上海房地产市场再次迎来重磅新规！进一步修复市场信心

2024-11-20

五天后，财政部发布了住房交易优惠税收政策，上海成为第一个落地的一线城市。

十一月十八日，上海市住房和城乡建设委员会发布通知，取消普通住房和非普通住房标准，有关税收、增值税和契税迎来调整。

具体而言：

对于个人购买家庭唯一的房屋，面积在140平方米以下，契税减征1%；面积在140平方米以上的，契税减征1.5%。对于个人购买家庭第二套房屋，面积在140平方米以下，契税减征1%；面积在140平方米以上的，契税减征2%。

在一线城市，上海的政策调整相对积极。自去年“认房不认贷”以来，上海在行政、土地、金融、财税等领域不断调整优化政策，政策力度大，覆盖面广。到目前为止，上海的房地产政策已经进入历史宽松阶段，整个市场也出现了停止下跌和稳定的积极信号。

01 减轻居民购房税负担，大大降低二手房销售成本

此前，财政部明确规定，北京、上海、广州、深圳四个一线城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策，同时明确四个一线城市在取消普通住房和非普通住房标准后，适用于全国其他地区统一的个人销售住房增值税政策。

随着上海政策的实施，购房者实际上降低了购房成本。普通住宅标准取消后，无论是购买新房还是二手房，都可以减轻交易过程中的税负。

先看契税，在这一轮调整中，购买140平方米以下二套房的人受益最大，契税从3%调整到1%，已经降到了最低水平。

根据CRIC数据，上海目前面积小于140平方米的新建商品住宅套均价格在588.4万元/套左右，如果按总价600万元/套计算，调整前契税为18万元，调整后为6万元，可节约12万元，减负效果明显。

我们来看看增值税，直接和房东的售房成本挂钩。在调整之前，如果一个房东以总价600万元购买一套房产，5年后以1000万元的价格出售，他需要缴纳约20万元的增值税，新政后不需要缴纳增值税。

同时，在税收方面，如果上述房东在政策调整后出售房屋，并不是唯一的房屋，只需缴纳1000万元*1%，也就是10万元，比调整前少了10万元。

换句话说，政策调整后，上述房东以1000万元的总价出售一套不是唯一的房子，总共少交了20万元的税。二手房销售成本大大降低，预计二手房上市主动性将提高。

在稳定楼市政策方面，今年以来，上海在“限购”政策放松、财税政策等方面不断调整优化政策内容。先是5月27日《上海九条》，9月底《上海七条》发布，然后11月中旬取消普通住宅标准。一系列政策包括降低买房门槛、降低首付比例、降低抵押贷款利率、降低税费成本等。

优惠政策效应将继续释放，推动上海房地产市场停止下跌，回归稳定。从10月至今的上海房地产市场表现可以看出，市场出现了积极复苏的迹象。

第一，CRIC数据显示，10月份上海新建商品房成交面积达67.08万平方米，同比增长11.8%，同比增长42.8%。

十一月份上海新房市场依然火爆，从前12日新房交易数据来看，据CRIC监测，上海11月前12日新房交易面积达到48.76万平方米，已超过9月新房交易量，比2024年10月日均增长67%，比9月日均增长2.7倍，比2023年11月前12日增长3.3倍。

二手房市场的复苏表现比新房市场更为明显。

根据CRIC数据，2024年10月，上海二手房交易面积达到183.03万平方米，同比增长69%，环比增长68%。十月前，二手房交易面积达到1399.87万平方米，同比增长12%。

在优惠政策的推动下，上海二手房市场11月仍保持高热趋势，根据CRIC的统计，11月前12日，上海二手房交易面积达到84.96万平方米，比10月日均增长12%，比9月日均增长65%，比2023年11月前12日增长70%。

就房价而言，上海新房继续领涨，二手房价格迎来了止跌的转折点。

根据国家统计局的数据，10月份上海新房逐月上涨0.3%，连续上涨29个月，从今年3月份开始，全国领涨8个月。值得注意的是，10月份上海二手房价格停止下跌，上涨0.2%。

总的来说，上海房市无论是新房还是二手房，都处于930新政的利好释放期。随着普通住宅标准的撤销，前期房市的升温成果将在一定程度上进一步巩固，有利于推动房市停止下跌，回归稳定。

在宽松政策的推动下，住房市场的信心正在逐渐恢复，房地产市场停止下跌和稳定的动能将会增强。上海新房市场活跃度进一步提升，二手房市场持续火爆，呈现出“稳定量涨价”的趋势。随着一二手更换链的进一步传导，改善型新房市场率先复苏。

财政部等三部委房地产税收政策出台后，上海是第一个取消普房标准的一线城市。随后，北京将跟进取消普房标准，广州和深圳也将加快跟进。一线城市政策进入宽松期，利好政策效应将继续。

按照房地产“止跌回稳”的政策，以上海为代表的核心城市房地产市场将逐步复苏，整体房地产市场将保持稳定。

本文来自微信微信官方账号“丁祖昱评房市”，36氪经授权发布。

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