商业体量大危机四伏？大Mall怎样创新重构转危为机？
2020年之前，规模是中国商业地产市场毋庸置疑的竞争内核。大体量空间汇聚多元业态与品牌矩阵，以“一站式”消费解决方案满足全场景需求，有效提升用户停留时长与消费粘性。这种“规模即优势”的发展范式，体现了“大力出奇迹”的商业逻辑，通过空间容量与资源密度叠加，实现流量聚合、品牌集聚与消费转化的正向循环，形成市场护城河。
近年来，这种建立在规模扩张与物理聚合之上的商业范式面临前所未有的挑战。诸多大型购物中心招商困难、人气惨淡。商业不再是靠“大力”就能“出奇迹”，大体量不再天然等于竞争力，反而暴露出结构性劣势与运营包袱。但部分早期成功的开发商仍固守“以大为优”的路径依赖，继续以规模为导向投资，埋下风险。
“大力出奇迹”时代为何终结？
“大力出奇迹”的商业逻辑依赖特定历史条件与消费阶段，其成立前提包括城市扩张带来人口集聚、线下购物主流、消费者对“一站式”服务需求强烈、商业供给稀缺。但如今，这些基础正在瓦解。
购物功能被线上极大吸附，大体量的“货品优势”已不复存在
电商与直播普及，将标准化商品交易场景转移到线上。多数消费者无需为买衣服、鞋子专程去购物中心，购物从“目的地行为”变为“顺带行为”。大体量商业依赖的“丰富货品”优势被削弱，消费者更关注体验和专程前往的理由。
当“货品”不再是核心竞争力，大体量商业的“内容密度”可能成为负担，导致吸引力不足、空置率上升、运营成本高。
消费者越来越细分，大体量商业难以塑造个性与归属感
如今的消费者，尤其是95后与00后，是圈层化、兴趣驱动、追求认同感的“新个体”。他们因商场有“属于自己的文化”等才去打卡，而大体量商业在“个性营造”上有短板。为覆盖更广客群，其品牌组合追求“普适性”，结果“什么都做，什么都不深”，呈现“标准化、无性格”的空间气质。
有年轻消费者表示，走进很多大商场，感觉品牌和空间都差不多，分不清所在城市。在注意力稀缺时代，大体量商业的“无差别感”是突出弱项。
社区商业与区域商业密集分布，削弱了远距离消费的必要性
过去人们为大商场驱车一小时，是因周边缺乏替代选择。如今，城市更新与社区商业发展，“就近消费”成主流。社区型Mall、街区商业等以更短距离、精准业态、亲民氛围满足居民日常所需。
曼谷Charn at the Avenue
在这种商业网络下，大体量购物中心的“辐射力”被稀释，消费者倾向“短频快”的就近消费，大体量商业的“规模优势”在“便利性”面前失去说服力。
“盒子形态”缺乏深度体验构建能力，难以承载新消费场景
绝大多数大体量商业受用地容积率与开发效率限制，成为“封闭式盒子”，缺乏与城市肌理连接、自然光与通风、步行节奏变化和与城市生活互动的可能。而如今消费者，尤其是Z世代，追求“沉浸式”“场景化”“可互动”的消费体验，希望在商业空间“逛”而非只“买”，期待空间提供情绪、社交、文化价值。
“盒子”在体验营造上有局限，像封闭机器，让消费者易产生疲惫感、任务感和“被消费”的压迫感。
大体量商业的“规模不经济”问题被放大
如今消费者追求便利，大体量商业的“规模不经济”问题凸显。20万平米商场让消费者找车位、找店铺时间长，“逛累”普遍，“逛爽”稀缺。相比之下，2万平米街区商业或“小而美”项目能提供更轻松自然的消费动线，人们可随意进出、随时停留，“路过”也能消费。
当前消费行为两极分化，一端追求极致便利，另一端注重深度体验。传统购物中心依赖规模与功能堆砌，处于两极之间的模糊地带，失去吸引力。
新商业的底层，正在从交易系统转向关系系统
基于RET睿意德的研究与实践，未来线下商业的独特价值应从“卖商品”转向“经营人与人、人与品牌、人与城市的关系”。围绕此理念，有三个实践方向：
空间即服务，把空间当作持续服务的载体，而非一次性租赁的容器。空间单元应对应明确人群动机与可重复使用场景，而非仅“足够漂亮”。
公共性即入口，在“购物弱化、休闲增强”背景下，公共空间是最强消费入口。要做可使用的公共性，实现可坐、可玩、可交流等。
