“千亿”房企扩大“安全边界”，稳健前行跑赢地产下半场
2025年上半年，全国宅地出让金仅8842亿元，还不到2021年上半年同期的三分之一。其中，TOP20房企的权益投资金额占比接近四成，投资集中度显著提高。与此同时，头部房企正进行新一轮布局结构优化，既为巩固现有销售排名，也为下一阶段规模与质量提升蓄力。
行业现曙光，房企开启新博弈
2023年和2024年，央国企、地方城投和民营企业的权益投资金额占比为3:5:2，而到2025年上半年，这一比例变为5:3:2。
尽管滨江、邦泰等杠杆率合理、经营稳健的部分民企仍有新增投资需求，但偿债压力大的民企仍占多数。此外，在“化债”背景下，地方城投平台新增投资明显减少，部分城市甚至严禁平台公司“托底拿地”虚增地方财政收入。
如此一来，头部央国企的拿地占比被动提高，2025年上半年央国企的权益投资金额已达2024年全年的三分之二。其中，保利发展、绿城、中海、华润这四家2025年上半年的“千亿”央企，也是土拍市场的“先锋”。
不过，深入研究这些头部央国企的拿地结构，虽都以“强化大本营、巩固阵地”为核心，但在城市布局选择上存在差异，可视为“差异化调整安全边界”的举措。
“龙头”央企布局策略现细微差异
华润置地：稳扎稳打——坚守阵地，多维举措强化城市根据地
2025年上半年，华润置地继续聚焦核心城市，优化布局结构。一方面，通过“万象系”带动新片区综合运营（如上海宝山南大TOD）；另一方面，积极参与核心城市土拍，获取多宗黄金地块，还积极参与北京、上海等的“捆绑地块”新型供应方式。这提升了华润置地的优质土储规模和后续业绩兑现的可能性。
表：2024 - 2025H1华润置地权益拿地金额和各能级城市分布
信息来源：亿翰智库
2025年上半年，华润置地在北京、杭州、成都、上海的权益投资金额占比较高，这些城市也是其当地业绩排名靠前、市场表现较好的地方。可见，“稳”字当头、深耕根据地和强化阵地意识，是华润置地现阶段重要的发展策略。
中海地产：主动求变——核心一二线调结构，三四线阶段收缩
2025年上半年，中海地产继续秉持“主流城市、主流地段、主流产品”的发展战略，但与2024年“强聚焦一线城市”的布局策略不同，最新提出“把握点状性的投资机会”的调整方向。原因有二：一是2025年以来，其重仓的北京改善项目去化率明显下降（如石景山多个项目去化率不足50%），需重新审视布局的“安全垫”问题；二是二线城市供地质量提升，改善需求积累，出现结构性机会。
表：2024 - 2025H1中海地产权益拿地金额和各能级城市分布
信息来源：亿翰智库
2025年上半年，中海地产在北京、杭州、济南、深圳的权益投资金额占比较高，华北区域占权益投资金额总量的三分之二，对三四线城市采取阶段性收缩策略。值得注意的是，中海地产对大多数二线城市的项目IRR指标考核仍不低于20%，仅一线城市项目IRR指标可下调到15%以下，可见“利润为先”仍是其基本准则。
绿城中国：局部下沉——聚焦长三角高端改善，浙江省内下沉
2025年上半年，绿城中国立足浙江大本营，持续关注长三角地级市的布局机会，重点研究浙江全域和苏南城市的改善需求，适时开启新一轮“金字塔尖”收割策略，同时升级“好房子”战略，以支撑产品价值兑现与高端需求适配。2025年上半年，绿城中国在深耕城市表现出色，5月上海潮鸣东方项目以19.5万/㎡的均价入市即“日光”，杭州、南京、无锡等地多个新盘也热销，这进一步坚定了其以核心城市优质板块的极致产品力撬动高端改善市场的信心。
表：2024 - 2025H1绿城中国权益拿地金额和各能级城市分布
信息来源：亿翰智库
2025年上半年，绿城中国在杭州、苏州、西安、上海的权益投资金额占比较高，除深耕江浙沪外，对西部核心城市的布局加码成为新的增长点。此外，其在佛山拿地需满足三个“苛刻”条件：①核心区断供；②广佛同城化需求扎实；③当地30%阳台率新规提升得房率，可见其对非长三角区域的三四线城市布局仍十分谨慎。
保利发展：稳健外扩——立足一线和省会，理性拓展确定性市场
2025年上半年，保利发展投资布局积极，一方面在广东大本营周边局部延伸（如佛山），另一方面对省会城市关注度提升（如石家庄），还“捡漏”强三线城市优质地块（如温州、泉州、三亚）。保利发展凭借专业的市场研究体系，能提前预判城市阶段性机会，进行前瞻性布局。在核心城市深耕方面，它积极“拥抱”新变化，以上海为例，作为“风貌别墅”的先行者，参与了外滩序、永兴里、浙兴里、山寿里等多个项目开发，取得了业绩与口碑双丰收。
表：2024 - 2025H1保利发展权益拿地金额和各能级城市分布
信息来源：亿翰智库
2025年上半年，保利发展在上海、杭州、北京、厦门的权益投资金额占比较高，既对深耕核心城市“补仓”，也在寻找新的确定性市场，为下一阶段稳健发展做准备。正如保利发展年初提出的“进取型”战略，明确“2025年将安排1000亿进行土地投资”，且“一旦销售完成较好，不排除继续追加投资额度”。如今的保利发展，正逐步具备从容应对未来的实力，“未来3年，重塑一个‘新保利’”的战略目标正稳步推进。
回顾近五年百强房企业绩变化，“销售规模大幅下滑，千亿企业数量减少、百强门槛下降”等只是表面现象，其背后是企业在行业转折期、市场窗口期的策略选择和执行效果。只有通过专业提升与资源协同，以长期主义的心态稳健前行，才能在地产下半场取得胜利。
本文来自微信公众号“亿翰智库”，作者：亿翰君，36氪经授权发布。
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