光大安石引入南京中茫广场，南京健康大融城正式宣布开业时间。

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发文/龚丽欣

伴随着南京健康大融城的正式落地，这个已经搁置了十多年的股票项目焕然一新。

一座栖霞山，半边金陵史。

马群TOD商业中心，看到了金陵春秋的变化，花开花落，终于迎来了新的进步。

根据最新消息，南京健康大融城正式宣布，位于南京栖霞区马群换乘中心之上的TOD商业中心将于今年6月28日开业。

本项目原名“南京中广场”，2014年由山东健康实业集团征地建设。然而，经过十年的浪费，它还没有完工和开业。

光大安石于2024年正式引进，并被改造成南京首个大融城项目。

现在，随着南京健康大融城的正式落地，这个已经搁置了十多年的股票项目焕然一新。同时，对于光大安石来说，大融城的出现，也意味着其房地产资产管理再次下棋。然而，在这个项目周围，已经开业多年的马群招商花园城，INS Mall·浪中等特色错综复杂，南京麒麟宝龙广场等特色即将开放，南京健康大融城后续面临的竞争压力并不小。

十年问世

十年来，南京马群TOD商业综合体终于迎来了新生。

近日，有市场报道称，南京健康大融城正式宣布，位于南京栖霞区马群换乘中心之上的TOD商业中心将于今年6月28日开业。

这里是光大安石与山东健康集团合作的第一个商业项目，也是南京第一个大融城。

据了解，南京健康大融城前身是中广场。2014年，山东健康实业集团旗下的中广地产正式进入南京，以13.1亿元的价格获得栖霞区马群换乘中心商住混合用地。

商业客户发现，上述地块的住宅部分已经被中广地产开发成为“中广紫金豪宅”。该项目于2015年首次开业，上演了1000人抢房对决，2小时卖出9亿元，472套房全部售罄。

截至目前，中茫紫金观宅在南京住房市场仍占有较高的地位，被网友戏称为“鸡腿神盘”。

根据第三方数据，目前中茫紫金观宅售房61套，租房313套，平均挂牌价格2.52万元/平方米，比栖霞区二手房平均挂牌价格2.14万元/平方米，溢价17.76%；与马群二手房平均挂牌价格相比，每平方米1.37万元更高。

然而，与住宅部分的热火相比，其商业中心却是一个高开低走的剧本。

征地之初，中广地产充满信心，想在这里建一个“亚洲最大TOD综合体50万平方米”。然而，随着时间的推移，这个备受期待的项目却迟迟没有落地。

数据显示，上述商业中心最初的推广案名为中茫广场，政府备案批准称为紫金城市广场。

据中浩地产介绍，该项目将于2021年底实现主体封顶，预计将于2022年底开业。但也有网友透露，直到2024年，项目主体建筑屹立已久，但内部装修等延迟开工，始终没有出现开工的迹象。

2024年1月22日，光大安石宣布将与山东健康产业集团达成合作，双方就中广地产旗下的南京中广场项目签署了商业运营战略协议。从那以后，中广场迎来了新的生活。

随着光大安石的入驻，中茫广场正式更名为南京健康大融城。经过一年多的建设和调整，该项目最近正式公布。

对于项目来说，光大安石的进入可以快速实现项目的振兴和复兴，提高项目的市场竞争力和利用率。同时，随着项目的运营进入市场，项目持有人的资金流动性无疑可以得到释放，资源配置也可以得到提升。

对光大安石而言，介入项目升级改造，无疑能进一步扩大其房地产资产管理规模。

有业内人士认为，南京健康大融城有望成为光大安石的旗舰产品。

毕竟这个项目有很强的区位优势。据了解，该项目位于栖霞区马群换乘中心。这里有地铁2号线、12号线、S6号线和轻轨，是城际郊区换乘地铁、进出城市的主要途径。

在交通网络的交汇处，往往可以聚集大量的人流，从而扩大商业项目的辐射范围，进一步促进项目的客流和运营。

从项目定位和规模来看，南京健康大融城项目整合了商业零售、企业办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐等主要功能，总建筑面积22万平方米。其中，商业面积6万平方米，停车位1723个，定位为“聚集精致生活中心”。