社群即流量，从“借平台流量”转向“自建社群流量”。建立与生活方式相关的长期社群，让内容供给与消费场景互相验证、滚动复利。
需注意，公共性不是慈善，而是商业的低摩擦入口与高黏性引擎，能提升“停留时长—二次消费—客单复合”效率，是有ROI的结构性投资。
破解“体量困境”，重构空间与运营系统的三种方法
结合RET睿意德的项目实践，总结出三个“空间—业态—运营”联动的方法，可帮助大体量项目规避风险、构建增长逻辑。
“空间解构”策略——从单一大盒子到多形态空间
大型商业用地不应视为单一封闭大盒子项目，而应看作“多个微型项目的聚合体”或“微型商业生态圈”。它可以是街区、盒子、室内、室外的结合体，形成开放、多元且充满活力的空间网络：
街区×盒子×室内×室外的交互使用；
结合不同业态和运营目标，进行不同空间的匹配规划；
多入口—多核心—多路径—多停留的复合动线；
“短停区—中停区—长停区”组合以适配不同逗留时长。
这种混合形态能创造丰富空间节奏，为不同客群提供多样动线选择。
“行为组团运营”——以人群动机组织业态，而非以业态做区分
传统购物中心业态布局采用横向思维，将同类业态放相邻楼层或区域，在大体量项目中易引发业态同质化、动线单一化等问题，规模越大弊端越明显。大体量商业空间应转向以“组团式分布”为核心的布局策略，围绕目标客群生活方式与消费动线，对相关品牌与功能进行垂直整合与场景重构。
具体是将项目视为多个小型社区集合，每个社区有完整业态配置，服务特定生活方式。如面向年轻家庭的社区，可包含亲子零售、儿童娱乐等业态。这不仅创造规模效益，还赋予每个组团自主性与适应性，化解规模效应与市场敏捷性的矛盾，实现动态精准商业供给。此策略要点如下：
动机分层：日常补给/社交小聚/亲子成长/轻运动健康/城市夜生活/手作与兴趣；
组团布置：同一动机的“核心+配套+延展”纵向成组，减少跨层跨区切换成本；
路径设计：每个组团都要有“明确的起点与出口”与“自然发生的二次消费锚点”；
时段经营：把组团与时段绑定（工作日午晚间、双休日白天/夜间、节假日通勤替代），做运营节奏表。
运营策略——把“公共性营造”变成“可带来现金流的引擎”
人们在大型购物中心穿行易疲惫，而漫步公园却乐在其中。这反映出传统商场与公园或城市街区在行为目的与空间本质上的差异。
传统商场以“消费”为核心逻辑，空间组织围绕商品陈列与品牌落位，人被预设为“购买者”，行为有任务导向。而公园或城市街区有丰富公共属性，是休憩、社交、观察生活的场所，空间本身就是内容，行走就是体验。
如今消费者走进商场的动机转变，购物不是唯一目的，更多是为了放松、社交等。现代商业空间应从“交易容器”转向“生活容器”，核心竞争力在于提供令人愿意停留、参与、反复造访的公共体验。
在此背景下，公共空间营造是项目成败的关键。它不应是过渡地带或无意义的空白，而应具备“内容化”与“场景力”，激发好奇心、承载活动、容纳社交、引发互动，成为吸引人流、凝聚情感、塑造记忆的核心载体。它要从“背景”变为“主角”：
可以是一处可坐、可观、可玩的城市客厅；
一个随季节与节日动态更新的主题广场；
一条融合绿植、艺术装置与轻餐饮的慢行街巷；
或是一个支持市集、演出、展览等多元活动的弹性场地。
唯有如此，购物中心才能摆脱“大而累”的困局，让人长时间游逛停留。未来商业体应是“有商业功能的城市公共空间”，公共性是底层逻辑和灵魂。
结语
商业的本质是满足人的需求，但满足方式正在变革。新一代商业的使命是经营人的时间，空间是外壳。如今的胜负，在于谁能以低摩擦路径、高密度体验、强黏性公共性，把“一次到访”转化为“可复用的关系”。
美国思想者刘易斯·芒福德提醒：“进步最大的威胁，往往不是停滞，而是朝着错误方向的高速前进。”在消费逻辑重构的新环境下，商业要跳出“空间主导”的旧逻辑，回归“人本时间”与“公共生活”的原点，才能有不可替代的存在意义，不仅存活于地图上，更扎根于人心。
本文来自微信公众号“RET睿意德”，作者：创造商业新价值的，36氪经授权发布。
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