广州同城收储小户型存量房，房企资金平衡成焦点，“超低价”成为关键？

在广州，收储存房的范围已扩大到全市。

十一月十八日，广州安居集团宣布，将于十二月十八日起征选全市已建成的存量商品房。

据Wind统计，截至2024年10月，已有60多个城市表示支持国有企业收购存量商品房作为经济适用房，其中30多个城市已发布具体细则和征集公告。福州快安龙津新苑、亭江三盛雅居乐·璞悦长滩、重庆佳寓光环店等特色已成功入市。

“当地国有企业之所以愿意收购，不仅仅是为了拯救市场和公司，而是为了回收和转让。因此，收购企业更愿意以超低价格收购，否则会落入公司手中。因此，在收购时，收购企业会更多地考虑二次销售、租赁、综合成本和资金平衡。”广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉告诉《国家商报》记者。

广州某二手房小区 日常经济新闻资料图(图文无关)

90平方米以下

全市范围内的广州收储

就目前收储的公司类型而言，大部分都是本地国有企业。

比如这次的广州安居集团。公开资料显示，广州安居集团成立于2023年9月1日，是广州市一级功能性国有企业，注册资本300亿元，主要负责投资、融资、建设、运营及配套商业物业的运营管理。

广州安居集团将在全市范围内收购90平方米以下的存量商品房作为保障性住房。住房必须满足资产负债和法律关系明确、竣工联合验收意见书等五个条件。有兴趣参与的开发商可于11月18日至12月18日报名。

这意味着广州收购存量商品房作为经济适用房的措施正式从增城等地扩展到全市。(注:今年5月30日，增城区政府发布公告，公开征集符合条件的商品安置房。)

李宇嘉说，从各地的实践来看，收购的例子很多，很多都是通过存量收购来解决的，比如地方政府常态化的征用拆迁、公租房筹集、城中村改造等。但是实行保障性住房筹集的新模式，申请再贷款的例子并不多，主要是收购一些商业物业作为保障性租赁住房。

中国指数研究院华南分院分析师杨永俊提到，广州政策出台后，收储范围将从过去的增城扩大到全市，这也是解决广州新市民、年轻人等群体住房困难的具体措施之一，对推动广州房地产市场“止跌回稳”也有积极作用。

根据中指研究院的数据，截至2024年10月底，广州全市商品房显性库存为1329.7万平方米，清算周期仍高达21.4个月。在这些公寓中，90平方米以下的公寓库存为319.9万平方米，约占24%，清算周期为20.4个月。

超低价格收购可以实现资金平衡？

如上所述，目前我国已有超过60个城市表示支持国有企业收购存量商品房作为保障性住房，但大部分仍处于征选阶段。

从收储方式来看，大部分城市选择“以需订购”的原则，主要用于增加租赁住房供应，并将其纳入保障房系统。

在这些地方中，珠海、重庆、南京等地已经明确将购买的存量房屋作为租赁住房。

同时，郑州、沈阳等地将储存的存量房改造为经济适用的租赁住房；福州国有企业福州安居发展有限公司已收购约5000套存量房屋，用于经济适用的租赁住房。

而且从推进情况来看，福州、武汉、重庆等地推进较快，甚至有些项目已经顺利进入市场。

今年2月，重庆嘉园房屋租赁有限公司、重庆建渝房屋租赁基金透露，将收购4207套房投放租赁市场；6月底，重庆嘉园光环店已投入使用首个租赁项目。

就租金而言，重庆佳寓光环店的租金一般在每月1500元左右，面积在36元左右。～38平方米，周边同面积段房屋月租金一般在1500元。～1800元左右。

在福州，当地已经收购了近万套商品房作为保障性租赁住房，今年8月中旬第一批房屋已经出租。根据福州保税港国利集团8月15日发布的公告，阳光城翡丽公园(12套)有455套收纳住房进入市场。、快安龙津新苑(121套)和亭江三盛雅居乐·璞悦长滩(322套)，房型45套。～135平方米。其中，毛胚房租从每月400元开始，装修房租从每月950元开始。

根据第三方中介平台的数据，在阳光城翡丽公园小区的出租屋中，50平方米的出租屋租金约为1500元，93平方米的出租屋租金约为2350元。

对李宇嘉来说，各地在实施收储过程中，主要是对房屋定价的阻碍。

“从其他城市的运营实践来看，存在的主要问题是，如果要坚持资金平衡的原则，就必须按照‘超低价’进行收购，无论是租赁还是销售，这可能会导致双方价格不一致，也是阻碍收购的最大障碍。同时，由于对未来房地产市场走势的预期不同，市场主体通过申请再贷款收购的主动性有待提高。”李宇嘉分析说。

「各地收储有两个核心因素，一是企业自身资金来源，二是对拟收购房屋的价格匹配与交易。比如房地产企业能否接受收储定价，目前还不得而知。这些都是制约收储推进的重要原因。“在接受记者采访时，中国企业资本联盟副主席柏文喜表示，政策层面也在不断努力。比如央行从贷款本息的60%增加到100%，财政部允许专项债券用于土地储备和存量房收购。