越秀，正全面领先

地产财富会

产业竞争刻度

正从“规模为王”转变为“

暗战“安全底盘，质量为王，效率追求”

2025-4-4

最近两天，越秀地产在杭州土地市场双线进攻，单日消费。 13.5 1亿元，杭州两块优质地块，加仓长三角核心城市。当大多数房地产企业还在为之奋斗时。 " 活下去 " 在挣扎的时候，越秀地产却以凌厉的土地市场攻势和逆势进阶的业绩答卷，展现了穿越周期、领先市场的信心。

最近发布的年报显示，2024 年度越秀地产首次跻身行业。 全年合同销售额TOP8 1145.4 亿元，同比增长 15%；手握现金超 500 亿元，资金成本低至 3.49%，" 三道红线 " 全绿档。

更加引人注目的是其开年表现。——

3 月 21 日海淀双盘单日狂揽 152 亿，创下北京豪宅开业纪录；

2025 第一季度合同销售额达到 308 行业排名1亿元 top7(克而瑞数据)继续引领行业。

当行业陷入 " 缩表焦虑 "，越秀地产可以再次领先年报表现，领先于豪华市场，领先于土地市场，为 2025 重塑高质量开场。

这背后是越秀地产用“四好战略”编织的韧性底盘——好产品、好服务、好品牌、好团队。

但是真正值得质疑的是：在行业深度转型期，这家地方国企为什么会得到当前的暗战，逆势而上？

筹码一

北上广“压舱石”效应

"北上广 = “确定性增长”——这条铁律在越秀的财务报告中再次得到验证。

2024 2008年，北上广三大超级城市为越秀地产做出了贡献 52.4% 销售额；越秀旗下的一批非常红盘成为一线高净值人群争夺的好房子。

北京香山(60.17) 亿元）、699年上海苏河和？ 亿元）、广州琶洲南 TOD（86.01 三大标杆项目亿元)，单盘销售额均冲进城市前三。

因此，越秀地产在克而瑞的房地产企业销售排行榜中迅速跃升。 4 名至 TOP8。

那不是偶然的。

这背后是一场持续五年的“城市攻防战”。经过多年的前瞻性布局和城市防御交换，越秀地产的土储质量已经堪比硬通货:

年度报告显示，越秀地产 2052 在万平方米的总土储中，一二线城市占比高达 95%。其中，广州、北京、上海的土储分别达到。 684 万、93 万、85 万平方。它为越秀地产未来业绩的稳定增长提供了足够的弹药。

越秀地产在征地上展示了“精确的手术”：

024 这家公司在2008年获得了新的 273 在万平方土储中，70% 集中在一线城市。其中，越秀地产 2024 2008年在北京获得的两块优质土地，本月已成为热销业绩：

3 月 21 日本，越秀地产旗下的海淀双盘和龙望云，与龙玉鸣同日开盘，单日超卖超卖。 1000 套装，总成交额达到 152 一亿元，创下北京市场纪录，成为行业标杆案例。

这一对市场窗口期的准确把握和对优质地块的果断攻击，展现了越秀地产在土地投资领域的专业能力和战略定力。

" 这种情况并非简单的城市选择，而是对土地金融的降维攻击。” 资深投拓者指出，当大多数房地产企业因资金链难以支撑而被迫撤出核心城市时，越秀凭借 3.49% 资金成本和国有企业信用背书，已批量获得 " 政策底 " 优质地块阶段。

据瑞银计算，越秀地产土储年份新，成本低，预计今明两年毛利率将继续上升。

筹码二

"现金牛 “反脆弱”的精益管理

在行业还在担心现金流的时候，越秀的账户里躺着一座“现金山”。

截至 2024 年底，越秀地产手里拿着超现金。 500 1亿元，经营现金流净流入持续为正；加权资金成本 短期债务仅占3.49%。 资金成本比民营房企低22%。 2-3 ％。更为重要的是，其债务结构中长期贷款的比例接近 为逆周期扩张留下足够的弹药，80%。

