开车倒车，倒流操作，轻资产到底了吗？
出品/联商栏目
发文/方湖
编辑/娜娜
近几年来，各大开发商纷纷调整开发重心，加快轻资产转型，企业经营战略重点通过轻资产经营维持规模增长，提高利润结构。尽管跑道一片繁荣， 但是，一股逆轻资产的暗潮正在悄然涌动。
轻度资产开倒车？
进入2024年，商业地产领域出现了一个特殊现象:一方面，轻资产继续大踏步前进，基本涵盖万达、华润万象、凯德、龙湖、新城等主流连锁业务；一方面是资产逆转，部分项目退出委托管理合作，回归业主重资产管理。
近日，万达合作轻资产项目作为商业房地产老板和轻资产资深玩家，频繁撤出，不少于6个项目退出轻资产合作，包括顺德美万达广场、福州高新万达广场等。
还有很多其他退出项目的案例。爱琴海的苏州尹山湖项目和常州爱琴海奥莱退出合作，新城北方东尚项目退出合作，益田佛山坤山项目和狮山项目退出管理，星盛商业深圳龙岗项目和揭阳普宁项目终止合作。其他案例包括金鹰、王府井、世纪金源等。，一股轻资产的暗潮悄然涌现。
根据相关专业人员的分析，轻资产停止合作的原因：
一方面，运营效益没有达到预期，投资和运营与业主的预期差异很大；另一方面，项目运营开放或运营调整后，进入稳定运营阶段，后期改善空间不大。一般业主在消除轻资产合作后接手。
为什么轻资产来了？
麦肯锡公司于2001年首次提出了轻资产概念。
轻资产战略是指以价值为驱动的资本战略。轻资产是为企业经验、规范流程优化、企业品牌、客户关系、人力资源等奠定市场竞争基础的各种资产。
在轻资产模式下，商业管理公司为业主提供商业运营和物业管理，通过品牌和管理输出服务或委托管理服务的模式，从而收取一定的管理服务费。
轻资产和重资产两种模式最大的区别在于收入来源，是否承担管理项目的所有运营成本。是判断轻资产模式的主要依据，是否承担物业建设成本，是否掌握物业所有权。
轻资产的主要优点：
1、对品牌方而言：
首先优势是轻资产是个好生意，投资回报率比较高。
二是利用轻资产，快速低成本扩张，快速扩大规模建设环城河。
三是取重即轻，只经营不投资，能规避房地产下行周期下的债务资金风险。
2、对业主来说：
第一个优点是省心。品牌提供的一篮子解决方案可以大大降低购物中心的开发和运营门槛，成为“傻瓜”。
二是借牌出海，提高配套价值。引进知名标杆品牌，借船出海，提升商业价值和商业知名度。
第三个优势是事半功倍，节省时间和资本成本，快速让项目走上正轨。无论是半途而废的商业项目，还是新建的商业地产项目，似乎都要分公司利润，甚至为更高的标准建设和经营标准付出一些更高的代价。事实上，这是为了防止走弯路和死路。
轻资产大行其道
它具有一定的时代背景：
第一，房地产进入下行周期。随着中国一二线城市城市化进入尾声，新一代人口出生率持续下降，房地产供应和存量远远超过预警值。
二是商业地产进入存量阶段。过度开发促进了商业地产的过度规划审批，商业存量规模较大，增量也在增加。
第三，消费受到上限的影响。随着人口出生率的下降和人口的老龄化，消费也在调整。与此同时，中国经济进入下行周期，投资、出口、就业等方面受到很大影响，居民的可支配收入和消费意愿也在下降。
核心供求方面发生了深刻的变化。中小开发商在遭受房地产开发资金困难甚至购物中心准备运营困难后，乘船出海，乘势而上，通过引入轻资产，实现房地产开发和商业运营的多重突破。
能否合作，最重要的是看，是否1？ 1>2。其次，业主的综合收入有没有提高？如果这个账号能算出来，业主为什么不在社会周期和房地产下行的情况下做呢？
除汉街万达广场改造外，计划于2024年开业的24个万达广场基本都是轻资产。根据相关数据，截至2023年底，万达广场轻资产204项，轻资产约占40%。
商界巨头华润万象的生活也在加码轻资产。2023年，华润万象生活签约14个轻资产外拓项目，均为一二线城市大型TOD项目。与武汉城建集团于今年9月28日发布公告，以轻资产经营此项业务。其中，兰州万象城和南昌红谷滩万象世界的成功开业，代表了华润万象生活的三大产品线(豪华、中高档、非标项目)的商业轻资产全覆盖，竞争优势逐渐凸显。
为什么反轻资产操作呢？
轻资产合作的本质是甲方资产与乙方品牌管理的整合联动。事实上，双方也是一个游戏合作的过程。，如果实现1 1>2，也就是实现正和游戏，双方的爱我愿意得到好处，是双赢的结果。如果双方的合作未能实现1 1>2，或者没有达到双方的预期，当一方获得的收益变成另一方的损失时，就会导致零和博弈。
消除轻资产合作的点，我想大致有几个：
第一，品牌主觉得当时误读了项目。
可能是先天方面，项目的位置、规模、物业结构或周边地区达不到选址标准，或者业主在后天改造或运营合作不到位。经过一段时间的投资运营和反复调整，仍然达不到运营标准和产出要求，项目持续合作价值不大。
无论从经营角度还是财务收益角度来看，品牌商都摆脱了一些老大难项目，就是摆脱包袱，提高资产包，提高投资收益。
第二，业主对轻资产结果的理解没有达到预期。
轻资产合作，考虑品牌所有者：
第一，达到基本稳定三个要素:周边人口、项目位置、项目量、结构。按照一个购物中心的选址逻辑，城市人口≥周边3公里人口50万人口≥项目量20万元≥八万平方米。但还有其它因素，如市场竞争、可支配收入、核心支柱产业、交通设施、城市发展规划等。
第二，项目资产管理计算达到了双方的基本预期，这是一个灵活的变化项目，在于双方的谈判博弈。
再一次，业主对项目合作的基本投入要求是否达到标准。比如合作费、建筑装修费、招商开业费等资金投入。
对于业主来说，考虑因素可能如下：
一是合作伙伴品牌知名度；
第二，运营分为财务计算；
第三，招商和运营水平预测。
如果业主考虑退出合作，很有可能是财务指标没有达到预期，或者预测未来增长空间不大，期望不大。
第三，争夺项目主导权，特别是进入运营稳定期，或瓶颈期。
大部分是因为金钱，因为权利，因为期望，而最终逆轻资产，选择分手，回归自主经营。
轻资产就像婚姻，可以和可离可离。
轻资产就像年轻的婚姻，可能是因为彼此相爱，也可能是因为“油、盐、酱、醋”选择分开，大部分都选择了默默离开。
轻资产合作是“恋爱结婚”的过程，逆资产也是双方婚姻经历磨合到最后“消除婚姻”，回归自由的结果。目前，轻资产的发展仍然是资源整合的优势重组方式，就像年轻人谈恋爱一样；同时，逆资产就像离婚一样，是资源回归市场、消除内耗的一种方式。双方都很高兴回到自己想要的位置。
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