6月商业地产零售业态：调改成发展大势

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撰文/冯彩云

6月25日，观点指数研究院发布《存量调改成风 | 2025年6月商业地产零售业态发展报告》。报告显示，港资运营商虽凭借运营能力和核心区位优势，多数项目表现良好，但老旧项目仍面临客群迭代危机，需持续投入资本，以保持未来商业竞争力。

期间，港资代表领展公布最新财报业绩，内地业务表现亮眼。年报数据表明，以人民币计算，领展房托的中国内地物业组合总收益及物业收入净额同比分别增长29.7%及28.9%。

这一增长主要得益于上海七宝领展广场的贡献，以及深圳领展中心城、广州天河领展广场等零售资产在资产提升后的稳定表现。报告期内，领展房托中国内地零售物业组合的租用率维持在95.9%的较高水平。

不过，其续租租金表现不佳，年内调整率为 -0.7%，主要是北京中关村领展广场表现不理想。若排除该影响，物业组合的续租租金调整率为7.6%，实现了正增长。

在资产优化方面，广州天河领展广场的第二期资产优化项目资本开支预算为1.20亿元，北京通州领展广场的资产优化项目预算为6000万元。这两个项目已于2024年年底动工，预计2025年中完工。

从零售业态表现来看，餐饮、一般零售及其他是领展目前租金收入占比较大的两大业态，合计占租金收入的6成以上。与2023财年相比，餐饮业态占比增加约3%，呈现增长趋势，反映出当下大众的消费偏好。

数据来源：企业财报，观点指数整理

观点指数认为，领展多数项目在运营能力和核心区位优势的支撑下表现良好，但老旧项目面临客群迭代问题，持续的资本投入是维持未来商业竞争力的关键。

领展表示将继续针对性投入，进行升级改造，如优化商户组合、提升体验等，并通过精细化运营增强商业项目对消费者的吸引力。

在新项目入市方面，不少项目以差异化定位抢占细分市场，竞争核心转向独特体验与内容吸引力。例如，招商商管打造的深圳南山区太子湾招商花园城VILLA，以“运动与健康”“日咖夜酒与星厨美味”“设计甄选”为核心标签，构建起时尚、艺术、文化与休闲的滨海生活场景。

京东MALL武汉店拥有超3万平方米商业空间，有超20万种京东自营产品，涵盖家居家装、全屋定制等品类，覆盖200余家知名品牌。

期间，多个运营多年的样本项目进行大规模、整体性升级改造。如重庆SM广场运营12年后启动焕新，广州五号停机坪项目全面调改升级并更名。

原广州五号停机坪项目将更名为“白云五号T5 MALL”，该项目由老航站楼转型而来，毗邻广州白云国际机场等六大千亿级产业枢纽，建筑面积13万平方米，停车位1300余个。此次升级将从VI形象、商业定位等方面入手，打造“全时段休闲社交目的地”，引入潮流、亲子等业态，计划2025年完成改造。

即便不进行整体改造，局部楼层或区域的焕新也成为保持项目竞争力的常规操作，如广州天河城B1层、南京德基B1美妆区。

以广州天河城B1层为例，全层将启动焕新改造，空间动线、商业定位和业态内容将全面升级。永辉超市相关负责人透露，永辉位于广州中心城区首家自主学习胖东来的调改门店将于9月亮相广州天河城。

观点指数认为，当前众多存量项目存在设施老化、业态同质化等问题，调改可优化空间体验，引入符合潮流和客群需求的业态与品牌组合，提升资产价值和租金坪效。

在新店引入方面，样本项目的首店数量占比较高，尤其是稀缺性强、话题性足的国际品牌和特色品牌首店。如成都SKP引入的泡泡玛特臻品店，面积约200平方米。

该门店有满墙的MEGA系列潮玩，价格多为四位数。开业当天发布多款新品，吸引众多消费者排队购买，为项目增添人气。

观点指数认为，这类热门品牌门店能带来新客流，提升项目时尚度和差异化竞争力，是吸引年轻消费客群的关键。

在营销活动方面，不再局限于促销，而是通过打造沉浸式场景、举办社群活动等，提升顾客粘性和停留时间。

在非标商业方面，京东入局奥莱业务，线上线下同步开店。依托京东集团优势，京东奥莱在购物便捷性、价格和服务体验上表现良好。

文旅街区商业方面，合生商业运营的花厅坊近期开放。该街区汇聚多元业态，引入广州知名品牌。不过，该项目位于黄埔科学城板块，能否长期吸引客群有待观察。

本文节选自《存量调改成风 | 2025年6月商业地产零售业态发展报告》

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