法拍房市场新变局：网红房遇冷，文物级项目登场

法拍房市场如今已发生显著变化。

一直以来，“法拍房”通常指被法院强制执行拍卖的房屋。然而，近年来随着法拍房市场的发展，许多“非司法拍卖”房产也流入其中。

与真正的“法拍房”不同，这些“非司法拍卖”的房产并非因诉讼或破产处置而来，而是出让方为加快转手速度或出于宣传因素而进行的商业行为，更类似“商拍房”。

8月14日，一幢曾是《安家》《三十而已》等多部影视剧取景地的“网红”老洋房流拍。该房产位于愚园路，起拍价为1.5亿元，吸引了超2.4万次围观，但截至竞价结束无人出价。目前该房产再次挂牌，起拍价降至9666万元，较首次拍卖降价5334万元，降价幅度达35%。

一边是“网红”取景地老洋房无人问津，另一边则是上海文物级城市更新代表项目试水拍卖。

7月28日，上海黄浦豫园历史保留建筑——同庆会馆挂拍，起拍价6亿元，平均单价33.7万元/平方米。这栋百年小楼的房产证为开发商拿地后重新办理，房源类型为新房，目前处于精装空置状态。作为老城厢风貌保护的重要区域和上海城市更新的标志性片区，该项目以“新房”状态“试水”拍卖，尚未开拍就已吸引了2.1万次围观。

从近期市场参与者的动态来看，越来越多的中介和资产管理机构关注到“拍卖市场”的成交机会，未来类似“工抵房”、高总价一手房之类的特殊房源，将更多地出现在拍卖市场。

愚园路“网红”老洋房流拍

曾是多部影视剧取景地

2025年8月14日，位于静安愚园路的一幢老洋房流拍。

竞买公告显示，该房屋建于1924年，建筑总面积346.66平方米，总层数2.5层，有约500平方米院子，是上海优秀历史保护建筑，曾是《安家》《三十而已》等影视剧取景地，也是上海热门“网红”打卡地。该标的起拍价1.5亿元，目前有租约到2029年，月租金67500元，按现状交付。

截至8月14日10时竞价结束，虽吸引了超2.4万次围观，但最终因无人出价而流拍。

据拍卖公司人员介绍，房屋上架后受较多关注，不少客户实地看房。但因标的需支付成交价1%佣金 + 0.5 - 1%软件服务费，且过户税费全由买家承担，实际成本可能超1.545亿元。

8月14日流拍后，该房屋二次挂牌，起拍价为9666万元，较首次拍卖降价5334万元，降价幅度达35%。

进一步查询发现，此项目非司法拍卖，无法律纠纷。该房屋为花园住宅产权，纳入限购范围。

上海市光大律师事务所高级合伙人徐军律师表示：“法拍房”初衷是为解决债权人追回债权之需，由司法机关依据生效法律文书对债务人房屋进行司法拍卖，以减少债权人损失。实践中，部分房东出于某种原因选择拍卖卖房，属市场行为，无可厚非。

该愚园路老洋房属于文物保护单位，外立面改造需报批，且存在租约至2029年。目前上海未放开限购，购买此类房屋的购房者本就少，加上这些限制，首次流拍在情理之中。

上海文物级一手房6亿元起拍

近年来，随着法拍房市场发展，越来越多“非司法拍卖”房产流入其中。

业内人士称，这些“非司法拍卖”房产应属“商拍房”，真正的“法拍房”与“商拍房”最大区别在于“是否具有司法强制属性”。

“可能习惯上还叫‘法拍房’，但很多实际是‘商拍房’，目前拍卖平台划分不明确。若单独找‘法拍房’，主要看房屋是否来自人民法院。除法院外，破产企业、金融机构等进行的拍卖也可能被认为是‘法拍房’范畴，主要是资不抵债、破产清算等情况，但没走到司法强制这一步。而现在更多的‘商拍房’，主要是商业行为，可理解为多一个卖房渠道。”

7月发布的《278套房“1元起拍”，这个漏你捡吗？》中涉及的“1元起拍”房产就是典型例子，主要是二手房市场供过于求，卖方为提高周转效率，选择以1元起拍加快转手速度。当时这些“1元起拍”房产大多总价低、房龄老，且长期无人居住。

如今，上海文物级一手房也进入了拍卖市场。

2025年7月28日，上海黄浦豫园的一处历史保留建筑挂拍，房源总建筑面积1805.9平方米（1788.2平方米住宅 + 17.7平方米商业），起拍价6亿元，平均单价33.7万元/平方米。

竞买公告显示，该房源即上海黄浦豫园的同庆会馆，建于1922年左右，解放后为和平食品厂，砖墙已有百年历史。值得注意的是，在片区整体开发、房源重新修葺精装后，这栋百年小楼的房产证为开发商拿地后重新办理，房源类型为新房，目前精装空置。

据悉，该住房所属地块2020年以招挂复合方式出让，176亿元底价成交。作为老城厢风貌保护重要区域，该地块是上海城市更新标志性片区，同地块2025年在售项目为露香园云宸，房源出让方为上海露香园置业有限公司。

无独有偶，据CRIC数据，2025年7月西安出现1元起拍的“准新房”。该房源是西安莲湖区劳动公园里的一处高层毛坯房源，位于32层住宅的第15层。房源所属楼栋2023年竣工，房产未缴纳契税和大修基金，可在开发商处免费合同更名后直接网签，产权性质堪比一手房。该小区在西安二环内老城西板块，目前新房售价约1.7万元/平方米，2025年累计新房成交超130套，是老城西板块2025年流速最快的小区，不排除该房源用于宣传目的。

从乳山二手房房东“1元起拍”房产，到如今“准现房”及“一手房”房源进入拍卖市场，越来越多的房东、中介、资产管理机构，甚至开发商自身都关注到“拍卖市场”的成交机会。

如今的“法拍房”市场已不只是“司法拍卖”及“破产清算”等传统市场，而成为“商拍房”的重要渠道。

7月法拍房规模创年内新高

从整体“法拍房”市场看，2025年7月法拍房规模创下年内新高。

CRIC数据显示，7月新增挂拍4.4万套，环比上升40%，同比上升12%。起拍总价443亿元，环比上升43%。7月新增挂拍套数、起拍总价均达2025年新高。

成交方面，7月典型城市法拍房成交4942套，环比上升54%，同比减少14%。受6月、7月挂拍量大幅增加拉动，7月成交量明显回升，达年内新高，但仍不及去年同期。

鉴于当前新房和二手房市场流速缓慢，建议各地进一步完善相关管理规定，利用好现有拍卖平台，规范“法拍房”与“商拍房”等相关条款。这样既能拓宽租赁权和产权转移渠道，加快存量资产转移，又能释放改善需求，助力市场稳定发展。

随着“法拍房”被市场更多了解，其市场已从传统的“司法拍卖”及“破产清算”概念，发展到如今“商拍房”不断加入。

从整体房地产去化情况看，预计未来会有更多二手房、“准现房”、一手房等房源“试水”拍卖市场。一方面可增加成交渠道，加快房源周转；另一方面可推动一二手交易链条恢复。

结合近期地产政策走向，城市高质量发展更受重视，各地需积极满足转移人口和中低收入人口住房需求，建立更完善、覆盖多层级的居住权流动循环。而“法拍房”市场是居住权流动链条中的重要“补漏”环节。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部、CRIC研究，36氪经授权发布。

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