住进奇葩户型，究竟是何种体验？

翻出以前写的文字，如今再看，别有一番滋味。住在奇葩户型里，是种怎样的感受呢？就像住在监狱一样，开发商打造的一些户型就能带来这样的体验。

看下面这款户型，从南到北有8个单人间，不管是看守还是探监都很方便。门口的入户花园，还能给人当作放风的地方。

好好的房子，却建成清一色从南到北的单人间，关键里面还有4间没窗户，这是让人闭门思过吗？不过，这款户型还算方正。网上有款流传很广的飞镖户型。

开发商估计是小李飞刀的后人，为了不让家中绝学失传，打造了这款让人过目难忘的户型。住在卧室里的人，估计得时不时到黑咕隆咚的角落蹲一会儿，思考人生。不得不说，奇葩户型只有你想不到，没有开发商做不到。那么，这些户型从何而来呢？

01 冲容积率所致

一般人一眼能看出的问题，开发商会看不到吗？当然不是，开发商很清楚什么是好户型，打造奇葩户型是为了冲容积率。每块地都有自带的容积率，它决定了这块地可建的建筑面积，建筑面积乘以房价就是货值，少建一平米就损失几万块。很多地块不规则，按传统正南正北方式排布楼栋，在限高情况下会导致建面用不完。传统设计中有两种增加货值的方法，一是压缩楼间距，把原本40米的楼间距压缩到30米；二是做厚厚度，加大房间进深，采用褶边设计，导致朝向不畅。这就使得市面上有很多进深过长、不规则的户型。不过，随着时间推移，现在冲容积率的手法更人性化了，多采用高低配，不仅增加了至少6%的溢价，还能让所有用户住在大开间、南北通的房间里，这也是设计水准进步的体现。

02 基于定价策略

并非所有奇葩户型都是冲容积率的结果，还有基于开发商定价策略产生的。开发商定价时，既要考虑自身利润，也要考虑楼盘不同购买力的潜在客群。一般会针对三类客户定价：主流追求性价比的客户、不缺钱但要求高的客户、追求低价格但要求不高的客户。开发商也会打造对应的三种户型，第一种是主流的90多平三开间朝南的户型；第二种是楼王位置，大户型，集中了中央景观、一线河景等优质资源的户型；第三种是前两种户型用剩下的边角料形成的缺陷户型。而这种边角料户型最容易出现奇葩户型。很多时候，设计师是在总价、面积、形状都确定的情况下进行设计，巧妇难为无米之炊，只能根据现有条件完成户型设计，所以奇葩户型背后可能是设计师的无奈。

03 计划经济的历史产物

前面两种奇葩户型是市场经济的产物，还有一种是计划经济下的历史产物。1998年房改之前，房子由国家分配，建房资金是国家沉重的财政负担，所以节约成本是关键。设计师的首要目标是在一栋楼里建更多房子，住更多人，于是出现了一些奇葩户型。

整个户型进深很长，牺牲了中间客厅和厨房的采光，住户苦不堪言，但确实能在同一栋楼里住更多人，造就了不少暗厅、暗卫、暗厨的奇葩户型。当时造房子的首要目的不同，设计理念也落后。1999年之前，很多设计师还没有厅的概念。比如1957年建造的曹杨三村。

那时大家吃饭和睡觉在同一空间，没有客厅，也没有功能区分，在现在看来就是奇葩户型。直到1999年，建设部修订的《住宅建设设计规范》明确规定：每套住宅应设卧室、起居室 ( 厅 ) 、厨房和卫生间等基本空间，现代户型才初具雏形。所以，上一轮房改之前，计划经济下，用户的居住体验不是优先考虑的因素，也是奇葩户型盛产的年代。

04 奇葩户型的优势

奇葩户型并非毫无优势，大部分奇葩户型够小。很多2000年以前的房子，户型在50平以下，因房型缺陷价格相对较低。2000年后，开发商倾向于造80平以上的大户型，奇葩户型填补了小户型的市场空白。虽然缺点不少，但让更多初入上海的年轻人有了买房的机会。市区一些附赠学区、地铁属性的奇葩户型，依然会随大盘上涨，甚至领跑大盘。所以，我们眼中的奇葩户型，可能是年轻人上车的唯一机会，也是不被时代列车抛下的最后筹码。住在奇葩户型里，大概就像坐火车长途硬座，虽颠簸，但仍期待远方。

以上为正文，来自真叫卢俊团队。这是真叫卢俊公众号的第6180篇原创文章。

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