昆山万象汇，REIT扩募，是什么来头？
出品/Mall先生
发文/晓虎
昨晚，华夏华润商业REIT发布了《关于扩大募集资金并购买新基础设施项目的公告》，称计划通过扩大募集资金认购中信证券-华润商业资产2号支持专项项目的全部份额，最终投资苏州昆山万象汇项目。
华夏华润商业REIT距离2024年3月14日在深交所上市仅一年，就成为首只宣布扩招的消费基础设施证券基金，再次引起资本圈的关注。
那么，昆山万象汇这次被选为扩招对象是什么样的资产呢？本文将在募集说明书发布前系统地介绍该项目在全网启动。
昆山万象汇
基本信息
昆山万象汇位于昆山市西部，是2019年11月2日开业的主干道和鹿城路交汇处，与轨道交通江浦路站无缝衔接。
这里是华润万象生活在县级市建设的第一个购物中心，也是昆山第一个TOD项目，名副其实的旗舰商场。
昆山万象汇项目外观 | 来源：网络
值得一提的是，江浦路站所在的11号线也是中国第一条跨省市轨交线路。从苏州工业区唯亭站到昆山花桥站，在与上海地铁11号线实现转移后，可以直接到达迪士尼。
昆山万象汇是城市综合体的一部分，同一地块内还有一栋名为万象中心的商业建筑，但之前已经出售。
地块内的昆山万象汇和万象中心办公楼
根据华润置地过去发布的年度报告，昆山万象汇总了17万平方米的建筑面积，其中商业建筑面积（GRA）停车场面积为66,218平方米，为10,5132平方米。
单从商业建筑面积来看，昆山万象汇的规模只略大于长沙金茂秀城和上海百联的另一个城市，在几个上市/待上市购物中心中排名靠后。
资料来源：华润置地年报，各基金招募说明书
该项目的地面共有4层，地下2层，其中B2层为停车场。
更特别的是，如项目投资手册所示，昆山万象汇分为8万平方米左右的室内购物中心和2.2万平方米的街区业务，进而形成了“漫步街区” Mall”的搭配。
项目第一层平面，东侧为室内购物中心，西侧为街区商业
户外广场实景图
这也是目前唯一一个计划在大型户外街区上市的购物中心项目。(虽然成都悦城也有外部商业街“悦街”，但都是散售商业，所以这部分没有进入池塘。)
项目户外街区，如今是“美餐”和人气餐饮的集中场所。
另一个不同的是，昆山万象汇除了地下车库之外，还有一栋地上停车楼(类似的项目包括上海K11)、深圳万象城)。总共有1,500多个停车位，通过同层停车设计，让消费者可以实现“下车即购物”。
工程停车楼的外观
品牌等级和重点商家
按照华润万象生活的内部规划，将不同的项目分为“M1-M4”四个等级，数量越低，等级越高。
M1一般是万象城，有豪华品牌，如深圳万象城、重庆万象城等。青岛万象城是之前上市的第一批招牌项目，属于M2。
“万象汇”产品线处于M3/M4等级。一般来说，它的城市比较低，或者品牌水平稍逊一筹，没有万象城高档。
从昆山万象汇的品牌组合来看，其核心客户群是区域辐射的中产阶级和新中产阶级。主力店是位于B1楼、约4100平方米的盒马鲜生，以及位于3楼的万象影院和同层星派KTV，有8个影院，1167个座位。
根据华润万象APP显示的品牌信息，昆山万象汇目前拥有约303个品牌。其中，约有137个零售品牌(包括服装、个人护理、家居、精品礼品、珠宝、皮具)和112个餐饮品牌。
除了大型儿童公园的MELAND外，项目的亲子和儿童业态也是重点特征，场内还引入了MLB。、NIKE、NEW BALANCE、jnby、安踏、FILA、十多个品牌的儿童线零售店，如李宁、Hazzys等，专门打造了一个儿童主题区——儿童趣味万象。
MELAND儿童公园项目
若将昆山万象汇与青岛万象城进行比较，可发现其品牌差距主要在于高化妆品和GIADA。、贵价服装，如Laurel。
资料来源：一点万象APP
但经过多年的持续调整和项目所在长三角地区的消费活力影响，项目一楼也有了相当年轻的潮流元素，其品牌时尚水平甚至比其他已经上市的购物中心更新更时尚。