另一方面，财务安全是“制造业式”的精益管理。

越秀董事长林昭远将制造业的精益管理模式带到了房地产行业。如今，越秀精益法主要由“秀三角”的工作理念(以客户为导向，不断改进，追求效益)和“改进六步法”组成。

2024 2008年，在越秀精益方法的指导下，越秀地产取得了四大突破：

一是提高开发经营效率，落地 " 520 " 标准工期，加强全周期运行能力；

第二，提高价格管理能力，坚持 “一盘一策” 定价策略，准确应对市场形势；

第三，实现优质销售，快速去化新项目，重点加快库存周转，提高资金使用效率；

第四，深化精益管理，通过精确适应成本，提高材料采购和生产效率，消除无效成本，显著提高盈利能力。

越秀地产通过充足的财务稳定现金和精益管理的共同驱动，在行业深度调整中走出了“反脆弱”的高质量发展道路。

筹码三

多元化合作，破局开发天花板

除了住宅开发之外，越秀的“第二增长曲线”或者也在悄然形成。

年报数据显示，2024 2000年，越秀地产直接持有的商业物业租赁收入同比大幅增长 37.1%，达 6.68 亿元。越秀地产持仓 40.02% 越秀托年营业收入超过年营业收入 20 市场租赁率为亿元 97%。

在物业管理领域，越秀服务连续三年保持营收两位数增长，2024年 年度营业收入达到 38.68 亿元，同比增长 核心净利润20.0% 5.12 亿元，同比增长 5.1%。

这种多元化的协同方式，不仅为越秀地产建立了稳定的现金流，也成为其应对行业周期波动的有力武器，有助于公司建设 “第二增长曲线”，为其持续稳定的发展注入了源源不断的动力。

暗战筹码四

产品力“螺旋进化”

在行业还在争论的时候 " 保交付 " 越秀地产在标准时期早就开始了新一轮的商品革命。

只是因为这家公司深知真相：房地产新周期，“好房子”是终极战场。

今年 3 月亮，在越秀地产好产品发布会上，该公司正式发布" 4 × 4 好的产品理念“和” 4 X 产品部门，帮助“好房子”建设。

根据业绩会的发布，未来越秀地产将严格按照好房子的概念和标准打造实体展厅，全面提升展示效果，不断完善客户研究体系，有效帮助销售。

持续提升产品能力的四大核心动作值得业界借鉴：

一是积极推进"""、"和樾"、"天"、“星汇”等一系列商品标准引导手册的落地与实施，全面推进商品标准化、品牌化建设

第二，坚持不断提升商品创新能力，完善大客户研究体系，推动创新项目试点和生产研究基地落地，不断迭代产品创新。

第三，统筹加快设计施工一体化建设，提高生产组织管控。

第四，不断完善“悦智造” BIM 全面提高开发效率和工程质量的平台功能。

2025 2000年，越秀地产也在其好产品发布会上推出。 16 条 "好房子" 标准，准确处理客户痛点，打造具有溢价能力的好产品。这些标准不仅是对产品的严格要求，也是对客户需求的深刻洞察，为行业提供了新的发展方向。

新周期样本

当大多数房地产企业仍在“规模后遗症”中挣扎时，越秀地产用“四好战略”证明，安全、质量、效率是穿越周期的硬通货。

其高级路径，与行业三大趋势不谋而合：

1. 以确定性抗起伏，布局高能级城市；

2. 长时间的财务自律，用低成本融资碾压对手；

3. 利用非开发业务平滑周期进行多元协作。

在刚刚结束的业绩会上，林昭远为越秀定下了决定。 2025 每年继续领先的新目标—— 1205 与去年相比，1亿元的销售目标略有增加 同时计划安排5.2%的权益金额。 300 1亿元去取地，与去年基本持平。

我们可以看到，支持这一目标的“越秀肌肉”正是其“国有企业基因” 独特的市场玩法结合。 2025 2008年，随着政策的放松和核心城市的复苏，手握 500 亿元现金与优质土储越秀，或将成为新一轮周期洗牌的最终赢家。

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