止损才是正确的选择。

有人会问，你不是说长期房价一定涨吗，那坚持长期主义不行吗？可以，但大部分人做不到。至少5年的长周期，需要付出时间和资金等待下一个周期，99%的人等不了，也没必要等。比如每月月供1万，5年月供就是60万，这可是实实在在的支出，和账面损失不同，很多人可能连现金流都支撑不到那一天。

再啰嗦几句：

1、那些说XX年房价筑底的，都是噪音，直接拉黑，我没这本事，也别问我。

2、要做多中国。基本面包括经济、行业、购买力和通胀。

3、未来房价肯定会涨。生产力决定生产关系，只要生产力发展，购买力就存在。像北京的紫京宸园、运河玖院，上海的几千万豪宅，西安华润、中海、绿城的几个楼盘都卖得不错。

4、良币驱逐劣币。近期很多地产公司高管被审查，恒大、碧桂园出清，国央企托底市场，这是好事，让市场更安全、健康。不管房价涨不涨，我们都可能买到更好的房子。

5、没有需求、跌幅较大、租售比不高、价值不大的房子，建议大家行动起来。这和未来房价上涨并不冲突，市场是动态的。

6、想买房的人不用觉得丢人，只要合理且能控制风险，完全可以支持。