卖掉北京SKP，“全球店王”的荣誉还能拿回来吗？

出品/联商栏目

发文/方湖

编辑/娜娜

最近，北京SKP销售的传闻有了新的进展，更多的交易细节被曝光。这个消息一出来，就引起了业界的极大关注。

收购北京SKP的博裕资本 42%-45%的股权交易可以看作是近年来中国高端商业房地产领域的重要资本运作事件。其背后的逻辑可以从战略布局、行业趋势、资产价值和协同作用等多个维度来解读。

在进行文本之前，先了解一下博裕资本。

博裕资本（Boyu Capital）成立于2011年的江志成、中国安全前总经理张子欣、TPG资本前中国区高管马雪征(已故)、前Providencencence，是一家专注于大中华区的私募股权投资机构。 Equity 联合创办的Partners合作伙伴童小邈等人。

核心投资者：主要有限合伙人（LP）包括新加坡主权基金淡马锡控股股份（Temasek）、李嘉诚基金会(通过其投资平台间接投资)，以及高盛等国际金融机构。

业务范围和投资策略:覆盖私募股权、二级市场、房地产与新基建、风险投资等。，重点关注科技、消费、医疗健康、金融等高增长行业龙头公司。关键人物:创始合伙人包括江志成(毕业于哈佛大学经济系)、张子欣，马雪征(2019年去世)。现在管理规模接近一百亿美元。

代表案例：阿里巴巴-2012年参与阿里对雅虎的股份回购，拥有0.55%的股份。药明康德-参与其私有化和后续上市，获得显著收益。美团，滴滴，爱奇艺：早期投资，持续加码。金科服务：2021年以37.34亿港元收购其22.69%股份，后加持至55.91%。万物云：2017年投资15亿元，2021年撤出69.95亿元，实现高回报。

博裕资本以“高增长行业龙头公司”为核心投资方向，擅长通过资本运营实现高回报，但也面临着行业波动和资产整合的考验。

SKP是北京华联集团旗下高端时尚百货的旗舰店品牌。北京SKP作为SKP的旗舰项目，长期以来一直稳居“全球店王”宝座，2023年销售额达到265亿元，但2024年销售额同比下降17%至220亿元，首次被南京德基广场(245亿元)超越。

尽管销售额有所下降，但是Herm项目聚集在一起ès、Louis 超过230个奢侈品牌，如Vuitton，在全球效率第一的地位依然稳定，去年的离境退税政策推动了104%的国际客户消费。

受高端消费市场萎缩和市场竞争的影响，2024年北京SKP销量首次下滑。根据咨询公司贝恩发布的调查报告，预计2024年mainlandChina个人奢侈品市场销售额将下降20%左右，消费外流和传统经济心态影响显著。即便如此，南京德基广场还是通过了“艺术” “商业”结合，首店策略和网红情景(如网红厕所)吸引客流，销售额逆势上升至245亿元。SKP传统百货相对于南京德基的多元化业态和低龄化战略，显然缺乏体验创新，削弱了对消费者的吸引力。

所以问题来了，为什么博裕资本要收购北京SKP股份？如何在两者之间进行双向选择？

从博裕资本的角度：

首先，占领高端消费入口，锁定稀缺资产

SKP是中国奢侈品零售的标杆。虽然2024年销量有所下降，但它已经连续多年获得全球商场销售冠军(2023年北京SKP收入265亿元)，是当之无愧的“店王”。其核心优势在于:

奢侈品牌壁垒：与2000多个国际奢侈品牌深度合作，首发资源和选款能力难以复制，国内第二家难以复制；

抵抗经济周期：2023年中国奢侈品市场规模逆势增长17%，业绩相对稳定，高净值客户需求稳定；

全国布局:已覆盖北京、西安、成都、武汉，杭州项目新建，昆明、呼市也在规划中。SKP逐渐下沉到新的一线，形成核心城市网络布局。

通过收购SKP股份，博裕资本本质上是占领高端商业的“流量入口”，构建“高端消费生态闭环”。

二是占领头部，加快资本整合

1、消费者分层深化，高档豪华商业有持续增长空间。
中国消费市场呈现出“分级化”的特点，高净值客户对体验式消费的需求不断增加。SKP通过奢侈品牌旗舰店、艺术展览、闪光店等创新形式加强了“体验经济”，与博裕倡导的“空间消费”理念高度契合。

