西南轻资产考题，世纪金源商管。

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发文/潘玲宣

“消费退化”越来越被更多的人接受，并成为近年来的热门词汇。简单的四个字总结了消费观念的调整，从追求品牌，甚至高溢价的奢侈品，到注重实用性，只是消费退化的体现之一。

在日常消费场景中，传统的购物中心似乎和过去没有什么不同。但是当你走进去的时候，你会发现客流呈现出沙漏的形式——B1/B2层和四五层是两极，承载着更多的消费者，但是中间区域的行人并没有停留太多。

这与传统购物中心的业态安排有关。一般来说，商业项目虽然各有特色，但通常会给租赁能力强的零售品牌留下第一层空间，比如珠宝高化。餐饮业以较低的效率保留在租金略低的高层。

B1、B2层空间一般切成面积较小的店铺，租金成本较高，楼层较低，因此成为部分餐饮品牌的首选。近两年来，一些连锁大牌餐厅选择了“下沉”，与降级后的消费者对齐了门槛。

这些变化不仅发生在购物中心。商家意识到消费市场的冷热和偏好的发展迹象，并做出调整。购物中心的运营商也“闻风而动”，走向更低的地方。

低线填空

今年1月18日，位于贵州的毕节方圆辉财富广场开业。该项目由世纪金源商业管理集团(以下简称世纪金源商业管理集团)和贵州金源地产集团联合创建，其中世纪金源商业管理集团以轻资产产品线“方圆辉”参与。

世纪金源商业管理被称为中国MALL时代的先驱，其代表性项目包括位于北京海淀的世纪金源购物中心和重庆观音桥世纪金源周边的LIVE。

从2003年进入商业地产，到2016年以“方圆汇”正式进入轻资产市场，世纪金源商业管理集团形成了“世纪金源购物中心”、“方圆汇”、“周边LIVE”三大品牌矩阵，推出了近百个购物中心，拥有400多万平方米的商业面积和近1000万平方米的总经营管理面积。

这个数据的背后，是近一半的轻资产业务量。

毕节方圆辉财富广场不是世纪金源商业管理初试水低线市场。据悉，这是世纪金源商业管理在毕节打造的第三个项目，也是方圆辉在贵州市场合作的第15个轻资产商业项目。

毕节方圆荟财富广场是高层建筑、酒店、酒店、CBD、LOFT 集公寓、英伦步行街、幼儿园于一体的50万平方城市人文综合体，其中商业面积9.2万平方米。

据公开资料显示，项目开业引进了超过120个品牌，包括连锁超市家家欣、沃美影城、京东家电、华为、耐克、、DJI、特步等。，打造全面丰富的零售业态和餐饮业态，为全年龄段客户设计多种体验场景和服务。

在具体的楼层设计和分布上，项目商业体共有7层，B1层空间为生活超市和家用电器。一楼以服装和主次力店为主，二楼到三楼规划餐饮、生活设施和儿童消费。四楼在餐饮和生活设施的基础上配置电影院，五六楼配备餐饮和生活设施。

显然，餐饮业作为日常需求占有很大比重。从地理位置来看，该项目位于毕节市政务中心区——同心路商圈，碧阳大道是毕节市主干道之一，位于毕节最繁华的地区。

基于客流的先天优势，再加大餐饮这一目的性消费业态的比例，显然有助于实现引流。

但是在形态上，项目是天街。 盒子组合是一种双重商业模式，打造英伦风格的线上名人街区，以及贵州霍格沃茨魔法学院独特的建筑风格，可以算是植入了“国际化”，显然是低线城市消费者的全新体验。即使在核心一线城市，也能获得一批忠实的受众。

方圆汇是世纪金源商业管理的自有轻资产品牌，定位于城市区域购物中心，这也决定了方圆汇有更广阔的展示空间。

再次进行市场

事实上，以低线城市为代表的商业市场比以前更受关注。除了消费趋势的变化，新的供给和逐渐饱和的市场都在挤压购物中心运营商的“生存空间”。

以北京、上海为例，仲量联行发布的相关内容显示，2024年北京零售市场在波动中寻求平衡，供需格局发生变化。供应量创历史新高，竞争加剧。新项目很难复制过去高进入率的开放模式。大部分选择先入市再逐步填店，调整投资逻辑，促进大量供应持续去化。

同样，上海消费市场的表现也不容乐观。到2024年，全市消费品零售额达到17940.19亿元，同比下降3.1%。到2025年，上海将迎来10多个新项目进入市场，市场整体进入率和租金可能会继续面临挑战，项目业绩分化可能会加剧。

正是在这种综合性的前提下，商业产业的发展阵地正在转移。从老生常谈的高能城市，到过去很少关注的低线地区。

一方面，这种“新兴市场”需要盘活大量存量商业项目；二是项目运营商过去积累了丰富的项目经验，轻资产的方式有利于充分发挥品牌优势和运营管理能力，在实现灵活规模扩张的同时，减少资金占用和风险。

以毕节方圆汇所在的城市为例。同样来自北京的王府井集团，与贵阳国际贸易集团、创美集团共同打造了王府井国际贸易购物中心。该项目面积超过5万平方米，是一个城市级商业中心。该项目汇集了奢侈品牌服装、珠宝、餐饮、大型商场、亲子游乐、家居健身等业态。

从另一个角度来看，随着人口的回流，下沉市场的消费潜力也得到了激活。麦肯锡预测，到2030年，中国超过66%的个人消费增长将来自下沉市场。

消费升级和消费降级同时发生在不同的“土壤”之上。再加上公司规模扩张的发展需求，“低线市场”的硝烟弥漫。

“离开”熟悉的战场，沉入新的世界，必然会面临一些水土不服。但凭借过去积累的品牌资源和经验优势，经营低线城市的商业也带来了自己的“降维攻击”。

以前用各种新颖的图案和前沿的投资来满足挑剔的一线城市消费需求，在这个过程中积累和建立了运营经验和品牌资源。来到低线城市后，可以进一步应用，甚至变得更加冷静。对于运营商来说，这意味着他们可以作为一二线资源再次做三四线市场。

当然，对于低线城市的下沉市场，也要逐步尝试，根据当地特点，准确匹配满足当地习惯的情况和需求。

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