上海三大知名“烂尾商业”能否逆袭？

出品/联商网&搜铺网

撰文/高天

上海是中国商业地产最活跃的城市。它有着庞大的市场规模、丰富的商业业态、高度的品牌聚集度，还有强有力的政策支撑以及时尚、艺术、文化等多元产业引领。这些优势吸引了国内外众多知名商业开发及运营企业，也让品牌商家纷纷在此拓店，形成了良好的营商环境。

据戴德梁行统计，截至2025年二季度末，上海市优质零售物业市场总存量达2499.07万㎡，环比上涨0.81%。同时，市场供应还在持续增加，联商网此前统计显示，2025年上海计划有29家新商业体开业。

市场供应增加带来存量增大，也引发了租金压力、竞争加剧等问题，还出现了一些因建设停滞产生的“烂尾楼”。

近日，上海有三家“烂尾”多年的商业项目有了新进展，有的成功被接盘，可能迎来新生，有的降价7折仍无人问津。

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信达“捡漏”上海十年“烂尾楼”

8月1日，停工9年、流拍4次的浦西佳程广场项目有了新主人。

中国信达资产管理股份有限公司旗下的上海信秀复一号企业管理有限公司，以8.86亿元底价拍下位于上海市静安区彭浦新村的浦西佳程广场，相比19.28亿的评估价，信达以4.5折成交。

2010年5月，香港佳程集团取得静安区彭浦新村街道地块土地使用权，计划打造一个15.4万㎡的商业综合体，包括5A甲级写字楼、商业购物中心及精品酒店，并于两年后举行奠基仪式。

▲浦西佳程广场原效果图

奠基仪式上，佳程集团上海公司董事总经理李俊锋曾表示要打造“南恒隆、北佳程”的商业格局，让其成为北上海的商业新地标。

但2016年，因开发商资金链断裂，这一梦想破灭。2022年，佳程集团破产，项目开始漫长的拍卖之路，4次流拍后，如今迎来了“白衣骑士”。

佳程集团作为港资企业，2005年在内地投建首个商业项目——北京佳程广场。2015年，提出内地“5年32程”战略，想在全国重点一二线城市打造32个佳程广场项目，但未能实现。其另一个重点项目重庆佳程广场，历经16次流拍后，从19.38亿元降至4.1亿元成交。

而中国信达作为四大AMC公司之一，此前已接手多个项目的盘活工作，如沈阳乐天世界、广州中广国际大厦等。

有了信达的加入，地处静安区的浦西佳程广场有望迎来新希望。目前该项目已取得预售证，外立面玻璃幕墙大部分完工，部分楼层室内装修、消防管网等设施也已安装，商场内部分自动扶梯已完成安装。

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青浦正荣中心降价7折仍流拍

“有人欢喜有人愁”。

8月7日，首次拍卖的青浦正荣中心流拍。该项目评估价9.318亿，起拍价6.52亿，相当于7折出售。

2014年2月，正荣地产25.6亿元竞得青浦徐泾镇联民村一综合地块，计划打造融合多种业态的商业综合体，命名为上海青浦正荣中心。

▲青浦正荣中心原效果图

项目整体建筑面积10.7万㎡，地上建筑面积6.33万㎡，包含5.35万㎡的购物中心和1.5万㎡的长租公寓。

2019年，青浦正荣中心开工奠基，但2022年正荣地产爆发资金危机，项目被迫停工。

此前有消息称华润有意接盘，最后没了下文。目前项目主体结构基本完工，首次流拍后会再次启动拍卖程序，希望它能迎来“白衣骑士”。

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城隍庙十年“烂尾商业”焕新文商旅

沪上知名的城隍庙广场项目在第三次拍卖中找到了新主。千城集团注入资本，将项目更名为幸汇城隍/LUCKY HUB，定位为世界东方美学与海派精神表达平台。

7月1日，幸汇城隍公布新进展。项目建筑面积约3.6万㎡，是以文化为魂、商业为体、旅游为脉打造的文商旅融合标杆。

具体规划上，幸汇城隍将挖掘上海“老城厢”千年文脉，构建“幸汇八景”沉浸式文化景观体系，如B1层的宋韵庙会穿越入口“侬好上海”、L1的十二花神墙“禧汇满堂”等8处主景观，用先锋艺术语言重构传统文化。

目前项目已于6月26日正式复工，预计2026年下半年正式亮相。

城隍庙广场项目过往波折不断。2006年，Cargill Financial Services以8.7亿拿下上海城隍庙广场置业的100%股权。2007年11月，项目命名为“豫龙坊”，2008年初开业。

但仅一年后，2009年9月交给盈石管理，更名为“豫城时尚”，仍不见起色。2013年，光耀东方接盘，9亿完成收购并启动改造，却一直未完成，2017年光耀东方老板去世后内部问题凸显，最终项目因债务危机停工。

从2023年首次拍卖，2024年二次拍卖，到2025年2月第三次拍卖，项目最终成交。

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“烂尾商业”背后的困局

除上述项目外，上海还有不少“烂尾商业”项目。如5号线奉浦大道站上的奉贤万达广场，塔吊悬停已七年；更有名的是陆家嘴的黄金置地大厦，这个由印尼富商投资的“世纪烂尾楼”估值曾达150亿元，1999年拍地至今无人问津，与对面国金中心形成鲜明对比。

“烂尾商业”指因资金链断裂等原因，导致商业地产项目建设停滞，长期无法完工或运营的情况。它不仅浪费土地资源，还会对周边经济、城市形象及投资者权益造成负面影响。

这些“烂尾商业”是城市的“伤疤”，反映出当下的困局。

其一，开发商资金问题。开发商自有资金不足，过度依赖贷款或预售款，融资渠道断裂时项目就难以为继；部分开发商还会挪用资金到其他项目，导致本项目资金链断裂。青浦正荣中心和浦西佳程广场就是因此停工“烂尾”。

其二，市场需求的变化。当下商业地产进入存量时代，市场饱和时，开发商可能撤资或出售项目。同时，市场竞争大影响招商，招商不理想会导致项目开业时间一拖再拖。

数据显示，上海人均商业面积3.2㎡，是东京的3倍，仅次于迪拜，这体现了上海商业市场的繁荣，也反映出商业供给过剩的情况，且上海的供应市场仍在扩大。

其三，规划与政策的变化。一方面，城市规划调整，如周边道路、配套设施变更，环保、消防等政策收紧，会使项目需重新审批，延误工期甚至停工；另一方面，项目自身初期规划不当，如定位偏差、选址偏远等，会导致招商困难而停工。

解决“烂尾商业”问题，主要通过政府介入、市场化运作等方式引入新资方盘活资产，但这涉及多方利益博弈，需长期协调。更好的办法是加强项目审批监管、规范开发商资金使用等进行预防。

写在最后

今年上海零售物业市场竞争激烈、内卷升级。

一方面，一些商业和品牌以生态融合、主题破圈为核心，打造特色场景，实现差异化突围。如兴业太古汇启幕LV“路易号”概念空间，话梅虹桥机场店打造复古机舱式“旅行产品线实验空间”，梅龙镇广场改造升级等，展现出强大的市场活力。

另一方面，上海零售物业租赁指标复苏平缓。数据显示，今年二季度，上海核心商圈平均租金为1877元/月/㎡，平均出租率94.71%，与去年持平，租赁压力升级。

可见，上海零售物业市场将迎来新一轮的“优胜劣汰”。

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