BLACKHEAD是项目第一层潮流珠宝品牌。
ORANGE，来自澳洲的珠宝品牌 CUBE
此前，华润万象生活在2021年上半年的业绩报告中预测，2021年昆山万象汇全年销售额将超过15亿元。但是，根据昆山市商务局公布的数据，2025年春节假期，昆山万象汇人流量达到55人，销售额达到6,170万元，同比增长11%。
项目估值和价格
这次华夏华润商业REIT的扩招，其实早就如影随行了。
2023年12月4日晚，华润置地发布公告称，华润商业资产控股有限公司与深圳市润鑫一号投资合伙企业(有限合伙)、目标公司华润置地(昆山)发展有限公司签订股权转让协议，买方以总成本约10.07亿元收购华润置地(昆山)49%的股份。
在公告中，华润置地表示:“华润置地(昆山)持有的昆山万象汇项目是位于中国江苏省昆山市核心区的TOD物业。自2019年开业以来，经营状况持续改善，成为辐射昆山的城市级购物中心，资产质量良好。集团计划间接收购合作伙伴华润信托持有的49%股份，实现对目标公司的100%拥有，可以为集团带来持续稳定的租金收入。”
“与此同时，昆山万象汇项目具有优越的商业条件和良好的经营状况。预计未来可作为房地产投资信托基金用于消费基础设施领域。(REITs)高质量的资源储备扩大，将进一步为集团提供资产退出利润和现金流。
而且这次扩招拟购项目的交易对手，即昆山万象汇的持有人，就是上述华润商业资产控股有限公司。
根据当时的交易对价，可以看出昆山万象汇的估值约为20.55亿元，如果按商业建筑面积计算，其价格约为每平方米19,546.86元。
资料来源：各基金招聘说明书，其中济南领秀城贵和尚未上市
有些猜测和感觉
相比发行阶段估值超过80亿元的巨无霸青岛万象城，昆山万象汇无论总价还是价格都只能算是弟弟。那么华润为什么选择昆山万象汇作为这次扩招的目标呢？
根据华夏基金在公告中的背景和目的，不仅是为了“扩大基金规模”，也是为了“分散资产组合的风险，使基金既能获得稳定的现金流，又能实现增长”。
从两个底层资产的对比来看，一个在渤海周围，一个在长三角；一个是排名前15的新一线城市，一个是中国百强县第一的县级市；一个是用超大规模覆盖奢侈品以下的全客层消费，一个是专注于家庭和年轻人的活力消费。确实有明显的区别。
昆山万象汇
在我看来，如果昆山万象汇能够成功上市，还有一个非常重要的意义，那就是探索和引领“低线城市”商业地产退出渠道。
大宗交易时代，投资者往往认为只有一线或新一线的商业地产才有升值空间，因为买了以后还可以“卖”。
昆山虽然连续20年占据全国百强县榜首，但在城市层面上往往被归类为“三线城市”，基本不可能进入专业投资者的眼睛。
尽管人气很高，但之前很少有机构直接在昆山购买商场。
随着REITs的发行，“买房买商场”的准入条件不仅大大降低了商业地产的证券化，而且个人投资者也可以通过交易所成为某个商场的“持有人”之一。同时也给了那些业绩优异，但由于城市水平的限制，只能掌握在原权利人手中的优质资产，开辟了可能的退出渠道。
事实上，在很多三线城市，由于市场规模相对较小，竞争对手较少，其基准项目的优势地位比高线城市更稳定，运营预期更稳定。我们过去多次访问的华地八佰伴，可以在宜兴、芜湖、镇江等地给出卡地亚、积家、雅诗兰黛等强势品牌组合，这是一个很好的证明。
包括新城和万达，对此也有很大的话语权。
虽然目前国家发展改革委和中国证监会仍然密切关注发行人的标准。因此，这条新路的重担仍然落在央企的肩上。
但是，如果这条路真的走通了，并且得到了投资者在市场上的认可，那么REITs未来消费的规模前景无疑将是一个质的飞跃！
昆山万象汇门前的飞象，能否带领低线城市商业一飞冲天？
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