那些满二不满五的次新房，现在怎么样了？
上海 929 新政后，10 月二手交易的火爆不用我们再说了。
其中一个是“增值税” 5 改 2 "
使用一套满二不满五，总价不满五， 300 万的次新房举例
在新政之前，客户要多付钱 15.14 一万元的增值税和附加，现在就不用付钱了，大大的降低购房成本
问题来了，上海哪些房子属于“满二不满五”？
抛开积分限售不讨论，我们可以大致觉得大部分二年级不到五年的新房都可以交易，按照买房后两年交付的周期来计算，也就是集中在2017 到 2020 今年四年入市的房地产
现在，我们来看看新政对这些次新房的影响到底是怎样的？
01
首先估算一下这些次新房有多少？
据统计，2017 年至 2020 2008年，这四年入市的新房项目分别是 126、243、232 和 250 一个，加起来共有 851 个项目
信息源网络，供参考。
取得证据的房源数量分别为 35510、75851、67693 和 66759 套，加起来超出 24.5 万件
再加上二手房市场，符合房龄要求的二手房上市 2 到 3 万件之间
两者加起来几乎是一样的 27 万件，整体数量在整个房市中还是比较可观的。
而且从往年的挂牌情况来看，我们找兔博士拉数据
资料来源兔博士 APP，单位套
自 2021 从年开始，房龄就在 5 从今年开始，次新房的比例一直在下降， 3.88% 一路降到了 1.86%
再加上“满二”的限制，今年 1 到 8 每月新房挂牌总数不超过 3000 套
半途 2 月份也明显下降，527 新政对次新房的影响也不大。
前 9 每月平均每月新增上市。 110 套
资料来源兔博士 APP，单位套
但是从 9 月 3022 套，到 10 月的 3299 套装，突然增强 277 套挂牌
同比增长达到 9%，增长确实达到了一个新的高度，更不用说 10 月还有 7 影响天国庆长假
单看链家平台的数据，今年 2 月初，在链家官网只选择“房龄” 5 这个标签在年内“
房源仅有 43 页面，整体挂牌量才 1000 套出头
根据其 10 万件挂牌总数，5 年内新房挂牌比例也就是约约。 1%
但是，现在再去搜索，已经大幅上升到了 81 页
图源链家网
挂牌量超出 2000 套，直接翻了将近一倍，能看到的房子数量明显增加
02
这类挂牌的次新房，主要集中在哪些板块？
经过整理，我们发现分布在静安和普陀五大新城、浦东、宝山等部分板块，外环外刚需板块为主
资料来源兔博士 APP，单位套
近年来，五大新城每年都有数万套新房供应。
像 2022 年是临港供应大年，共推出了临港供应大年。 32 个项目、14105 套房源
并且引入了持续不断的户籍人口，增长速度超过了城市地区
我们之前统计过，浦东新区近年来新房供应项目数量多，房源数量少。
都在惠南、周浦、航一等非核心板块，不分，不限售，成为许多人上车的“第一站”。
顾村还凭借两条地铁交汇的优势，长期以来一直充当着宝山新房供应的主力军。
静安大宁板块较为著名的次新房是静安府
根据链家网显示，现在东区上市 37 套装，西区挂牌 55 套装，只有一个小区就有快速套装。 100 套在售
再看 9 月和 10 每月最新上市数据
资料来源兔博士 APP，单位套
此外，奉贤金汇和浦东前滩也出现了两个板块。
奉贤金汇次新房特色明显，有些只要总价就可以了。 200 万千，极其亲民
各自板块内部，上个月这些小区挂牌数量较多。
资料来源兔博士 APP
很多挂牌都在 30 以上，有的总价低，有的小户型多，有的投资者多。
03
完成挂牌后，再来看看。二次新房成交情况
根据贝壳网的数据，前几年新房的成交量
2020 年只成交了 21 套，2021 年共成交 85 套，2022 年共成交 129 套，2023 一年大概在那里 300 套上下
资料来源贝壳网，单位套装
新政之后，许多顾客的杠杆可以放大，选择忽略旧破小，直奔热门板块的次新房子。
而且本来就不多的次新房，一下子涌来这么多顾客，实际交易也有了更快的反应。
前滩和徐泾板块都需要高分才能有机会摇号。
