房贷被冷暴力断供

经济观察报 记者 田国宝 安华在一次不良债权挂牌成交后松了一口气。

安华是南方一家城市商业银行的分行负责人。这笔交易的目标是他所在分行的许多不良债权之一，其成本为126万元，质押为三线城市120平方米的住宅。最后，债务以88万元的底价成交，与成本相比打了7折。

安华告诉《经济观察报》，这种不良债权是断供的个人住房贷款(以下简称“抵押贷款”)。2021年买房时，业主在银行申请抵押贷款，今年6月停止还款。银行工作人员多次与业主沟通，业主表示无法偿还月供。

对于房贷断供，商业银行通常有两种传统的处置方式:一种是司法拍卖质押物用于偿还债务；一种是将债务打包出售给专业的AMC(不良资产处置)企业。

这次，不良债权并未以传统的方式处理，而是由银行出售给市场。

安华表示，今年以来，部分房贷质押价值已经不能覆盖债务成本；此外，监管部门、地方政府、法院等相关方的担忧，以房地产为抵押不良债权，面临诸多障碍。

银行也逐渐转向冷暴力。根据借款人面临的困难、偿还能力、还款能力等分类管理，银行对不同类别的房贷进行不同的处置。与过去相比，今年的处置方式更加灵活和多样化。

冷暴力

安华告诉《经济观察报》，2023年底，他所在支行的房贷逾期情况明显增加，目前已有50多笔。往年，除特殊年份外，该支行每年的房贷供应不会超过10笔，大部分将在开始时处理。

现在，对于已经断供的房贷，安华所在的城市商业银行将采取更灵活的处置方式，同时确保坏账率和风险可控性。

业主房贷首次逾期后，负责发放贷款的分行会尽快联系业主，了解断供的原因和业主面临的困难。在政策允许的情况下，银行将尽最大努力帮助业主解决问题，说服业主不要断供。

比如业主因为暂时失去收入来源而断供，但具备恢复就业的条件和能力。银行允许业主在充分考虑实际情况的基础上暂停还款。半年或一年后，业主有能力偿还，然后继续偿还贷款。

安华表示，近年来，由于宏观经济压力，各行业收入下降甚至失去收入来源。在这种情况下，银行有责任和借款人一起摆脱困境。

另一家股份制银行家告诉《经济观察报》，他的分行也有类似的操作，但给了业主更多的选择。比如业主收入减少，目前月供难以承受，银行会和业主商量，在一段时间内减少月供，甚至只支付利息。

银行将根据抵押物的价值对逾期且未能协商的房贷进行分类处置。

银行将及时掌握质押物所在地区的供需情况，制定相应的拍卖价格，确保不良资产利润最大化，以确保质押物是一二线城市核心区的断供房贷。

对于房地产下行城市或地区的质押物，银行将及时止损，尤其是在当地房价波动较大的情况下。以上126万元的不良抵押贷款就是这种类型。不到两年，当地房价下跌了40%以上。

安华表示，在存量不良的抵押贷款中，有一部分存在历史遗留问题，要么很难处理，比如有老人或孩子住在家里；否则，由于当地房价的快速下跌，按照目前的市场价格处理会给银行带来很大的损失。

还有一些不良抵押贷款是银行为了追求利润最大化而错过的最佳处理时机。

安华支行有一笔2019年断供的房贷，当时房价还处于上涨阶段，为了实现利润最大化，故意减缓处理。2020年，房贷本息共计148万元。但是当时房地产市场开始下滑，房贷流拍。截至今年下半年，加上罚息，不良抵押贷款本息总额达190万元。但是考虑到目前的市场情况，安华所在的支行将起拍价定在120万元，这是这笔不良抵押的原始资本额度。但是因为市场迅速下滑，房贷又一次流拍。

安华说，除了抵押贷款，今年以来，商业贷款和抵押贷款面临着很大的供应压力。供应中断的因素很多，包括就业和收入、信心和预期，但根本原因是房价下跌。这也是大多数业主供应中断的主要原因。

多方博弈

过去，安华所在的分行一般通过司法拍卖处置质押物，因为房贷断供数量相对较少。业主断供后，分行向当地法院申请强制执行。法院发出执行文件后，法院将通过阿里或JD.COM等交易平台进行拍卖。

与往年不同的是，今年安华支行向法院申请强制执行相关断供抵押贷款时，出现了新的情况。虽然法院受理了申请，但迟迟没有立案。此前，从受理到立案再到执行裁定，一般不会超过3个月。今年以来，法院年初受理的一些申请被强制执行的案件仍未立案。

一家股份制银行的分行抵押贷款业务负责人告诉《经济观察报》，他分行的一些强制执行案件过去因各种原因被暂停，但今年很难恢复执行。一些强制执行案件需要分行甚至总行进行调解。

