万科重大组织架构变革：取消全部区域公司
出品/观点网
撰文/黄建铧
万科企业的组织架构调整仍在持续推进。
7月20日媒体报道，万科企业股份有限公司将开展组织架构调整。
此次调整重点聚焦区域公司层面，计划取消区域公司，由总部直接管理城市公司，同时将上海开发经营本部（地产总部）迁回深圳。调整后，万科的管控模式将从原来的3级管控变为2.5级管控。
据悉，这一调整意味着万科将从区域公司管理模式转向总公司模式，部分职能如采购会被集团收回。
目前，万科的组织架构主要有5大区域公司（北京、华东、华中、南方和西南），2个总部直管的公司（广佛、上海）以及2个总公司（东北、西北）。
据接近万科的人士透露，万科后续会公布更明确的官方消息。
深铁行动
7月3日公告显示，万科向深铁集团申请不超过62.49亿元借款，年内已六次向大股东借款，总金额达211.01亿元。
2017年深铁成为万科第一大股东后，不断为万科“输血”，也在改变着万科的架构。
从万科2024年业绩来看，2024年营业总收入3431.76亿元，同比下降26.32%；归母净利润亏损约494.78亿元，上年同期盈利121.63亿元；扣非净利润亏损453.94亿元，上年同期盈利97.94亿元；经营活动产生的现金流量净额为38亿元，同比下降2.87%。
可见，万科2024年表现不佳。为化解风险，万科进行了一系列改变，管理人员大换血。
今年1月27日，万科公告董事会主席郁亮、总裁祝九胜、董秘朱旭辞职。辛杰任万科第二十届董事会主席，郁亮、李锋、华翠、李刚为执行副总裁，田钧为董事会秘书。
国资班底全面接管，被市场认为是万科进入“深铁时代”，意味着万科全面重构。
此次组织架构调整，也被视为深铁按自身战略意图对万科深度重构的重要举措。
根据万科2025年中期业绩预告，上半年交付4.5万套房，销售金额691.1亿元，与去年同期的1273.3亿元相比近乎腰斩；预计上半年归属于上市公司股东的净亏损达100亿 - 120亿元，较去年98.52亿元的亏损进一步扩大。
这是万科连续第二年中期业绩大额亏损。
自2014年宣布瘦身，万科暂缓土地纳储。年报显示，去年新增13个项目，总计容建筑面积137万平方米。报告期末，万科规划中项目总计容建筑面积约3118.4万平方米，较前些年大幅减少。
在开发业务和战线收缩下，区域公司存在必要性降低，精简管理架构势在必行。
减负之路
其实从去年起，万科多次进行区域调整，为取消区域公司做了铺垫。
去年3月初，万科南方区域调整组织架构，12个公司变为8个，即深圳公司、广佛公司、万溪公司、东莞公司、珠西公司、福建公司、海南公司和广西公司。
随后，上海区域组织架构调整，15个城市公司重组为8个地区公司，分别是杭州地区公司、宁波地区公司、南京地区公司、合肥地区公司、无锡地区公司、徐州地区公司、上海公司以及苏州公司。
去年4月，万科北京区域进行城市合并，重组为7个地区公司。
去年10月，万科组织架构再调整，将华东、南方、北京、西南、华中区域本部定位为开发经营本部派驻的“前方指挥部”，只设与项目直接相关业务职能，不设后台保障类职能。
此外，东北区域和西北区域调整为总公司，总公司设一套管理职能，集约管理片区内城市项目；上海公司、广佛公司调整为开发经营本部直接管理。
万科的调整并非个例。2021年起，房地产市场下行，销售规模见顶、融资收紧，主流房企陆续瘦身管理层级，从扩张转向深耕重点城市。
通过收回下放权力，房企加强盘活已有资源，集中管理项目，减少运营成本，打通管理渠道，提高运营效率。
去年2月，中交地产撤销7个区域公司，16个城市公司重组为9个，由集团总部直管。
今年3月，中国金茂撤销5大区域公司，20个城市公司重组为14个。
6月25日，招商蛇口裁撤全部区域公司，由总部直接管理城市公司。
华润、绿城、保利等头部房企也收缩合并区域公司。
业内人士分析，过去房地产盲目扩张，增加区域公司、下放权利利于抢占市场、扩大规模。进入调整期，行业回归产品本身，重质量轻规模，销售疲软时，规模大会拖累现金流。
债务方面，万科最新财报显示，截至第一季末，货币资金755亿元，有息负债合计3658.7亿元，资产负债率73.5%，43.8%的负债今年到期。
好消息是，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华在2025年股东大会表示，截至目前已完成165亿元公开债务偿还，年内无境外公开债，未来两年无到期境外债务。
董事会主席辛杰在股东大会称，万科改革化险工作稳步推进，已到期公开债完成兑付，风险逐步消化，但彻底化解需时间。
本文仅代表作者观点，版权归原创者所有，如需转载请在文中注明来源及作者名字。
免责声明：本文系转载编辑文章，仅作分享之用。如分享内容、图片侵犯到您的版权或非授权发布，请及时与我们联系进行审核处理或删除，您可以发送材料至邮箱：service@tojoy.com