一手市场正悄然无声地争夺二手客户
事实上，长期以来，上海的一手和二手一直保持着井水不犯河水的局面。
但这种微妙的平衡，现在慢慢地开始被打破
有没有想过上海一二手房的平衡是什么？
正是这两条赛道的水池各有明显的需求，二手房获得性价比，一手房获得质量。
但是在二手板块，上海的二手规模之所以能做得这么大，本质上是在二手系统里，保持生态。
这种生态被称为“老破小”。虽然产品质量有所折旧，但毕竟位于城市核心，稀缺地段其他竞争对手并不多。所以老破小一直占据二手池的主流。
想买明显的空间改进或者不断改进的，其实只有郊区的二手房才有选择，因为市中心不提供大型一手商品。
而且在一手格局中由于维持了很长一段时间。 7090 政策，一直以来都是价格很高但总价可控的方式获得竞争力，而且市中心整体土地供应量也不大。
只剩下一些高颜色的土地，当然成了城市塔尖豪宅的存在。
所以你有没有看到，不管是什么一二手商品，每个商品都有自己的卖点和诉求，每个商品都有自己的特点。
然而，随着行业的转型和城市更新的加快，上海市中心开始慢慢供应核心地块，许多平衡开始发生变化...
首当其冲，就是今年批量供应低密度产品。
许多大型商品在市中心猛增。
以前，城市新房供应大量同质化。 100 平小三房，叠墅洋房产品集中供应在郊区。
而且这种格局，今年上海一手市场被彻底打破
看到各种低密度的产品形式，我们开始回到核心城市
现在上海城区供应量最大的一手商品，并非其它商品，而是面貌别墅
仅去年内环就有数十个低密度别墅产品。
无论是独栋还是联排，有天有地的别墅生活，都不再是郊区唯一的生活。
换言之，外观别墅正在夺走上海的最终改善客户群体
而且除独栋联排别墅外，还有两种断供时间较长的商品也在悄然回归上海城区。
首先是洋房
从世博滨江到杨浦东外滩、五角场，都集中在一波新盘上。
部分别墅项目分布示意图，供参考。
上海新房市场前五年很少出洋房，纯洋房项目更是少之又少，今年一下来。 8 一个项目供应800多套，其中保利世博天悦和保利外滩序列是内环罕见的低密度房屋。
保利世博天悦洋房实景图
上海新房市场，尤其是核心区域的洋房产品，给了买家更多在新房市场真正提升的选择。
而且最近市区难以出现的另一种产品形式，也伴随着低密度地块，同时存在：叠墅
近几年来，上海的主要叠墅供应，几乎都集中在外环外环。
上一次上海内环供应叠墅商品，还要回到上海 21 每年都有很少的套数
而且今年陈嘉在徐汇龙华拿下 1.59 地块容积率之后，将为上海市区核心区域带来新的叠墅供应。
未来，这片土地将是上海市区内环境中罕见的“小高层” 洋房 “组合产品形态叠加”
徐汇项目嘉佰道平面规划
我们可以看到，今年核心区域的叠墅商品越来越多。绿城北蔡、华润新杨思、两个地王项目都规划了叠加商品。
所以，在市区买一手小户型，在郊区买二手改善的买房逻辑
属于上一个时代上海的二手格局，已经被打破。
城市地区一手低密度商品越来越多，当时只能在郊区二手改进客户。
不仅如此，原来的二手新客户也被一手拿走了。
过去选择二手次新用户实际上也是因为一手面积，质量都比较鸡肋。
但是现在我们必须正视，现在一手产品的迭代速度真的太快了。
如果你不小心，去年新建的商品房可能会成为今天最后一个时代过时的商品房。
这个也不夸张，就用所有买家都非常关心的户型来说，
也许在上海买房的人感觉还不够深刻，但是现在很多城市都很正常。
从去年开始，在政策端，很多地方直接放开了提升室内面积的实际面积，比如阳台面积和深度的限制。
现在买房人买的一手房，房型的实际使用面积越来越大，阳台也越来越大。
虽然上海对阳台面积还是有限制的，但是最近上海的新盘也在房型迭代上下了很大功夫。
不但出现了很久没有出现的南北双阳台，三阳台房型
与此同时，空间细节的优化落地也非常迅速。
出现了一种房间类型 S 墙壁，市场上几乎所有的小户型都有 S 墙壁，某房企在公区大量使用石材，景观做成下沉式，同行立即效仿，怕落后一步。
近来我又看到了上海户型的细节提升。
在此期间，房企在公寓的主卧凸窗上下了很大功夫，不到半年。
从 270 ° 风景飘窗，进化到 270 ° 主卧室落地凸窗，现在最新的产品是 270 ° 无柱角凸窗 ...