房贷断供涉及民生问题。一些地方政府担心司法拍卖会导致一些人失去住所，所以他们不想通过拍卖程序来处理。这是今年以来断供的增加拍卖行变化不大的重要原因。

一些地方对法国拍卖行的担忧也来自于稳定房价的需求。由于法国拍卖行的价格普遍低于市场价格，法国拍卖行的数量过多通常会影响一个城市的房价，甚至会形成恶性循环。这也是地方政府不愿意大量释放法国拍卖行的另一个重要原因。

从今年开始，一些银行将不良债权打包出售给AMC，卖个好价钱也不容易。因为AMC拿到资产包后，也面临着解决问题。

传统的处理方法并不十分可行。

以上述安华支行126万元债权质押为例，业主购房价格为每平方米1.5万元；目前质押物所在小区同楼层、同户型二手房市场挂牌价格在1.2万元/平方米左右。如果债务交易转换为质押物交易，抵押物交易价格只有7300元/平方米。

对于安华所在的分行来说，如果以类似的方式处理50多笔房贷，银行将面临巨大的损失。如果房价继续下跌，延迟处理可能会造成更大的损失。

另外，如果宽限期结束后还没有恢复月供的能力，那些被银行劝说延迟或者暂停还房贷的业主该怎么办？

上述股份制银行家表示，无论是房地产企业、城市投资公司、抵押贷款还是商业贷款，只要谨慎处理任何领域的风险，做好防范和风险隔离工作，一般不会对银行造成致命打击，只会损失几年的利润。

目前，他担心各个领域的风险叠加。此前，在监管指导下，银行通过延长期限避免了对房地产企业和城市投资的逾期债务的违约，这些延长期限的债务能否顺利收回还不得而知。如果这样解决逾期抵押贷款，银行必然会承受更大的压力。

由被动到主动

在新冠肺炎疫情期间，安华支行出现了一波房贷断供。然而，当时的断供是偶然的、集中的，不是一个分层的过程。没有大规模扩散，风险相对可控，对银行影响不大。

自2021年第四季度以来，民营房地产企业利率风险爆发，房地产供需关系迎来转折点。土地交易市场冷漠，部分地方城市投资公司难以偿还债务。银行延期处理部分涉及房地产企业和城市投资公司的贷款。

上述股份制银行家表示，展期只是为了延迟风险，以时间换取空间。以他所在银行现有的资产规模和风险承受能力，他几乎无法应对房地产和城市投资的相关风险，所以他不愿意看到个人抵押贷款领域的大规模断供。

早在2023年下半年，一些商业银行就开始全面安排股票抵押贷款，重点关注2018年至2021年的抵押贷款。上述股份制银行家表示，由于现阶段房价和抵押贷款利率较高，更容易断供。

经调查，安华所在的城市商业银行将存量抵押贷款分为五类:一类是优质类，多为政府机关、企事业单位员工贷款，业主资质相对优质；二是稳定类，多为初期买房业主，月供压力小，几乎没有断供风险；第三类是关注类，月供压力适中。一旦业主收入大幅下降，供应可能会被切断；第四是重点关注类，月供很难覆盖收入。断供风险高；第五类是已经断供的房贷。

安华表示，第一类和第二类客户风险相对较小，可以正常维护；第五类已经断供，风险已经形成；第三类和第四类抵押贷款是银行关注的焦点。

对于这两类房贷客户，安华所在的城市商业银行做了两件事：

首先，在政策允许的范围内，银行根据当前抵押贷款利率的变化，主动降低符合政策的抵押贷款利率，以缓解客户的月供压力。安华表示，虽然银行会损失部分利息收入，但断供风险会大大降低。

二是银行积极与客户沟通，了解其实际困难，在政策允许的范围内最大限度地帮助客户。比如客户暂时下岗，经济压力大，可以协商降低月供金额或者暂停还款，保证客户不会断供。

不仅是安华所在的城市商业银行，大多数银行都采取了不同的主动防御措施，试图在萌芽状态下抹去风险，以确保断供风险不会大规模集中爆发。

一位大银行家告诉《经济观察报》，他所在的城市支行多次主动降低房贷利率，针对部分房贷利率高、月供压力大的第一套房业主。

该人士表示，此前，银行风险控制业务侧重于贷前阶段。在经历了房地产利率风险等一系列事件后，银行进一步完善了风险控制体系，加强了对存量抵押贷款的分类管理，在一定程度上增加了风险堡垒。

目前，一些银行在一些城市将第一套房的利率降低到3%以内，接近公积金贷款的利率。在上述大银行家看来，根据目前实施的抵押贷款利率，部分存量抵押贷款仍有下降空间。然而，由于目前的利差较低，这并不是银行降低存量抵押贷款利率的好时机。

(根据受访者的要求，本文安华为化名)