恒大安安待命，富力机场假日拍卖:房地产开发商的酒店醒来。

来源 / 迈点

作者 /Nadia

封面图 / 摄图网（ID：500620727）

近日，中国恒大发布了关于清算的内幕消息公告，其高端酒店资产包括杭州安和丽江大研安也进入了结算倒计时。这些曾经风光无限，光环奢华的酒店，未来会花谁？市场仍然没有明确的答案。

房地产断臂求生

酒店资产是烫手山芋吗？

随着房地产行业进入深度转型期，曾经“升值保值”的酒店资产越来越重甚至鸡肋。上市拍卖的房地产酒店资产数量呈现持续增长趋势，但拍卖几乎成为难以摆脱的关键词。许多房地产酒店即使经过三拍、四拍，仍然没有人过问，最后只能无奈地选择折价大甩卖。

以R&F地产旗下的广州R&F机场假日酒店为例，根据阿里法拍网，该酒店继续 4 月亮第一次拍卖后，于 5 月 12 日 10:00 至 5 月 13 日 10:00 再一次登上竞拍台，起拍价为 2.22 与首拍价格相比，亿元 2.77 亿元再降 5500 万元，评估价格(3.96) 亿元）的 5.6 折。这次是否有人出价，是否能成交，或许很快就能揭晓。

事实上，在辉煌的阶段，通过一系列的收购，R&F房地产的资产规模一度接近 90 家里，总房间数量超过 26000 与此同时，它覆盖了一线城市和许多受欢迎的旅游目的地。合作品牌包括万豪、凯悦、洲际等国际巨头，曾豪言要打造“自持千亿酒店资产”。

但现实远没有那么理想。随着房地产行业整体去杠杆化和融资收紧，R&F的重资产策略出现明显短板，酒店行业的经营压力也在增加。

其 2024 年度财务报告显示，其报告期内归母净利损失 177.1 酒店业务营业额同比暴跌1亿元。 31.3% 至 43.73 亿元。根据统计，2021-2024 2000年，富力地产累计亏损超过 700 亿元。

近几年来，R&F不断出售酒店资产，试图减轻债务压力。比如，2022 年 6 月亮，富力以北京万达嘉华酒店为例。 5.5 与亿元相比，销售额为亿元 2017 年度收购成本，亏损 653 万元；同年 12 月亮，福州威斯汀酒店 4.3 成交亿元，低于评估价格。 30%；2024 2008年，富力更是以此为主 16 价格上亿英镑的割肉销售伦敦 ONE 项目，与 2017 与年收购价格相比，收缩幅度高达 46% 。

到 2024 年底，R&F地产拥有的酒店数量已经下降到 22 家，总建筑面积约 111.06 万平方米，总客房数量为 7513 间。

成都希顿国际酒店也有着坎坷的命运，其背后的成都乔治希顿房地产开发有限公司资不抵债，进入破产清算程序。经过七次拍卖，酒店最终成交，直到第八次拍卖。第一轮拍卖，起拍价高达 10.5 一亿元，到最后成交时只有一亿元， 5.02 十亿美元，价格几乎减半。

还有中国顶级豪华酒店代表之一的榕树庄，位于重庆北碚，上百栋未完工的别墅也被放在拍卖台上。拍卖的主要原因是重庆柏香实业公司盲目布局多样化，经营管理不当，最终导致资金短缺。因为几千万元的项目欠款被申请破产重组，与榕树品牌本身关系不大。

看到这样的场景，很多业内人士不禁感叹:“曾经拼命拿下的优质地块，现在却陷入了没人愿意接手的尴尬境地。”

为什么很少有人接手？

表面上看，这类资产还算不错:有品牌、有建筑、有位置、有历史运营数据。特别是世界知名品牌、机场附近的酒店，比如广州机场假期，是市场偏好的资产类型是有道理的。但现实是市场不再购买。