消息称，目前，该项目已经聚集了南京5家首家店铺和29家区域的首家店铺，如番茄花园、骆驼户外、趣味成长童乐园、合电占等。

上述业内人士表示，南京健康大融城的开业，将为南京城东地区带来新的商业活力和购物体验。

然而，项目周边的竞争力早已复杂。其中，马群投资花园城开业已有12年，银城商业管理旗下的Mall·浪里也于2019年落地。此外，南京麒麟宝龙广场将于今年五年在五公里范围内问世。这也意味着南京健康大融城后续面临的竞争压力并不小，缺乏先天优势的光大安石能否突出重围还不得而知。

资管路径

光大嘉宝总裁、光大安石董事长兼首席执行官陈宏飞在接受新媒体采访时表示:“我们将努力抓住房地产行业调整带来的机遇，为更多的股票改造项目提供服务。

实际上，盘活和改造股票项目，是光大安石参与商业地产的主要途径。

陈宏飞曾经说过，目前市场上陷入困境的一部分资产存在产权或法律纠纷，而另一部分资产在规划定位上存在失误，功能无法满足市场需求。

“对于这类项目，房地产资产管理机构可以主导项目改造或更新，办公室和酒店物业可以改造成经济适用房或长期租赁公寓，社区商业和加工配送中心也可以相互调整，最终目的是保证项目的使用与市场需求一致。”陈宏飞认为，“这也是我们从事城市发展业务的意义。”

然而，商业客户了解到，光大安石参与商业房地产主要有两种形式：重资产收购和轻资产管理导出。

上述南京健康大融城即将开业，属于轻资产管理导出。对于这类项目，光大安石签约合作后，将成立项目团队，引入大融城品牌及其总部运营经验资源，协助业主负责项目运营，帮助业主盘活优质商业资产，提升项目运营业绩。

一般而言，项目持有人将获得经营收入和资产增值，光大安石将分享项目管理增值收益。

不只是南京健康大融城，它在江门建造的新汇大融城也采用了这种模式。

该项目的前身是2017年开业的美吉特广场，是该地区第一个崛起的大型商业综合体。然而，由于缺乏统一的投资管理、项目维护和加剧的市场竞争，美吉特广场于2022年宣布结束。

新会国有资产监督管理委员会接手后，重新招标选择商业管理团队，光大安石出道。数据显示，2023年江门新汇大融城全年人流量突破2200人次，同比增长37%。

光大安石除了轻资产管理外，还涉足重资产收购方式。

举例来说，2009年，光大安石与联想控股旗下的融科智拿下重庆现代广场烂尾楼，最终成为重庆观音桥大融城。

接管第一年，该项目的商业调整率达到50%，五年调整率超过30%，项目NOI也从4300万元增加到1.9亿元。

2019年，成功设立“光证资产管理-光控安石商业地产第二期观音桥大融城资产支持专项计划”，总发行规模29亿元，也意味着重庆观音桥大融城成功撤出。

类似的案例包括上东公园项目、上海闸北沪太路项目、嘉定大融城等。

根据光大安石官网的信息，其商业领域主要投资于位于二三线城市的市中心购物中心，以及位于一线城市和重点二线城市的区域性购物中心。截至2023年底，已在全国9个城管执法20个商业项目，总管理规模近300万平方米。

事实上，目前中国的房地产市场已经从增量时代转变为股票时代。有数据显示，截至2024年底，全国购物中心的股票规模已达5.2亿平方米，不包括酒店、办公室等其他可改造的股票项目。因此，未来如何盘活股票项目将成为企业发展的重点。

然而，也有市场人士透露，在目前的市场环境下，光大安石敢于做重资产的盘活重组，也因其自身的优势。

他提到，一方面，光大安石依托股东光大嘉宝和光大控股，金融背景和资源丰富；另一方面，借助上述资源，可以吸引大量投资者。

一般而言，光大安石在盘活和重组股票项目的过程中，通常会以“后进先出”为基础。、“先操作后退出”的方式。对于新投资者来说，他们可以在项目盘活后相对较短的时间内，以合理的收益从原投资者那里撤出。对于原有利益相关者来说，项目在盘活开业后可以带来持续的经营现金流，也为最终挽回损失和撤出创造了条件。

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