买观宸的人，开始纠结起来。

每个楼花，都是独一无二的。这是楼花网。

春风得意马蹄疾。

新建发海晏开盘 10 天啊，取得好成绩-网签- 100 套装，总突破 29 一亿元之后，建发房产又是下一个城市。

6 月 24 北京丰台区新宫板块日， NY-030（南区）-02 居住地块，以底价20.8亿元成交。

征地人北京兆兴房地产开发有限公司(以下简称“兆兴房地产”)也是建发金茂观宸的项目公司，由中国金茂、建发房地产、裕诚房地产持有。 36%、35% 和 29%。

很明显，同一企业在附近的地块上拿地，后者必然是观宸二期。

第一阶段所在的地块，即 NY-030（南区）-01 地块。

丰台区为掩盖一期顺利入市，故意控制供地节奏， 02 地块挂牌推迟了近 7 一个月，正好是一个房地产从拿地到开盘的周期。

去年 11 月 29 日，建发房产以 24.35 1亿元底价下跌 01 地块；今年 3 月 14 日，观宸拿到了预售许可证。

截至 6 月 24 日，观宸一期网签169套，去化率 25.28%，成交均价 7.85万元 /平方米，总成交价格 16.27地价覆盖率为亿元 66.82%。

这一成就，放到丰台楼市，算是十分美丽。

假如按照正常的推进时间，观宸二期大概会在今年。 11 月初开盘。届时，一期只剩下一期。 100 套装在售。所以，从节奏上来说，一、二期卖房的交集并不多。

但是，这只是一个理论价值。

到了第二阶段，难免会有人观望，要不要等一等？

北京国贤府二期在昌平区售价(5.33) 万元 / 平方米)，比第一期低 2371 元 / 平方米，而且二期商品比一期商品升级。

两者拿到预售证的时间，差别很大。 18 一个月。(《中建智地，一碗水端平》)

不像北京国贤府，观宸二期的地块素养远高于一期。

今后，如何将观宸一、二期的水端平，是建发房地产北京总经理华晓巍需要考虑的问题。

为何观宸二期更好？

这个故事必须从头开始。

2024 年 8 月 20 日本，北京自规委上架丰台新宫区。 NY-030(南区)地块。

其转让规模 5.39 万㎡，容积率 地面建筑规模2.4 12.93 万㎡，起始价 52 一亿元，地价 4.02 万元 / 平方米，销售参考价格为 8.3 万元 /㎡。

当时，丰台楼市正处于冰点，新房供应量上万件，绝大多数楼盘成交量低迷。这个地块有点大，门槛太高。

一个月后的 9 月 19 日本，北京自规委给 NY-030(南区)地块按下暂停键。

再过一个月，它就变成了 NY-030（南区）-01 地块挂牌出让公告，土地面积 3.04 万㎡，地面建筑规模 6.08 万㎡，楼面地价4.04万元 /平方米，起价为 24.32亿元。

这是观宸的第一期。

与第一次上架相比， 4 个变化：1、总价少了 面积缩水53% 44%；2、容积率从 2.4 降至 2.0；3、地块北扩 15 米；4、邻里路由“一”字形，变” L "型。

但是它有一个隐形杀手的容积率，街坊路占地面积。 5121.44 平方米，占六分之一，从而导致第一阶段的实际容积率回升。 2.4。

另一方面，二期地块，没有街坊路，非常干净。

它占地 2.59 规划地面建筑面积的公亩 5.18 万㎡，容积率 建筑物控制高度2.0 45 米（局部 60 米饭)，地面地价也是一样的 4.02 万元 /㎡。

简而言之，第二阶段用来盖房子的占地面积，比第一阶段多。620平方米，容积率也很低 0.4。

这两个参数，直接使二期的建筑距离大于一期，而且二期也不临大马路槐房西路，比较安静。

单从这一点来看，二期的产品实力将高于一期。

建发和金茂都是有追求的房地产开发商，二期质量必然会上升。

关键在于，随着观宸二期的到来，本来打算买一期的人，到底心里会想些什么？

最后，花姐用两点来总结。 2025 北京年上半年土拍情况：

1、2025 年度上半年成交 22 宗房地块，用地面积， 111.22 万平米，规划建面220.76万平方米，总成交额 995.48亿元。

2024 年度上半年成交 21 宗房地块，用地面积， 121.18 万平方米，规划建面 237.3 万平方米，总成交额 732.36 亿元。

从收金的角度来看，2025 去年上半年同比，多了263.12亿元。

2、五六月份，北京土拍市场有意拖慢节奏。截至目前。 6 月 24 第五批土拍清单的日期 8 宗地，没有一个进入预申请阶段。

也就是说，即使他们抓紧上架，至少也要等到。 7 月底，甚至 8 只有在月初才可以竞拍。

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