2、随着商业房地产证券化的加速，也许有上市的可能。

近几年来，REITs(房地产信托基金)的消费基础设施发展迅速，SKP作为一种现金流稳定的优质资产，未来可以通过证券化来提高流通性。例如，2024年华夏华润商业REIT年化现金分配率达到4.18%，如果SKP列入REITs框架，可以为博裕提供长期收益。

3、行业整合加剧，资本占据领先地位

私募股权基金加快收购上海怡丰城、凯德集成大悦城等核心商业房地产。SKP交易反映了资本对实体零售“稀缺价值”的重新评估，进一步凸显了头部效应。

三是资源整合，生态赋能

1、数字化与物业协调

博裕通过投资万物云和金科服务，积累了商业地产运营经验，未来SKP可能会在会员制度和供应链管理方面与其物业资源合作。

2、跨界生态建设

结合博裕在医疗(秋季医疗)、SKP可以引入高端医疗美容服务、AI客户分析系统，甚至与元宇宙平台合作发行nft，吸引年轻客户，从而在科技领域投资。

3、国际扩张潜力

SKP可以借助博裕的跨境资源，加快杭州项目建设，进入东南亚市场(如新加坡、曼谷)，复制“SKP中国奢侈品中心”模式。

从SKP的角度：

作为北京华联集团控股的董事长，吉小安选择向博裕资本出售北京SKP的部分股权，这涉及到多重战略考虑和利益平衡。结合公开信息，主要原因如下:

首先，减轻华联集团的资金压力

北京SKP由华联集团持有 由于民事诉讼，40%的股份被冻结到2028年，冻结金额达到400万股。这一法律纠纷直接导致华联集团流动性紧张，出售股份成为快速回笼资金、缓解债务压力的重要手段。

与此同时，华联集团传统零售业务(如超市)表现疲软，业务下滑。销售非核心资产SKP是其战略收缩和重点业务的必然选择。

二是引进国际资本，提升SKP资本构成助力长远发展。

作为金融投资者，博裕资本不直接干预业务管理。交易结束后，SKP继续保留原有的管理团队和运营结构。这种安排不仅减轻了华联的资金压力，也避免了股权变动带来的业务动荡。

博裕资本擅长投资高增长行业的龙头公司，其核心投资者包括新加坡淡马锡和李嘉诚基金会。这种股票可能会为SKP未来的资本运营(如上市)铺平道路。SKP的潜在市场价值将通过优化资产结构和提升品牌价值来进一步释放。

三是保留华联间接控制SKP的权利

1、Radiance公司大股东持续控制权
交易结束后，原大股东Radiance公司仍然拥有42%-45%的股份，并且保留了控制权。在Radiance系统背后，仍然有华联的背景，其高管名单包括吉小安本人，这意味着华联集团仍然可以通过Radiance来影响SKP的决策。

2、防止高质量资产完全丧失
作为华联旗下最成功的商业品牌，SKP2023年销售额达到265亿元，是全球高端零售的标杆。华联不仅可以获得资金，而且没有完全放弃这一核心资产，因为它保持了对Radiance的控制。

四是应对市场竞争和业务创新需求

1、应对区域竞争的加剧
2024年，北京SKP销量被南京德基广场超越，暴露出固化创新的问题。博裕资本的注入可能会为SKP提供资金支持，促进其本土化策略(如武汉SKP引进国潮品牌)。、创新的场景体验等领域。

2、利用政策
作为“即买即退”的试点，SKP在2024年显著增加了出境退税客户。博裕资本可以帮助他们进一步利用免税政策和国际客户资源，提高盈利能力。

写在最后

吉小安销售SKP股份的核心逻辑如下：借助博裕的资源和经验，通过资本运作减轻集团经济压力，促进SKP转型升级，保持间接控制权，保持品牌知名度。这个决定不仅是对当前困境的应对，也是对SKP未来价值的战略赌注。

选择与博裕资本合作的关键在于博裕的国际资源，通过建立跨境生态、商业房地产证券化和国际扩张，为SKP的发展奠定了良好的基础。而在国内消费疲软的前提下，通过博裕资本的资金和资源加持，加快杭州项目建设和SKP国内项目布局，加快SKP在国内高端商业头部的厚度和深度，面对港资和华润万象城的激烈竞争。

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