上海放松限购力度超北京？释放何种信号？

25日，上海楼市新政正式落地。

在北京放开五环外限购十几天后，上海也对购房政策进行了调整，在放宽限购、加大公积金政策支持等方面做出了和北京类似的政策优化。

一线城市，尤其是北京和上海，是全国楼市的“风向标”，也是限购政策执行最为严格的地方。这次京沪相继放宽限购，传递出政策支持力度加大的积极信号。

传统楼市销售旺季“金九银十”即将来临，一线城市房地产成交的活跃有望进一步推动房价稳定。

京沪楼市政策同步调整

上海此次对限购政策的调整，和北京保持一致。

8月8日，北京楼市新政提出，符合条件的家庭在五环外不再限制购房套数。25日，上海新政提出，符合条件的居民家庭在外环外购房不限套数，此前对上海成年单身人士的单独限购政策也不再执行。

58安居客研究院院长张波表示，上海限购政策调整方向和北京相同，也是针对市场需求不足的区域进行针对性放松，政策对松江、嘉定、青浦等五大新城外环外区域有利好。

从北京政策效果来看，张波称，放宽外围限购后，市场热度上升明显。但由于上海外环内新房供应占比高于北京，且今年以来核心区持续有优质地块供应，这一政策对上海新房市场整体的拉动作用会弱于北京，但对二手房尤其是外环外二手房的拉动作用可能强于北京。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，目前上海外环外新房库存占全市的70%，消化周期普遍超过20个月；同时，外环外二手房库存挂牌量占比接近40%。优化限购政策，旨在激活多套房购置需求，消化部分库存，特别是对于新市民在外围购置第二套、为父母购置养老房产等，都有一定作用。

此外，京沪两地都对公积金政策进行了优化。

中指研究院政策研究总监陈文静指出，本次上海优化了多项公积金政策，包括提高个人住房公积金贷款额度、支持提取住房公积金支付购房首付款、支持住房公积金“又提又贷”等，整体优化思路和北京较为相似。其中，上海针对绿色建筑和多子女家庭的公积金贷款支持，北京此前已经实施。支持住房公积金“又提又贷”，也和北京政策一致。

除此之外，她表示，上海进一步降低了居民购房成本，明确不再区分首套、二套住房商贷利率，完善房产税政策，整体力度比北京略大，政策范围更广，未来北京继续优化商贷利率、降低居民购房成本也存在可能性。

预期共振效应

值得注意的是，近两年，一线城市在调整房地产政策时常常步调一致。2024年年初、5月末，都出现过多个一线城市集中放宽楼市政策的情况。

为什么京沪等超大城市选择集体行动呢？

首先，一线城市楼市示范效应强，往往影响巨大。国家层面对一线城市的房地产政策有统一部署和指导，各地根据本地调控节奏出台相应落地政策。此外，一线城市不再单打独斗，在关键时点保持一致能带来预期共振效应，为市场释放更有力的积极信号。

陈文静认为，随着北京、上海先后优化楼市政策，短期内深圳跟进的概率进一步增大，一线城市步调一致，有助于提振市场预期，促进市场“止跌回稳”。

“金九银十”能否重燃？

限购政策放松有望推动后市交易活跃，特别是未来两个月楼市将迎来传统销售旺季。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，政策落地后，上海新房和二手房市场都将受益。当前新房市场楼盘品质较好，新盘供应节奏加快，与当前政策结合，更能契合改善性需求特点，新房带看和签约量将有积极上升的良好态势。二手房也会因购房门槛降低、市场联动等因素保持活跃，尤其是地段好、户型优、租金预期好的二手房，表现会更好。总体来看，上海是全国优质的房地产市场，近几年表现也强于其他城市。当前新政效应预期良好，将促进市场更加活跃。

李宇嘉认为，总体而言，京沪等地政策从降成本、降门槛出发鼓励需求释放，会有一定效果。

不过，他也提醒，当前楼市供应量大、房价预期转弱等因素仍制约着需求，房地产政策需要从经济基本面，从解决居民安家、就业、生育、养育、社保等一揽子系统的角度出发形成组合拳。