没想到，第四代住宅的影响如此之大！

仿佛一夜之间，第四代住宅，新一代住宅问世！

家家户户都有庭院，家家户户都有花园

大阳台，大凸窗，眺望城市景观

零公摊，高房率(100%-130%)

现房销售，交房即办证

四代住宅，排山倒海！

截至2024年3月，全国已有24个省份试点推出“第四代住宅”，相当于全国70%以上的省份全面推出第四代住宅。2022年，福建首个第四代住宅“建发云”亮相，2022-2024年，福州推出了30多个第四代住宅项目。现在，西安主城及周边已有50多个项目采用第四代住宅设计。

对于老百姓来说，新一代住宅当然是福利！

算上高礼物，相当于房价打八折。价格低，商品还不错，居住还很舒服，这不好啊！

很多人认为这是房地产高质量发展的结果，也是新房内卷的结果。开发商争夺有限的客户，在房间类型、配套设施、赠送等维度上全方位“内卷”“上卷”，带动产品创新、设计创新、理念创新！

但是，这样的卷子，也许是不健康的，是“内卷”的恶性竞争！

为什麽要这么说？

各地推出新一代住宅，除了迎合购房者的喜好外，不得不说当地政府“保卖地”、要求“保新房市场”。

有些地方官员也很无奈。他告诉我，出台这项政策的原因是二手房价格低，配套设施完善，“即买即住”，对新房形成全面竞争，甚至有取代新房的势头。如果土地卖不出去，我们必须寻找出路。

有的地方还推出了“交房即交证”。如今，新房被二手房占据的优势和位置，可能再一次被新房带回。

但是这样，它伤害了很多相关的群体！

举例来说，伤害了以前的征地、正在或即将开发、销售的项目。

举例来说，正在遭受痛苦的二手房市场受到伤害。

更为重要的是，它损害了系统的可持续性和经营环境。

新房与二手房的竞争，倒逼开发商搞新一代住宅升级，倒逼二手房社区改造，倒逼业主好好维护房屋。

这种竞争是良性的！

然而，新一代住房的推出并不是市场竞争的结果。在政策不可持续、不可预测的情况下，当地政府突然大规模修改了建筑设计标准，特别是大规模赠送，创造了绝对的竞争优势。

这种优势，虽然有产品创新的优势，但更大程度上是价格优势，即政策调整和人为创造的价格优势。而且除了价格优势，还有配套设施、房型优势、低密度优势，叠加优势无人能及。

通过这种方式，不仅可以吸引顾客，还可以把丢失的顾客抢回来，然后鼓励开发商拿地！

如果竞争不是依靠产品建设、运营效率、降低成本等简单的市场因素，而是依靠市场，尤其是当地的“卖地”。、在“保新房市场”下，政策冲进来了。这不是健康竞争，而是“内卷”的恶性竞争，这是短期的！为什么，我说的这么严重？

因为，如果新一代住宅本质上是“高赠送、低价”，那么大规模进入市场的结果是什么？

第一，二手房价格低廉的优势消失了，而且缺点暴露无遗，包括住房率低(70%-85%)、高容积，长楼龄。

这几年是新房交付的高峰期。二手房挂牌数量还是很高的，后续会增加。结果二手房业主不得不进一步降价。因此，新房市场和二手房市场进行了全面的“价格战”。

第二，建筑新规出台前出售的地块，新开发的新盘，现在已经很难出售，将来更难出售。

当然，各地都在考虑调整现有未开发地块的规划条件，转向优质住宅开发。但问题是，所谓的第四代住宅，或者新一代住宅(有的也叫城市森林园林建筑)，必须依靠大规模，才能实现功能升级和居住改善。一旦面积大，功能多，即使价格低，总价也不会低。

但是我们面临的情况是，有多少人能够支撑这个市场呢？

近年来，虽然改善需求上升，一些豪宅卖得很好，但与总成交量相比，这些所谓的豪宅卖得很好，都是个案。绝大多数住房改善都是在紧张的约束下实现的，即支付能力有限，只能更换紧凑的3-4个房间(80-120平方米)。80平米做三个房间是常事。有多少人能负担得起新一代的房子？

对于这个问题，我并不乐观！

如果买不起，第四代房子就会变成“伪四代”，也就是所谓的私家花园、私家庭院、新风系统等。，这些都无法实现，最终会变成“高赠送率、高房率”和随之而来的同质化竞争。

同质化竞争，争夺谁的价格低！

在这种情况下，新一代住宅高赠送带来的价格优势还能持续多久？关键是“价格战”即将到来，已经疲软的市场预测更加疲软，已经形成的价格下跌预期更加强化。

最后强调一下，房地产的高质量发展和新模式的建设需要新一代的房子来满足居民的“好”住房需求，但这仅限于市场上的产品创新，政策也应该得到支持。但是，政策的界限必须明确:

一是，保持系统的连续性、稳定性和可预测性。

第二，考虑到制度的外部性，特别是对新建、在售项目、对二手房业主的伤害。

第三，不能以高质量发展为名，行“保卖地”、事实上，“保新房规模”。

通过这种方式，可以避免蜂拥而至，造成供过于求和价格战！

作家：李宇嘉

本文来自微信微信官方账号“李宇嘉地产笔记”，作者：李宇嘉，36氪经授权发布。

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