就连翠湖天地五期、中海建国等新天地豪宅，也纷纷上市上架。
按豪宅 4000 以万元的总价计算，新政一下子省略了。 200 对于中高端客户来说，多万的税费也是不小的诱惑。
推动中海建国里在 10 月成交了 3 套装，平均成交价格在 15.2 万 / 平米
当然，这个平均成交价格比较 20.5 万 / 平方米的平均挂牌价格下调了20%以上。
一般而言，次新房的议价空间比较有限，属于很难砍价的房子类型。
业主买的时候价格会很高，卖的时候会更加谨慎。
即使很多挂牌价格高于周边地区， 50-80 万，也不急着卖
“客多房少”，挂牌比例低，一般不会轻易降价。
我们还选择了一些比较典型的次新小区，看看他们在哪里。 10 月度交易表现
资讯来源链家
500 刚需次新房万以下，议价空间和交易周期都有所收窄。
而且刚改和千万豪宅价格不再坚挺，交易周期也容易接近或超过。 100 天
04
为什么新房的挂牌和成交有起势？
一些中介直言，现在的次新房可以称得上是性价比下降，许多人抱着“捡漏”的态度来看房子。
与目前市场上的新房相比，一些热门房屋往往有一定的积分要求。
此外，目前土地拍卖取消溢价率的限制，核心地块的联动价格仍在上涨
就嘉定安亭板块而言，
今年年初进入市场的新房深业深装上居联动价格 3.65 万 / 平方米，另一套新房深业深嘉上府的联动价格更是超过了 4 万 / 平米
近年来，周边地区的次新房，如奥园金地格林云尚、旭辉公元、路劲上海派等，最近均价上市。 3.5 万 / 平米及以下
房价示意图
再加上两年左右的等待周期和交付风险，次新房胜过“眼见为实”
也有不少业主在交房后直接空关，既没有二次装修，也没有租赁。
新政后直接挂牌准备销售，“就像全新一样”
造成越来越多的购房者，在几次新房失败后，将目光转向了次新房。
最近前滩板块又热了起来。
虽然今年前 9 只有一个月的交易 70 套装，平均值不到一个月 8 套
没想到新政一出，10。 月的交易量急剧增加到 40 套，一举创下今年单月新高
截止到 11 月 14 日，又卖出去了 18 套
资料来源网络，供参考，单位套装
归根结底，前滩板块供应的新房大部分都处于两年以上五年以下的状态，税费在一定程度上限制了交易。
小户型多，很多学位不用，一半是空白或者简单的衣服，进一步降低了买房门槛。
10 月成交的 40 套，有 28 套都是 70 平下小户型
代表小区就是尚峰名宅。
前 9 总共只有一个月 10 套出头的交易，想不到 10 月亮一口气卖掉了 10 套 47 平面小户型，11 月又卖了 2 套
另外一个是江悦名庭，于于 2021 年交付，房龄三年左右，也是前滩唯一的一居室小区。
在前 9 个月只有 1 套期交易，到了 10 月亮一下子就卖了 8 套，11 月也卖了 1 套
除热闹的前滩外，10 月青浦徐泾板块的线上名人盘万科天空之城、盘龙天地一期、虹桥招商公馆也分别成交。 8 套、7 套和 7 套
四季都会卖掉宝山杨行。 6 浦东惠南的海玥豪宅和临港新城的保利玲珑公馆也各自出售。 5 套
都是今年以来的新高交易。
05
929 自新政实施以来，时间不算太长。
新政放开后的更换链，从最初刺激的是低总价刚需市场，慢慢传导到改进次新部分。
短期来看，这些不到五年的新房上市成交，暂时不是特别明显。
但在接下来的三到六个月里，相信会有更多的优质住房进入市场。
链家网上有很多新社区，已经特别标注了。多个房子将上架
就像万科天空之城一期一样。 4 套装，中海臻如府有 3 套装，万科西郊都会有 2 套装，吸引有兴趣的买家提前关注起来。
这几次新房业主交易更活跃，购买力更强。
准确激活这些房屋和业主，缩短更换期限，对提高整个楼市的活跃度这一切都有很大的好处
我们还可以看到，上海为了满足更多人的购房需求，不断降低限购、限售和税收的门槛。
未来，好房子仍然很受欢迎，而且溢价空间高
上述为正文，来自群山。
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