更加令人揪心的是，这不是卖得贵的问题，而是没有人愿意购买。底价已经大大降低了市值，仍然没有人出手，说明问题不仅仅在于价格，更在于信心和逻辑的崩溃。

要了解这一流拍现象，必须从三个方面来看：

一是酒店本身的经营价值。

一些老式酒店由于建设时间长，产品实力严重不足，设施设备陈旧，空间布局不合理，难以满足现代客户日益多样化、高质量的需求。

同时，人员结构老化、服务缺乏特色和活力、营销管理理念滞后等隐形问题，使得这些酒店在激烈的市场竞争中逐渐处于劣势，长期以来没有高质量的现金流能力。然而，目前，稳定的现金流是投资者最重要的指标之一。

第二，房地产基因在资产背后带来的结构问题。

许多这类酒店来自“拿地” 配套“逻辑”是房地产企业重资产经营的产物。过去，房地产企业仍然可以通过资本输血来维持酒店运营，但随着房地产企业陷入债务泥潭，这一系统已经不复存在。酒店一旦脱离母体，就很容易变成荒岛，没有资金支持，缺乏管理延续，升值预期和运营能力都会崩溃。

更为重要的是，当酒店资产因房地产企业债务问题被法院强制拍卖时，如富力空港假日酒店因富力房地产经济危机而走向竞拍台，潜在买主需要面对更复杂的法律纠纷，包括许多不确定因素，如产权纠纷、潜在负债等。此外，R&F地产多次被列为不可信执行人，不断出现负面舆论，极大地影响了市场对其资产的信心，促使买家在决策时担心很多。

第三，买主的判断越来越现实、理性。

如今，能买得起这种资产的投资者不是情感客户，而是更注重现金流、流动性和退出路径的理性客户。他们关心的是:这家酒店现在能赚钱吗？之后好转手吗？值得再投资资源吗？总之:如果预期收益不明确，就直接出局。

更重要的是，酒店生来就是一个重资产、慢回报的项目。不仅建得贵，而且养得贵。后续运营离不开强管理、强营销、稳定客户的持续投入。接手后，也可能意味着从零开始，建立体系，抢占市场。尤其是在目前的经济形势下，市场不确定性增加，投资者越来越谨慎，不敢轻易介入。

市场供求关系的不平衡也使客户出价极为传统。近年来，整个行业的住房率和房价都受到了压力。在这样的环境下，客户普遍对酒店资产未来的盈利能力和投资收益率持悲观态度，在竞价时自然会反复考虑，努力最大限度地降低风险。

由甩卖到盘活

还有什么可能？

酒店资产真的成了没人要的“鸡肋”吗？事实并非如此。只是现在的市场游戏规则，已经完全改变了。

第一，要从拼建到拼运营。

过去，房地产企业蜂拥成为一家酒店，因为它可以拉高地价，支持项目形象，讲述“长期投资，稳定收益”的好故事。但现在硬件不再稀缺，反而成为成本负担。真正能打动投资者的是运营水平和现金流表现。有时候，一家运营扎实、成本控制到位的中档酒店，可能比装修豪华、品牌响亮但毛利低的豪华酒店更有吸引力。

第二，要敢于做减法和重塑。

有些酒店位置好，硬件条件好，但由于奢侈品配置、品牌依赖等问题，长期经营亏损。这个时候，与其守旧，不如做减法，寻求转型。比如切断冗余服务，压缩设备，转化为灵活的住宿产品，或者重建为办公、长期租赁、医疗保健、教育等业态。只要你能跑，资产还是有希望的。

最后，试着代管 代理运营模式破局。

对于缺乏专业管理水平和快速销售条件的资产所有者来说，寻找一个可靠的代理运营团队进行托管运营是一种以时间换空间的现实做法。一方面可以暂时止损稳定运营，另一方面可以提高资产的现金流表现，有利于未来以更合理的价格撤资或融资。

作为重资产的房地产酒店 慢回报的代表注定不容易在新一轮的市场调整中卖出。但这并不意味着它一文不值。只是过去稳定赚钱的神话已经失效，取而代之的是对资产运营能力、变现路径、现金流健康的严格考虑。

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