也就是说，主卧的两面墙都升到了窗户的光线上，取消了承重柱，带来了无遮挡的主卧视线。
那就是现在一手市场产品的迭代速度。
政策可以放开的地方，正在做零公摊新房
尚未体验到政策利好的城市，新房也在不断优化产品的各个层次。
另一方面，今天的二手市场正在提供什么样的商品？
从前我们说，二手市场的老破小正在慢慢被抛弃。
在过去的一年里，我们见证了老破小成交量的下降，成交价格的完全拉后腿。
(资料来源：链家)
而且今年五一宣布实施的新版《住宅项目规划》
这是对二手市场老破小产品的最后一击。
住宅楼层高度不低于 3 米饭，每个住宅模块至少设置 1 电梯，提升墙体和地板的隔音性能 ...
每一条都指向未来老破小商品注定要被抛弃。
而且这也体现在今天的二手挂牌数量上，全世界的二手房东都在加速出货。
今年以来，这是上海链家的二手上市数据，库存 17 万件高位
(资料来源：链家)
在高位上市的同时，我们之前做过的产品类型分布，1-2 房间内的商品占全市供应的比例超过 上海二手60% 4 以上大户型占比极低。
(资料来源：兔博士)
而未来，7090 政策退出市场，这个供应空白将由一手填补。
而且如今新房商品力的提高，不仅对二手老小区产生冲击
尤其是在两会报告中写下了好房子的策略之后，所有的开发商都被迫对产品进行。足够重视
新版住宅规定，对房屋质量、光照、楼高、隔音等提出了更高的要求。
房地产企业也迅速响应各新项目的建设响应
所以毫无疑问，未来一二手的差距只会越来越大，不仅仅是商品还有价格。
新房子市场上好房子越来越多，甚至未来可能还有现房销售的趋势。
如果真的卖现房，本质上一手房和二手房没有太大区别，二手房市场的所见所得也有可能在新房市场完全实现。
回到上海最近的新房市场，不少楼盘实景展现出更高的水准。
海上清和玺再次升级了地下车库空间的功能
海上清和玺地下车库
首创地下车库中央车站设计，未来社区公共会所功能可以下沉到地下车库。
备受关注的徐汇滨江地王绿城潮鸣东方，更是直接搬到我国艺术家的高定雕塑作为社区的精神堡垒。
(来源：上海绿城公众号)
而且不仅仅是豪宅，在宝山中环的投资序列中，无论是仪式感还是细节处理，社区大门都不逊色于豪宅水平。
招商序实景图
现在上海一手新房的质量就是这样，不久之后，还会是这样，神仙打架的状态
因为这是一场关于好房子地位的竞争。
而且等到五年后，这些新规定下的商品房将进入二手市场
也会对当前的老旧小区和次新房产生冲击。
所以才说，未来楼市二手化压力的价格压力来自于目前一手产品实力的全面提升。
我们说一手抢二手的客户，正是因为现在一手市场的选择太多了。
无论是市中心的大型住宅，还是别墅物业的改善，当然也包括好房子标准对整体的改变。
对顾客来说，购买一手可以同时获得更多的位置、商品和生活需求变化。
而且基于一手房市场，现在信贷的优势，首付的限制都有更多的加持。
对顾客将来购买二手产品的原因，将来可能需要大量的资金
今天的文章当然不是为了危言耸听，将来所有已经出售的房子都将成为二手房。
关键在于我们手中的二手房在未来的流通过程中，是否有理由让顾客不被拒绝？
这一问题更需要耐人寻味的思考。
以上是来自乔不丝的正文。
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